Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июня 2016 г. N Ф08-2987/16 по делу N А32-13979/2015

Требование: о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции изменено, решение суда первой инстанции изменено

г. Краснодар

01 июня 2016 г.

Дело N А32-13979/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 июня 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Трифоновой А.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Берга Олега Викторовича (ИНН 366300337355, ОГРНИП 304366307900192) - Берга О.В. (паспорт), в отсутствие истцов: Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ИНН 3666089166, ОГРН 1033692002178), Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" (ИНН 3666082403, ОГРН 1033692001342), ответчиков: администрации муниципального образования Туапсинский район (ИНН 2355006983, ОГРН 1032330758910), администрации Тенгинского сельского поселения Туапсинского района, открытого акционерного общества "Северавтотранс" (ИНН 8601054446, ОГРН 1158601000513), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Берга О.В., Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2016 (судьи Ильина М.В., Галов В.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-13979/2015, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Берг О.В. (далее - предприниматель), Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс" и Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" (далее совместно - общественные организации) обратились в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования Туапсинский район (далее - администрация), открытому акционерному обществу "Северавтотранс" (далее - общество), в котором просили вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка в с. Лермонтово, ул. Ленина, 81, возложить на муниципальное образование Туапсинский район обязанность передать истцам договор аренды на условиях проекта договора, приведенного в аукционной документации, в том числе со словами "с____" в пункте 1.3, обязать ответчиков солидарно исполнить в натуре обязанность по передаче земельного участка истцам, признать право Берга О.В. на внесение арендной платы только с момента фактической передачи спорного земельного участка после его освобождения от имущества общества.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Тенгинского сельского поселения Туапсинского района.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2016, в удовлетворении иска отказано. Суды руководствовались положениями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), которая предусматривает право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды любой из его сторон. Доказательства, свидетельствующие о том, что арендатор утратил возможность обращения с заявлением о государственной регистрации договора, в деле отсутствуют. Действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты как принятие решения о государственной регистрации договора. Если истцы полагают, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, они вправе обратиться в суд с заявлением к службе государственной регистрации по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. Стороны, заключая договор аренды, определили момент передачи земельного участка, то есть согласовали, что земельный участок передан арендатору в момент подписания договора. Данное обстоятельство исключает возможность удовлетворения требования о возложении на муниципальное образование Туапсинский район обязанности передать истцам договор аренды на условиях проекта, приведенного в аукционной документации, в том числе со словами "с ____" в пункте 1.3. Суды также указали, что арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Из материалов дела следует, что спорный земельный участок передан арендатору 21.12.2012. Правила пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса и статьи 4 Кодекса связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права. Судебные инстанции указали, что само по себе начисление арендных платежей без предъявления иска о взыскании задолженности права арендатора не нарушает и, как следствие, удовлетворение иска в этой части их не восстановит. Истец вправе оспаривать такое начисление и приводить соответствующие доводы в случае обращения арендодателя в суд с иском о взыскании арендной платы.

В кассационной жалобе предприниматель и общественные организации, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление. По мнению подателей жалобы, действующее законодательство допускает возможность принятия решения о государственной регистрации договора аренды земельного участка. К спорным правоотношениям подлежит применению пункт 2 статьи 165 Гражданского кодекса, согласно которой суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. При этом уклонение арендодателя от регистрации договора выразилось в бездействии по исправлению препятствующих регистрации договора ошибок. Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении искового заявления, сослались на избрание истцом способа судебной защиты, не предусмотренного действующим законодательством. В то же время согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации oт 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Вывод судов о том, что участок передан арендатору 21.12.2012, не соответствует представленным в дело доказательствам. Кроме того, с учетом норм статьи 12 Гражданского кодекса истец вправе требовать признания права на освобождение от внесения арендных платежей до момента фактической передачи ему земельного участка.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

Судебное заседание арбитражного суда округа проводилось с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда (статья 153.1 Кодекса).

В судебном заседании предприниматель поддержал доводы жалобы, настаивал на отмене решения от 22.12.2015 и постановления от 12.03.2016.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты следует отменить в части.

Как видно из материалов дела, предприниматель признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 9070 кв. м (кадастровый номер 23:33:1504001:280), расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Ленина, 81, предназначенного для строительства и эксплуатации базы отдыха (протокол о результатах торгов от 07.12.2012 N 4/33/5; т. 1, л. д. 152 - 154).

Администрация (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) 21.12.2012 заключили договор N 3300005915 аренды данного земельного участка (т. 1, л. д. 143 - 151).

Пункт 1.3 договора аренды изложен в следующей редакции: "Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору".

Предприниматель указывает, что в проекте договора аренды (приложение к аукционной документации) пункт 1.3 после слова "арендатору" содержал слова "с_____".

В пункте 1.3 подписанного сторонами договора аренды слова "с_____" отсутствуют.

Предприниматель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 21.12.2012 (т. 1, л. д. 137 - 139).

Государственная регистрация сделки 03.04.2013 приостановлена (т. 1, л. д. 173, 174).

Управление 06.05.2013 приняло решение N 13/030/2013-422 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 21.12.2012 (т. 1, л. д. 175, 176).

Предприниматель в письмах от 22.12.2014 и от 31.12.2014 просил администрацию устранить нарушения, препятствующие государственной регистрации, привести условия пункта 1.3 договора аренды в соответствие с аукционной документацией, а также освободить земельный участок от имущества общества (л. д. 16, 17).

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего искового заявления в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Статья 422 Гражданского кодекса определяет, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В пункте 63 постановления N 10/22 разъяснено, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В силу приведенных норм для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность условий: совершение сделки в надлежащей форме и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

Изложенное означает, что лицо, обратившееся в арбитражный суд с требованием о государственной регистрации договора, должно в порядке статьи 65 Кодекса доказать факт заключения соответствующей сделки, требующей государственной регистрации, в установленном законом порядке, а также уклонение ответчика от регистрации такой сделки.

Согласно статье 26 Закона N 122-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться любая из сторон договора.

Положения пункта 1.3 проекта договора аренды, содержащегося в информационном сообщении о торгах, позволяли сторонам определить дату передачи земельного участка арендатору (т. 1, л. д. 160 - 167).

Пункт 1.3 подписанного сторонами договора аренды от 21.12.2012 указания на конкретную дату передачи участка арендатору не содержит (т. 1. л. д. 143 - 151).

Такая формулировка спорного условия не противоречит положениям аукционной документации, позволяющей сторонам самостоятельно определить дату передачи участка (диспозитивное условие).

Отсутствие акта приема-передачи участка не является предусмотренным Законом N 122-ФЗ препятствием для государственной регистрации договора аренды.

В материалы дела также представлен протокол о результатах торгов от 07.12.2012, информационное сообщение о проведении аукциона (152 - 167). Данные документы у истца имелись (т. 1, л. д. 137), условия договора аренды положениям аукционной документации не противоречат.

Содержание названных доказательств не свидетельствует об уклонении арендодателя от совершения действий, необходимых для государственной регистрации договора аренды.

Поскольку факт уклонения администрации от регистрации спорного договора истец в установленном порядке не доказал, вывод судебных инстанций об отсутствии условий для удовлетворения требования о государственной регистрации договора (с учетом приведенных в настоящем постановлении оснований) следует признать верным.

Исследовав содержание представленных в дело доказательств, судебные инстанции также правомерно отказали в удовлетворении иска о понуждении передать арендатору договор аренды на условиях проекта, приведенного в аукционной документации. В отсутствие в деле доказательств нарушения прав арендатора (часть 1 статьи 4 Кодекса) суды также правомерно отказали в удовлетворении требования о признании права на внесение арендных платежей с момента фактической передачи участка.

В то же время, отказывая в удовлетворении иска в части понуждения к фактической передаче земельного участка арендатору, судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии со статьей 316 Гражданского кодекса, если место исполнения не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев делового оборота или существа обязательства, исполнение должно быть произведено: по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения имущества.

Согласно статье 398 Гражданского кодекса в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Суды указали, что земельный участок передан арендатору 21.12.2012, сославшись на положения пункта 1.3 договора аренды.

В то же время данный пункт договора указания на определенную дату передачи участка не содержит.

Следовательно, неопределенность в дате передачи участка, на которую ссылается арендатор, должна быть устранена с учетом содержания иных документов, опосредующих процедуру заключения и исполнения договора аренды. Судебные инстанции не указали, какие доказательства позволили им сделать вывод о том, что обязанность передать спорный участок арендатору исполнена арендодателем 21.12.2012. Представленным истцом в обоснование довода о нахождении участка во владении иного лица доказательствам (т. 1, л. д. 15, 36 - 49) в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами (т. 1, л. д. 170 - 172) надлежащая судебная оценка не дана.

Поскольку суды не установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения требования о понуждении передать земельный участок арендатору, решение от 22.12.2015 и постановление от 12.03.2016 в указанной части надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку доводам предпринимателя о том, что арендодатель не исполнил обязанность по передаче арендатору земельного участка в соответствии с условиями договора, определить надлежащего арендодателя по спорному договору аренды, установить иные обстоятельства с учетом требований и возражений сторон, исследовать представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, после чего разрешить требование о возложении на ответчиков обязанности передать земельный участок арендатору с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2016 по делу N А32-13979/2015 в части отказа в удовлетворении требований о возложении на ответчиков обязанности передать земельный участок арендатору отменить. Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение от 22.12.2015 и постановление от 12.03.2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков