Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2016 г. N 15АП-1535/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 июня 2016 г. N Ф08-2987/16 настоящее постановление изменено

Требование: о государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда первой инстанции оставлено в силе

город Ростов-на-Дону

12 марта 2016 г.

дело N А32-13979/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Галова В.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета", Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс", индивидуального предпринимателя Берг Олега Викторовича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015 по делу N А32-13979/2015, принятое в составе судьи Левченко О.С.,

по иску индивидуального предпринимателя Берг Олега Викторовича (ОГРНИП 304366307900192, ИНН 366300337355),

Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Импульс" (ОГРН 1033692002178, ИНН 3666089166),

Воронежской региональной общественной организации инвалидов "Планета" (ОГРН 1033692001342, ИНН 3666082403),

к исполнительно - распорядительному органу муниципального образования - администрации муниципального образования Туапсинский район (ОГРН 1032330758910, ИНН 2355006983),

к открытому акционерному обществу "Северавтотранс" (ОГРН 1158601000513, ИНН 8601054446), администрации Тенгинского сельского поселения Туапсинский район

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540)

об исполнении обязанности и государственной регистрации договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

ИП Берг О.В., Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс", Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" обратились в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Туапсинский район, к ОАО "Северавтотранс", администрации Тенгинского сельского поселения Туапсинского район и просили вынести решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка в с. Лермонтово, ул. Ленина, 81 и обязать муниципальное образование Туапсинский район передать истцам договор аренды на условиях проекта договора, приведенного в аукционной документации, в т. ч. со словами "с " в п. 1.3; обязать ответчиков солидарно исполнить в натуре обязанность по передаче земельного участка истцам; признать право Берга О.В. на уплату арендной платы только с момента фактической передачи спорного земельного участка после его освобождения от имущества соответчика.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Берг О.В., Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Импульс", Воронежская региональная общественная организация инвалидов "Планета" обратились с апелляционной жалобой, просили отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015, исковые требования удовлетворить. Жалоба мотивирована тем, что суд пришел к необоснованному выводу о том, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права как принятие решения о государственной регистрации договора аренды земельного участка. Спорный договор аренды земельного участка сроком более года - это сделка, требующая государственной регистрации. Пункт 2 ст. 165 ГК РФ устанавливает: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Ссылка на ст. 165 ГК РФ имелась в п.3.1 иска. В настоящем деле истцы считают незаконным бездействие не государственного регистратора, а арендодателя, который не устраняет в договоре аренды замечания органа государственной регистрации и не передает арендатору для госрегистрации оспариваемый договор аренды. Истцы избрали предусмотренный законом способ защиты права, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации oт 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого и материально-правового интереса суд обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению. Аналогичные разъяснения изложены в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и Определении Верховного Суда РФ от 19.11.2015 по делу N 305-ЭС15-8490, NА40-97280/2014. Суд пришел к необоснованному выводу о том, что, поскольку договор аренды является единственным документом подтверждающим передачу земельного участка арендатору, следует, что передача состоялась в момент подписания договора. Однако, утверждение о замене акта приема-передачи договором и утверждение о дате передачи земельного участка в день подписания договора это разные утверждения логически не вытекающие одно из другого; п. 1.3 проекта договора опубликованный в извещении о торгах, также предусматривает, что договор является единственным документом, подтверждающим передачу земельного участка, однако это утверждение, тем не менее допускало, что земельный участок будет передан не в день подписания договора, а в другую дату. Кроме того, в настоящем деле подлежат применению пункты 9 и 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах": При рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее. В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать имущественную выгоду из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ. При разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон договора, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Условие о том, что земельный участок считается переданным арендатору в момент подписания договора аренды означает, что фактической передачи недвижимости в натуре, предусмотренной ст.316 ГК РФ и п.1 ст.655 ГК РФ не имело место, следовательно, это условие лишает арендатора права на передачу ему земельного участка в соответствии с законом, т.е. явно обременительно для арендатора, но победитель торгов не вправе требовать изменения договора, заключенного по результатам торгов. Спорное условие договора аренды является неясным, что подтверждается его различным толкованием сторонами в настоящем деле. Передача земельного участка в месте подписания договора аренды (в месте нахождения арендодателя) не соответствует п.1 ст.316 ГК РФ, предусматривающему обязанность передачи недвижимости в месте ее нахождения, следовательно обязанность по передаче земельного участка надлежащим образом не исполнена. Постановлением ОМВД от 23.03.15г. установлено, что спорный земельный участок был занят ответчиком ООО "Северавтотранс". Также факт занятия земельного участка недвижимым имуществом третьего лица подтверждается сообщением Росреестра об отказе в государственной регистрации договора аренды, а решением Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-38836/2012 от 23.12.13г. установлен факт использования земельного участка ООО "Северавтотранс", поэтому условие договора о передачи участка арендатору дате (истцу) опровергается указанным решением суда. Таким образом, спорный земельный участок находился до марта 2015 г. в пользовании ООО "Северавтотранс" и не мог быть передан истцу в 2012 г.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу о результатах торгов от 07.12.2012 N 4/33/5 Берг О.В. признан победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер 23:33:1504001:280, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, ул. Ленина, 81 для строительства и эксплуатации базы отдыха.

По результатам аукциона 21.12.2012 администрацией МО Туапсинский район и Берг О.В. был подписан договор аренды земельного участка N 3300005915.

Договор в установленном законом порядке не зарегистрирован, что подтверждается уведомлением об отсутствии в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от 19.10.2015 N 23/001/134/2015-329.

Согласно материалам регистрационного дела, пункт 1.3 указанного договора аренды, представленного для государственной регистрации, изложен в следующей редакции: "Настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору".

Из представленных в дело доказательств следует, что в информационном сообщении на официальном сайте администрации муниципального образования Туапсинский район проект договора аренды слова "с " в пункте 1.3 содержал.

Согласно копии дела правоустанавливающих документов на спорный земельный участок пункт 1.3. договора аренды слов "с " не содержит. В этом же деле имеется проект договора аренды, опубликованный в газете "Черноморье сегодня" N 124 от 03.11.2012, в котором пункт 1.3 проекта договора аренды после слова "Арендатору" содержит слова "с ".

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении дела суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Договоры и иные сделки отнесены подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации к источникам возникновения гражданских прав и обязанностей. Одним из способов заключения договора является проведение торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Положения ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают право на обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора любой из сторон. Доказательства того, что арендатор обращался с заявлением о государственной регистрации договора аренды и ему неправомерно было отказано, отсутствуют.

Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты права как принятие решения о государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Избрание истцом способа защиты, не предусмотренного законодательством является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Учитывая изложенное, исковые требования в части вынесения решения о государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:1504001:280, общей площадью 9070 кв.м., расположенного в с. Лермонтово, ул. Ленина, 81 не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения; если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Осуществив толкование условий договора аренды земельного участка 3300005915 от 21.12.2012 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд установил, что в данном пункте договора выражена воля сторон на установление факта и момента передачи земельного участка.

Из опубликованного в информационном сообщении о предстоящем проведении торгов проекта договора аренды следует, что сторонам было предложено сформулировать условие договора о моменте передачи земельного участка, используя конструкцию "с ". Стороны, заключая договор, определили момент передачи земельного участка указанием на то, что договор является документом, подтверждающим передачу участка арендодателя арендатору, то есть согласовали, что земельный участок передан арендатору в момент подписания договора. Пункт договора 1.3 в действующей редакции позволяет сделать вывод о том, что стороны заключая договор, согласовали, что земельный участок был передан в момент подписания договора, в связи, с чем отсутствовала необходимость включения в текст договора слов "с ".

Таким образом, исковые требования в части обязания муниципальное образование Туапсинский район передать истцам договор аренды на условиях проекта договора, приведенного в аукционной документации, в т. ч. со словами "с " в п. 1.3 не подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Как подтверждается материалами дела, спорный земельный участок передан арендатору 21.12.2012.

Положения пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации связывают право лица на обращение в суд с возможностью восстановления нарушенного права.

При наличии у заявителя права на самостоятельный выбор способов защиты гражданских прав, предусмотренных статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации либо иными предусмотренными законом способами, выбранный способ защиты должен соответствовать нарушенному праву.

Само по себе начисление арендных платежей без предъявления иска о взыскании задолженности права истца по делу не нарушает и, как следствие, удовлетворение иска в этой части их не восстановит. Истец вправе оспаривать такое начисление предъявив доказательства и приведя соответствующие доводы в случае обращения арендодателя с иском о взыскании арендных платежей.

Таким образом, исковые требования в части признания права Берга О.В. на уплату арендной платы только с момента фактической передачи спорного земельного участка после его освобождения от имущества соответчика, не подлежит удовлетворению.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.12.2015 по делу N А32-13979/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

В.В. Галов Т.Р. Фахретдинов