Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2016 г. N 15АП-9747/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф08-6344/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

14 июля 2016 г.

дело N А32-30854/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии представителя ответчика Хоружей Ольги Сергеевны по доверенности от 10.05.2016, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 по делу N А32-30854/2015 (судья Савин Р.Ю.) по иску администрации города Сочи - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город-курорт Сочи к обществу с ограниченной ответственностью "Камелияинвест" при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "СБК Инвест", общества с ограниченной ответственностью "Миллениум", Вертлиба Павла Владимировича, Стругачевой Аллы Витальевны, Андреева Виктора Викторовича, Сенина Владимира Борисовича, Басарыгина Юрия Михайловича, Вейсман Анастасии Александровны о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Камелияинвест" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды N 4900008485 от 20.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420003:1014. Исковые требования обоснованы наличием задолженности по оплате арендной платы.

Определением от 25.02.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ООО "Миллениум", Вертлиб Павла Владимировича, Стругачеву Аллу Витальевну, Андреева Виктора Викторовича, Сенина Владимира Борисовича, Басарыгина Юрия Михайловича, Вейсману Анастасию Александровну.

Суд удовлетворил ходатайство ПАО Сбербанк России о процессуальном правопреемстве, определил вместо ПАО Сбербанк России считать третьим лицом по делу ООО СБК Инвест.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 ходатайство департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отклонено. В удовлетворении иска суд отказал.

Суд установил, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства.

Суд также установил, что на момент подписания договора земельный участок, который является предметом договора аренды, не находился в муниципальной собственности. Право собственности муниципального образования г. Сочи на земельный участок право было зарегистрировано только 27.12.2012.

Суд пришел к выводу, что у администрации на момент заключения договора отсутствовали полномочия по распоряжению данным земельным участком, в связи с чем суд пришел к выводу, что договор аренды от 17.09.2001 N 4900002324 является недействительным (ничтожным).

Соответственно, поскольку договор аренды от 17.09.2001 N 4900002324 является недействительным (ничтожным), заключенный на его основании договор аренды N 4900008485 от 20.12.2012 земельного участка площадью 10056 кв.м с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 также является недействительным (ничтожным).

Ничтожный договор не может быть расторгнут, поэтому исковые требования не могут быть удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что истцом соблюден досудебный порядок, ответчиком нарушена обязанность по своевременному внесению арендной платы.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва.

Остальные участвующие в деле лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомленными о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), а также ОАО "Сбербанк России" (залогодержатель) заключен договор аренды N 4900008485 от 20.12.2012 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 площадью 10056 кв.м, расположенный в Адлерском районе г. Сочи, по ул. Защитников Кавказа, с видом разрешенного использования "многофункциональный многоквартирный жилой комплекс".

30.06.2015 между ОАО "Сбербанк России" и ООО "СБК Инвест" заключен договор уступки прав (требований) N 8619/452/20087-Ц, в соответствии с которым банк уступил права (требования) к ООО "Камелияинвест", вытекающие из договора об открытии НКЛ от 25.02.2011 N 8619/452/20087, и права по всем договорам, заключенным в обеспечение исполнения его обязательств, в том числе по договору аренды N 4900008485 от 20.12.2012 земельного участка (п. 1.1, 1.2, приложение N 1 к договору уступки прав (требований) N 8619/452/20087-Ц). Уступка прав состоялась согласно п. 2.4 договора в момент оплаты цены цессии.

Договор аренды заключен на срок до 01.01.2050.

Согласно пункту 3.3 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала.

Размер годовой арендной платы согласно расчету (приложение к договору) составляет 784 368 руб. - л.д. 17 том 1.

Истец указывает, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.07.2014 по 30.06.2015 в размере 804 869, 61 руб. и пени по состоянию на 15.06.2015 в размере 42 240,23 руб.

24.02.2015 истец арендатору направил претензию о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 03.08.2015 арендатору направлено предложение о расторжении договора аренды - л.д. 23-30 том1.

Истец настаивает на расторжении договора аренды в связи с неоплатой ответчиком арендных платежей.

Действительно, наличие задолженности по арендной плате может быть истолковано как существенное нарушение договора аренды, влекущее его расторжение.

Отказывая в расторжении договора, суд первой инстанции, в частности, указал на ничтожность этого договора.

Апелляционная коллегия не усматривает в материалах дела доказательств, подтверждающих данный вывод суда первой инстанции.

В соответствии с частью 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно части 11 указанной статьи к собственности муниципальных районов или городских округов наряду с земельными участками, которые указаны в части 10 настоящей статьи и находятся в границах курортов федерального значения, относятся иные земельные участки, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за исключением земельных участков, которые относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или собственности поселений по основаниям, предусмотренным частями 8 - 10 статьи.

Из дела не следует, что до вступления в законную силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ право федеральной собственности на спорный земельный участок не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Договор от 20.12.2012 N 4900008485 является самостоятельной сделкой, совершен после наделения администрации соответствующими полномочиями (Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ спорный земельный участок отнесен к муниципальной собственности).

Наличие более ранней сделки, заключенной в отсутствие у администрации полномочий, не может порочить все последующие сделки, заключенный в период, когда соответствующими полномочиями администрация была уже наделена.

Вместе с тем с учетом обстоятельств данного конкретного дела апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.10.2015 по делу N А32-11122/2015 ООО "Камелияинвест" признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства - конкурсное производство.

Согласно кадастровому паспорту от 06.05.2015 разрешенным использованием спорного земельного участка является многофункциональный многоквартирный жилой комплекс - л.д. 36 том 1.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены обстоятельства, которые являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

20.04.2010 ответчик получил разрешение на строительство жилого комплекса площадью застройки 1083,29 кв.м на спорном земельном участке (с учетом изменений в границах земельного участка) сроком действия до 26.03.2013 - л.д. 145 том 1.

Согласно акту осмотра земельного участка от 25.05.2015 N 396-А, составленном сотрудником администрации города Сочи на земельном участке расположены шестиэтажные капитальные строения - фото N 1, 2, 3 - л.д. 40-41, л.д. 71 том 1.

Согласно акту осмотра, составленному конкурсным управляющим ответчика, на земельном участке располагаются объекты незавершенного строительства переменной этажности, с возведенными стенами, кровлей, частично остекленные - л.д. 173 том 1.

Стоимость объектов незавершенного строительства согласно инвентаризационной описи ответчика составляет 757 764 000 рублей - л.д. 171-173 том 1.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика пояснил, что процент готовности объекта составляет 62%.

Из дела следует, что ответчиком поданы документы на регистрацию права собственности в отношении объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0420003:1014 - л.д. 178-179 том 1.

По пояснениям конкурсного управляющего ответчика регистрация приостановлена на три месяца для предоставления технического плана объекта - л.д. 163 том 1.

Ответчик утверждает, что привлекал денежные средства для финансирования строительства жилого дома путем заключения договоров долевого участия в строительстве 12.04.2011 и 08.11.2011, представил перечень дольщиков - л.д. 7 том 2. Судом первой инстанции дольщики привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц.

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Суд также учитывает, что в отношении ответчика введена процедура банкротства и, в частности, требования дольщика Струкачевой А.В. включены в реестр требований о передаче помещений ответчиком в отношении 1-комнатной квартиры общей площадью с холодными помещениями 59,30 кв.м, жилой площадью 23,3 кв.м, код квартиры 4-7-2, расположенной на 7 этаже жилого дома литер Б-1 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, п. Красная Поляна, ул.Защитников Кавказа - определение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу А32-11122/2015.

Таким образом:

- земельный участок предназначен для жилищного строительства;

- на земельном участке находится объект незавершенного строительства высокой степени готовности (http://sochi-home.com/objects/novostroyki/jk-zimniy-dvorets.html), что очевидно из фотоматериалов, созданный правомерно, администрация не указывает на нарушения при строительстве;

- объект незавершенного строительства имеет высокую стоимость, составляет потенциальную конкурсную массу, за счет которой подлежат удовлетворению в том числе требования администрации;

- расторжение договора аренды земельного участка значительно затруднит легализацию соответствующего объекта незавершенного строительства, удовлетворение требований дольщиков, иных кредиторов и самой администрации;

- при этом расторжение договора аренды - само по себе - не приведет к освобождению земельного участка от построек, к возможности его предоставления иному лицу с целью получения прибыли.

При таких обстоятельствах действия администрации города Сочи по расторжению договора аренды земельного участка носят вредоносный характер, как для муниципального бюджета, так и для иных лиц, направлены исключительно на причинение вреда.

Согласно предписаниям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

В случае несоблюдения этого требования арбитражный суд отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции правильно отказал администрации города Сочи в применении выбранного администрацией способа защиты.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Заявитель от уплаты госпошлины освобожден.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.05.2016 по делу N А32-30854/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

О.Г. Авдонина А.А. Попов