Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2013 г. N Ф08-3874/13 по делу N А32-25617/2012

г. Краснодар

26 июля 2013 г.

Дело N А32-25617/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 26 июля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии от истца - закрытого акционерного общества "Тандер" (ОГРН 1022301598549, ИНН 2310031475) - Горбатенко С.А. (доверенность от 11.06.2013), ответчика - товарищества собственников жилья "Пластунская 2" (ОГРН 1052311747652, ИНН 2320135184) - Оплачко А.И. и Хорохордина Е.В. (доверенность от 21.09.2012), в отсутствие ответчика - администрации г. Сочи, извещенной о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Пластунская 2" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 по делу N А32-25617/2012 (судьи Тимченко О.Х. судей Глазунова И.Н., Ильина М.В.), установил следующее.

ЗАО "Тандер" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на нежилые помещения I этажа N 1 площадью 325,7 кв. м, N 1/1 площадью 4,3 кв. м, N 12 площадью 7,8 кв. м, N 13 площадью 3,5 кв. м, N 14 площадью 1,8 кв. м, N 16 площадью 4,9 кв. м, N 18 площадью 26,4 кв. м, N 18/1 площадью 0,3 кв. м, N 48 площадью 2,6 кв. м, всего общей площадью 377,3 кв. м (литеры А, А2, а), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 2; о прекращении права собственности общества (в связи с реконструкцией) на нежилые помещения I этажа N 1 - 16 общей площадью 272,8 кв. м (литера А), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 2 (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.10.2008 N 23-23-50/073/2008-015).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2012 (судья Шевченко А.Е.) исковые требования удовлетворены.

Определением от 23.01.2013 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку судебным актом первой инстанции нарушены права собственников общего имущества многоквартирного жилого дома N 2 по ул. Пластунской 2 в г. Сочи; ТСЖ "Пластунская 2" (далее - товарищество) привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил сохранить за обществом нежилые помещения I этажа в перепланированном виде, а именно: нежилые помещения N 1 площадью 325,7 кв. м, N 1/1 площадью 4,3 кв. м, N 12 площадью 7,8 кв. м, N 13 площадью 3,5 кв. м, N 14 площадью 1,8 кв. м, N 16 площадью 4,9 кв. м, N 18 площадью 26,4 кв. м, N 18/1 площадью 0,3 кв. м, N 48 площадью 2,6 кв. м, всего общей площадью 377,3 кв. м (литеры А, А2, а), расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 2. В части требований о прекращении права собственности общества на нежилые помещения истец заявил отказ от иска.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.04.2013 решение от 18.10.2012 отменено, уточненные исковые требования удовлетворены. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что истец не может избрать административный способ защиты своих прав. Общество обращалось в администрацию с заявлением на выдачу разрешения на перепланировку и реконструкцию помещений, однако администрация ответа не дала. Разрешение на строительство не требуется, поскольку реконструкция не затрагивает несущие конструкции здания. Работы по переоборудованию здания проведены с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил; реконструкция помещений не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить постановление апелляционной инстанции от 30.04.2013 и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, в результате реконструкции помещений создан новый объект, площадь принадлежащих истцу помещений увеличена на 104, 5 кв. м, на проведение такой реконструкции требуется разрешение. Земельный участок, на котором расположен спорный объект, является общей долевой собственностью собственников помещений; собственники не давали согласия на проведение строительных работ на принадлежащем им участке. Договор купли-продажи от 30.09.2008, заключенный обществом и ООО "Микага", является недействительным (ничтожным) в части продажи помещений N 1 и 4, возведенных продавцом (ООО "Микага") самовольно (N 1 - в части 20,4 кв. м, N 4 - в части 30,5 кв. м); помещение N 18 площадью 29,8 кв. м -самовольная постройка, расположенная на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы жалобы, представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество является собственником нежилых помещений N 1 - 16 общей площадью 272,8 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.10.2008.

Указанные помещения расположены на I этаже пристройки к восемнадцатиэтажному многоквартирному жилому дому и приобретены истцом у ООО "Микага" на основании договора купли-продажи от 30.09.2008. В целях последующего использования спорных помещений истец произвел их перепланировку, переустройство, а также возвел пристройку под литерой а.

Ссылаясь на то, что и прежний собственник помещений, не получив разрешение на реконструкцию, в 1995, 1996 г.г. начал переоборудование нежилых помещений, а истец (новый собственник) завершил реконструкцию помещений с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности, а затем о сохранении нежилых помещений в перепланированном виде (т. 1, л. д. 2; т. 3, л. д. 76).

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходил из того, что реконструкция помещений не затрагивает несущие конструкции здания, следовательно, разрешение на строительство не требуется.

Между тем суд не учел следующего.

Выбор способа защиты является правом истца, который в соответствии с пунктами 4 и 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации формулирует в заявлении исковое требование, вытекающее из спорного материального правоотношения (предмет иска), и фактическое обоснование заявленного требования - обстоятельства, с которыми истец связывает свои требования (основания иска), однако правовая квалификация правоотношений является прерогативой суда (пункт 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).

Решение суда о сохранении помещений в перепланированном состоянии необходимо для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на помещение, а также в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, прекращения или перехода права на него (пункт 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219).

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 15.07.2005 N 896-КЗ "О порядке переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории Краснодарского края" под перепланировкой нежилого помещения понимается комплекс строительно-планировочных мероприятий, связанных с изменением конфигурации и (или) планировочной структуры нежилого помещения с сохранением или изменением его функционального назначения, в том числе устройство, перенос или разборка перегородок, устройство, перенос или закрытие дверных, оконных и иных проемов, изменение площади балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Возражая против удовлетворения иска, товарищество ссылается на то, что истцом и прежним собственником нежилых помещений (ООО "Микага") изменена конфигурация здания по внешнему периметру, разобраны внутренние перегородки, в результате чего площадь здания магазина увеличилась с 272,8 кв. м до 377,3 кв. м. Вместе с тем реконструированные истцом нежилые помещения N 17 - 24, 41, 42 и 43 являются общим имуществом собственников жилого дома, так как по договору купли-продажи от 30.09.2008 истец приобрел у ООО "Микага" только нежилые помещения N 1 - 16 общей площадью 272,8 кв. м, на это же недвижимое имущество зарегистрирован переход права собственности к истцу. Нежилые помещения N 17 - 24, 41, 42 и 43 не принадлежали ООО "Микага", право собственности на это имущество за ним не признано, не зарегистрировано, и соответственно, не могло быть передано истцу (покупателю). Кроме того, за ООО "Микага" не было признано, зарегистрировано право собственности и на нежилые помещения N 1 и N 4 в том виде, в котором они существуют после реконструкции (в помещении N 1 площадью 81, 7 кв. м самовольно возведены 20,4 кв. м, в помещении N 4 площадью 107, 5 кв. м - 30,5 кв. м).

В обоснование данных доводов товарищество представило план I этажа строения литера А техпаспорта БТИ от 09.03.1987 и сведения ГУП КК "Крайтехинвентаризация -краевое БТИ" от 18.03.2013.

Согласно плану I этажа строения литера А по ул. Пластунская, 2 в г. Сочи и экспликации к нему нежилые помещения N 1 - 16 общей площадью 272,8 кв. м (основная площадь - 239,3 кв. м и вспомогательная площадь - 33,5 кв. м) состоят из: помещения N 1 (обеденный зал) площадью 122, 4 кв. м, помещения N 2 (умывальная) площадью 3, 4 кв. м, помещения N 3 (подсобное) площадью 5,7 кв. м, помещения N 4 (раздаточное) площадью 20, 2 кв. м, помещения N 5 (цех) площадью 10, 6 кв. м, помещения N 6 (цех) площадью 28, 6 кв. м, помещения N 7 (мойка) площадью 15,6 кв. м, помещения N 8 (мойка) площадью 6,3 кв. м, помещения N 9 (вентиляционная) площадью 10, 8 кв. м, помещения N 10 (кабинет) площадью 6, 1 кв. м, помещения N 11 (коридор) площадью 18, 6 кв. м, помещения N 12 (гардеробная) площадью 13, 1 кв. м, помещения N 13 (туалет) площадью 1, 8 кв. м, помещения N 14 (умывальная) площадью 1,7 кв. м, помещения N 15 (душевая) площадью 2,3 кв. м, помещения N 16 (кладовая) площадью 5,9 кв. м (т. 1, л. д. 73 - 74).

В справке ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 18.03.2013 указано, что в материалах инвентарного дела N 6421 на жилой дом, расположенный по ул. Пластунской, 2 в г. Сочи, имеется следующая информации о помещениях I этажа: договор купли-продажи объектов нежилого фонда от 21.11.1994 N 918, заключенный комитетом по управлению имуществом г. Сочи (продавец) и ИЧП Мхоян Г.М. "Экспресс" (покупатель), по которому последнему переданы пристроенные нежилые помещения N 1 - 16 общей площадью 272,8 кв. м, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные по ул. Пластунской, 2; свидетельство о праве собственности, выданное комитетом по управлению имуществом г. Сочи (регистрационный N 936-с/918) ИЧП Мхояп Г.М. "Экспресс"; копия свидетельства о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия от 21.07.1993 серии ЦГ N 05909 о перерегистрации ИЧП Мхоян Г.М. "Экспресс" в ООО "Микага"; договор купли-продажи от 30.09.2008, заключенный ООО "Микага" (продавец) и ЗАО "Тандер" (покупатель), о продаже встроенных нежилых помещений N 1 - 16 обшей площадью 272, 8 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская 2; свидетельство от 28.10.2008 серии 23-АЕ N 189951 о государственной регистрации права собственности па нежилые помещения N 1 - 16 общей площадью 272, 8 кв. м, расположенные по ул. Пластунской, 2 в г. Сочи, за ЗАО "Тандер" (регистрационная запись N23-23-50/073/2008-015).

По данным регистрации текущих изменений на дату обследования 05.12.2003 помещения, находящиеся в пользовании ООО "Микага", поставлены па государственный технический учет по следующим характеристикам: помещение N 1 (торговый зал) площадью 81,7 кв. м, из них самовольной площадью 20,4 кв. м; помещение N 2 (туалет) площадью 2,7 кв. м; помещение N 3 (туалет) площадью 2,8 кв. м; помещение N 4 (торговый зал) площадью 107,5 кв. м, из них самовольной площадью 30,5 кв. м; помещение N 5 (моечная) площадью 4,8 кв. м; помещение N 6 (подсобное) площадью 3,5 кв. м; помещение N 7 (подсобное) площадью 2,3 кв. м, помещение N 8 (кухня) площадью 9,3 кв. м; помещение N 9 (медкабинет) площадью 9,4 кв. м; помещение N 10 (подсобное) площадью 7,9 кв. м; помещение N 11 (подсобное) площадью 12,9 кв. м; помещение N 12 (медкабинет) площадью 10,6 кв. м; помещение N 13 (душевая) площадью 1,2 кв. м; помещение N 14 (туалет) площадью 1,8 кв. м; помещение N 15 (умывальная) площадью 2,4 кв. м; помещение N 16 (подсобное) площадью 5 кв. м, помещение N 17 (коридор) площадью 5,7 кв. м; помещение N 18 (подсобное) площадью 29,8 кв. м, из них самовольной площадью 29,8 кв. м; помещение N 19 (туалет) площадью 1,7 кв. м, из них самовольной площадью 1,7 кв. м: помещение N 20 (торговый зал) площадью 47,7 кв. м, из них самовольной площадью 6,9 кв. м; помещение N 21 (коридор) площадью 3,7 кв. м, помещение N 23 (подсобное) площадью 6,8 кв. м; помещение N 24 (подсобное) площадью 1,6 кв. м; итого по помещениям площадью 363,4 кв. м, из них самовольной площадью 89,3 кв. м.

По данным регистрации текущих изменений на дату обследования 29.12.2007 помещения, находящиеся в пользовании ООО "Микага", поставлены на государственный технический учет по следующим характеристикам: помещение N 1 (торговый зал) площадью 81,7 кв. м, из них самовольной площадью 20,4 кв. м; помещение N 2 (туалет) площадью 2,7 кв. м; помещение N 3 (туалет) площадью 2,8 кв. м; помещение N 4 (торговый зал) площадью 107,5 кв. м, из них самовольной площадью 30,5 кв. м; помещение N 5 (моечная) площадью 4,8 кв. м; помещение N 6 (подсобное) площадью 3,5 кв. м; помещение N 7 (подсобное) площадью 2,3 кв. м; помещение N 8 (кухня) площадью 9,3 кв. м; помещение N 9 (медкабинет) площадью 9,4 кв. м; помещение N 10 (подсобное) площадью 7,9 кв. м; помещение N 11 (подсобное) площадью 12,9 кв. м; помещение N 12 (медкабинет) площадью 10,6 кв. м; помещение N 13 (душевая) площадью 1,2 кв. м; помещение N 14 (туалет) площадью 1,8 кв. м; помещение N 15 (умывальная) площадью 2,4 кв. м; помещение N 16 (подсобное) площадью 5,6 кв. м; помещение N 17 (коридор) площадью 5,7 кв. м; помещение N 18 (подсобное) площадью 29,8 кв. м, из них самовольной площадью 29,8 кв. м; помещение N 19 (туалет) площадью 1,7 кв. м, из них самовольной площадью 1,7 кв. м; помещение N 20 (торговый зал) площадью 47,7 кв. м, из них самовольной площадью 6,9 кв. м; помещение N 21 (коридор) площадью 3,7 кв. м, помещение N 23 (подсобное) площадью 6,8 кв. м; помещение N 24 (подсобное) площадью 1,6 кв. м; итого по помещениям площадью 363,4 кв. м (основной площадью 271,0 кв. м, вспомогательной площадью 92,4 кв. м), из них самовольной площадью 89,3 кв. м.

По пояснениям истца, с которыми согласился суд апелляционной инстанции, им произведена реконструкция нежилых помещений N 1 - 24, 42 и 43. В результате реконструкции площадь находящихся в пользовании истца нежилых помещений, в отношении которых он считает себя собственником, увеличилась на 104, 5 кв. м (с учетом представленных в дело правоустанавливающих документов - договор купли-продажи от 30.09.2008).

В то же время нежилые помещения N 42 (подсобное) и 43 (теплоузел) в экспликациях техпаспортов БТИ за 2006 и 2007 г. г. указаны как жилая часть дома (т. 3, л. д. 27 - 29; 35 - 37), не принадлежащая ООО "Микага" и не находящаяся в его пользовании.

Согласно справке ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" от 18.03.2013 на дату обследования 29.12.2007 данные помещения не принадлежат и ЗАО "Тандер" по правоудостоверяющим документам. Помещения N 41 и 42 отображены на поэтажном плане I этажа строения под литерой А, расположенного по ул. Пластунская, 2, по следующим характеристикам: помещение N 41 площадью 25,5 кв. м, помещение N 42 площадью 22,9 кв. м.

По информации ГУП КК "Крайтехинвентаризация - краевое БТИ" с 2003 года ООО "Микага" фактически занимало нежилые помещения N 1 - 24 общей площадью 363, 4 кв. м, из которых основная площадь - 271 кв. м, вспомогательная площадь - 92,4 кв. м. Однако из договора купли-продажи от 21.11.1994 следует, что ИЧП Мхоян Г.М. (правопредщественник ООО "Микага") приобрело у комитета по управлению имуществом г. Сочи нежилые помещения N 1- 16 площадью 272, 8 кв. м (по техническому паспорту БТИ). При этом сведения о том, что на указанную дату (21.11.1994) помещения N 1 - 16 существовали в измененном виде (отличном от технических характеристик, отраженных в паспорте БТИ 1987 года), не представлены. Доказательства принадлежности ООО "Микага" либо истцу нежилых помещений N 18 - 24, 42 и 43, а также помещений N 1 и 4 (с площадью, изменившейся на 20 кв. м и 30 кв. м соответственно), отсутствуют.

Судом данные обстоятельства не исследованы, принадлежность реконструированных истцом помещений N 1, 4, 18 - 24, 42 и 43 не установлена. Суд не проверил доводы товарищества и не выяснил, на основании чего с 2003 года ООО "Микага", а затем истец занимали помещения большей площадью, когда и кем созданы спорные помещения, кому принадлежали.

Изменение площади объекта более чем на 100 кв. м является существенным и фактически влечет изменение внешних границ нежилых помещений, принадлежавших обществу на основании имеющихся у него правоустанавливающих документов. В таком случае имело место либо создание нового объекта недвижимости, право собственности на который может быть признано на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо переход права собственности на уже существовавшие объекты недвижимости, имевшие прежнего собственника, по основаниям, предусмотренным законом (статьи 218 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов том, что в результате проведенной ООО "Микага" и истцом реконструкции и перепланировки создан новый объект недвижимости (внешние границы пристройки к жилому дому изменены за счет возведения пристроек - увеличена площадь нежилых помещений N 1, 4 и 18), а часть нежилых помещений общество присоединило за счет внутренней части общего имущества в многоквартирном доме, товарищество дополнительно представило гарантийное письмо и письмо от 20.08.2011.

В названных документах общество просит товарищество согласовать предоставление ему земельного участка общей площадью 2951 кв. м, то есть размером, превышающим площадь участка, указанную в свидетельстве о регистрации права собственности, и гарантирует выполнение ремонтных работ, участие в капитальном ремонте жилого дома при условии принятия собственниками жилых помещений решения о согласовании сохранения (позволяющего произвести документальное оформление) в реконструированном и переоборудованном виде принадлежащих обществу нежилых помещений N 1 - 16, расположенных на I этаже по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 2, в том числе с увеличением площади этого помещения за счет возведения пристроек, обладающих характеристиками, определенными при проведении фактических замеров, а именно: пристрой с фасадной стороны магазина - 45, 5 кв. м, пристрой с боковой стороны магазина - 23 кв. м и пристрой со стороны осуществления разгрузки товара - 31, 5 кв. м (т. 2, л. д. 37 - 39).

Суд данные обстоятельства и доказательства также не исследовал и не оценил; не проверил доводы товарищества и представленные в подтверждение этих доводов доказательства, не указал мотивы, по которым он отверг эти доказательства или отклонил возражения ответчика.

В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 данного Кодекса документы.

Согласно пункту 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Суды установили, что общество обращалось в администрацию с заявлением на выдачу разрешения на перепланировку и реконструкцию помещений N 1 - 16 площадью 400 кв. м (литера А), расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 2 (заявление от 26.06.2012).

Вместе с тем формальное обращение истца за получением разрешения без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период реконструкции не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении им установленного порядка осуществления строительства. Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование наличия препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. В этом случае установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет значения.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами не установлены и выводы, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, проверить доводы лиц, участвующих в деле, дать им оценку в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом установленного разрешить спор в соответствии с требованиями закона, регулирующего спорные правоотношения, а также в соответствии с пунктом 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, расходов по кассационной жалобе на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.10.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 по делу N А32-25617/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.И. Афонина

Судьи

Р.А. Алексеев Е.В. Улько