Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф08-6344/16 по делу N А32-30854/2015

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

22 сентября 2016 г.

Дело N А32-30854/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Камелияинвест" (ИНН 2320116061, ОГРН 1032311694580) - Попенко Г.Н. (доверенность от 05.09.2016), в отсутствие представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СБК Инвест", общества с ограниченной ответственностью "Миллениум", Вертлиба Павла Владимировича, Стругачевой Аллы Витальевны, Андреева Виктора Викторовича, Сенина Владимира Борисовича, Басарыгина Юрия Михайловича, Вейсман Анастасии Александровны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Попова А.А.) по делу N А32-30854/2015, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края с иск к обществу с ограниченной ответственностью "Камелияинвест" (далее - общество) о расторжении договора от 20.12.2012 N 4900008485 аренды земельного участка площадью 10 056 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420003:1014, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, по ул. Защитников Кавказа (далее - договор аренды, земельный участок). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Миллениум", Вертлиб П.В., Стругачева А.В., Андреев В.В., Сенин В.Б., Басарыгин Ю.М., Вейсман А.А., общество с ограниченной ответственностью СБК Инвест (далее - банк).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016, ходатайство департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отклонено, в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции исходил из следующего. Земельный участок обременен правами участников долевого строительства. Расторжение договора аренды повлечет невозможность реализации застройщиком обязательств, вытекающих из договоров долевого участия и, как следствие, нарушение прав физических лиц. Возврат земельного участка с возведенным на нем объектом незавершенного строительства приведет к необоснованному обогащению истца. Договор аренды ничтожен ввиду отсутствия у администрации на момент заключения первоначального договора аренды полномочий по распоряжению земельным участком. Ничтожный договор не может быть расторгнут. В рамках дела N А32-11122/2015 о банкротстве общества приняты обеспечительные меры в виде запретов на заключение договора аренды земельного участка с иным кроме общества лицом, на осуществление государственной регистрации такого договора аренды, на распоряжение земельным участком иным образом. Настаивая на расторжении договора аренды, пытаясь преодолеть принятые по делу N А32-11122/2015 о банкротстве обеспечительные меры, администрация злоупотребляет правом. Суд апелляционной инстанции посчитал, что пороки договора аренды, заключенного в отсутствие у администрации полномочий на распоряжение земельным участком, не влияют на последующие сделки, заключенные при наличии таких полномочий у названного органа местного самоуправления, поэтому основания для квалификации расторгаемого договора как ничтожной сделки отсутствуют. Признанное несостоятельным (банкротом) общество имеет неисполненные обязательства перед участниками осуществляемого на земельном участке долевого строительства. Расторжение договора аренды не приведет к освобождению земельного участка, но значительно затруднит как легализацию частично возведенного на нем объекта, составляющего конкурсную массу, так и удовлетворение требований дольщиков и иных кредиторов. Действия администрации по расторжению договора аренды направлены исключительно на причинение вреда как муниципальному бюджету, так и иным лицам.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество нарушило условие договора аренды по внесению арендной платы. Администрацией соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды. Обременение земельного участка правами участников долевого строительства не препятствует расторжению договора ввиду существенного нарушения его условий.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий общества просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения, либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель), общество (арендатор) и открытое акционерное общество "Сбербанк России" (залогодержатель) заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием под многофункциональным многоквартирным жилым комплексом до 01.01.2050. Годовая арендная плата в сумме 784 368 рублей подлежала внесению ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала. Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр прав) 27.12.2012 под номером регистрации 23-23-22/406/2012-471.

Обществу 20.04.2010 выдано разрешение на строительство на земельном участке жилого комплекса площадью застройки 1083,29 кв. м со сроком действия до 26.03.2013. Из пояснений общества следует, что оно привлекало денежные средства для финансирования строительства жилого дома путем заключения договоров долевого участия в строительстве от 12.04.2011 и от 08.11.2011. Дольщики привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора. В актах осмотра, составленных администраций и конкурсным управляющим, зафиксировано расположение на земельном участке объектов незавершенного строительства переменной этажности (возведены стены, кровля, частичное остекление). В инвентаризационной описи общества стоимость объектов незавершенного строительства указана равной 757 764 тыс. рублей, а процент готовности объекта - 62%. Обществом инициирована процедура государственной регистрации права собственности на расположенные на земельном участке объекты незавершенного строительства. Регистрация приостановлена на три месяца для предоставления технического плана объекта.

По договору от 30.06.2015 N 8619/452/20087-Ц основанные на договоре о невозобновляемой кредитной линии от 25.02.2011 N 8619/452/20087 и договоре аренды земельного участка требования уступлены банку.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-11122/2015 общество признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Требования одного из дольщиков (Струкачевой А.В.) в отношении 1-комнатной квартиры общей площадью с холодными помещениями 59,30 кв. м, жилой площадью 23,3 кв. м, код 4-7-2, на 7 этаже жилого дома (литера Б-1), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, п. Красная Поляна, ул. Защитников Кавказав, включены в реестр требований о передаче помещений определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу А32-11122/2015.

Полагая, что ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей с 01.07.2014 по 30.06.2015 привело к возникновению задолженности в размере 804 869 рублей 61 копейки, на которую по состоянию на 15.06.2015 начислена неустойка (пеня) в размере 42 240 рублей 23 копеек, администрация направила обществу претензию от 24.02.2015 с требованием о погашении задолженности в течение 10 дней и письмо от 03.08.2015 с предложением о расторжении договора аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Договор, в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса, может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса). В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен доказать факт существенного нарушения договора аренды арендатором.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (пункт 1 статьи 13). Залогом в названном порядке обеспечивается исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 1 статьи 12.1). Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О отметил, что указанные нормы позволяют обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. Обеспечительная функция залога права аренды направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств, в том числе по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры.

В пункте 1 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы гражданского права подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, одним из которых не допускается извлечение кем-либо преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Установление недобросовестного поведения одной из сторон в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может служить основанием отказа в судебной защите.

Руководствуясь вышеприведенным нормативным обоснованием, приняв во внимание признание общества банкротом, обеспечение исполнения им обязательств перед участниками долевого строительства залогом права аренды земельного участка, наличие на последнем правомерно возведенного объекта незавершенного строительства высокой степени готовности и высокой стоимости, составляющего потенциальную конкурсную массу и включение муниципального образования в число кредиторов общества, суды первой и апелляционной инстанций правомерно заключили о том, что расторжение договора аренды земельного участка значительно затруднит легализацию объекта незавершенного строительства, удовлетворение требований дольщиков, иных кредиторов и самого муниципального образования, не приведет к освобождению земельного участка от построек и к возможности его предоставления в аренду иному лицу. В этой связи, в инициировании администрацией процедуры расторжения договора аренды земельного участка суды усмотрели признаки недобросовестного поведения, что положено в основание отказа в удовлетворении части иска. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2016 по делу N А32-30854/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова