Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2016 г. N Ф08-7029/16 по делу N А32-2056/2016

Требование: о взыскании долга и пени по договору аренды

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

02 ноября 2016 г.

Дело N А32-2056/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02 ноября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799) - Валетова Р.Р. (доверенность от 04.04.2016), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Кубанькапстрой" (ИНН 2310143370, ОГРН 1092310006172), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 (судьи Чотчаев Б.Т., Ковалева Н.В., Маштакова Е.А.) по делу N А32-2056/2016, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Кубанькапстрой" (далее - общество) с иском о взыскании 992 708 рублей 04 копеек задолженности по арендной плате за период с 13.07.2015 по 30.04.2016 и 110 649 рублей 93 копеек пеней за период с 11.08.2015 по 11.04.2016 (требования уточнены; л. д. 107).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы по договору от 13.07.2015 N 4300021660. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.2 договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 13.07.2015 N 4300021660 обществу передан в аренду земельный участок площадью 23 398 кв. м с кадастровым номером 23:43:0427001:59, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9. Участок предоставлен арендатору для строительства четырех многоэтажных жилых домов на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ). При проверке доводов администрации о ненадлежащем исполнении обществом договорных обязательств суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у ответчика обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Вместе с тем, как установили суды, на арендуемом обществом земельном участке возведены и введены в эксплуатацию два жилых многоквартирных дома, на жилое помещение в одном из которых осуществлена государственная регистрация права собственности физического лица (свидетельство о государственной регистрации права от 06.07.2015). Введенные в эксплуатацию жилые дома переданы участникам долевого строительства для регистрации права собственности, а также на обслуживание управляющей компании. Руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ), а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73), суды признали, что часть арендуемого обществом земельного участка находится в собственности жильцов многоквартирного дома (литера 15). Согласно справке ОАО "Территориальный институт по жилищно-гражданскому проектированию "КраснодарГражданПроект"" размер площади для эксплуатации жилого дома (литера 15) составляет 8 091,60 кв. м. Следовательно, арендную плату следует начислять только на часть земельного участка, необходимую для завершения строительства многоквартирного дома. Кроме того, общество представило платежные поручения, подтверждающие перечисление арендной платы за пользование земельным участком в спорный период и погашение договорной неустойки. С учетом необходимой для строительства жилых домов части земельного участка, а также внесенных обществом арендных платежей, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по договору от 13.07.2015 N 4300021660. Доводы администрации о необходимости взыскания с общества арендной платы за весь участок с кадастровым номером 23:43:0427001:59 ввиду отсутствия его раздела (формирования участков для эксплуатации жилых домов) отклонен апелляционным судом как противоречащий статье 16 Закона N 189-ФЗ, а также разъяснениям, изложенные в постановлениях от 29.04.2010 N 10/22 и от 17.11.2011 N 73.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В деле отсутствуют доказательства раздела исходного (арендуемого обществом) земельного участка и образования земельных участков под каждым из введенных в эксплуатацию многоквартирных домов в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Ссылка суда первой инстанции на представленный ответчиком расчет задолженности с учетом уменьшения площади земельного участка несостоятельна, поскольку к расчету не приложены документы, свидетельствующие об образовании земельных участков под каждым многоквартирным домом. Суды не учли, что земельный участок предоставлен ответчику для строительства нескольких многоэтажных жилых домов, строительство которых в полном объеме до настоящего момента не завершено. Площадь арендуемого обществом земельного участка составляет 23 398 кв. м. Согласно разрешению на строительство от 26.12.2011 N RU 23306000-2031-р на спорном участке должны быть возведены 192-квартирный жилой дом (литера 15), 360-квартирный жилой дом (литера 16А), 420-квартирный жилой дом (литера 16) и 240-квартирный жилой дом (литера 16.1). Суды признали, что площадь участка, в отношении которой у истца сохранилось право взыскания с ответчика арендных платежей, составляет 15 306,40 кв. м. Данная площадь определена с учетом справки ОАО "Территориальный институт по жилищно-гражданскому проектированию "КраснодарГражданПроект"". При этом суды не выяснили, почему у одного из четырех домов, с наименьшим количеством квартир (192), доля от общей площади спорного участка составляет 34,5%. Площадь, указанная в справке, представленной обществом (8 091,60 кв. м) не является достоверной, поскольку в среднем на каждый возводимый жилой многоквартирный дом должна приходиться площадь участка, равная 5 849,5 кв. м (23 398 кв. м : 4). Судебные инстанции не воспользовались правом привлечения специалиста для получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих необходимыми познаниями по существу спора, не выяснили действительный размер площади земельного участка, необходимой для эксплуатации жилого многоквартирного дома (литера 15).

От общества отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.

Общество, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 13.07.2015 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4300021660 аренды земельного участка (из земель населенных пунктов) общей площадью 23 398 кв. м с кадастровым номером 23:43:0427001:59, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, проспект имени Писателя Знаменского, д. 9. Участок предоставлен арендатору для многоэтажного жилищного строительства (пункт 1.3). Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия земельного участка (с 13.07.2015 по 13.07.2018) за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора (пункт 2.3). Неиспользование участка арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы (пункт 2.6). В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день за каждый день просрочки (пункт 5.2). Срок действия договора установлен с 13.07.2015 по 13.07.2018 (пункт 6.1). Участок передан арендатору по акту от 13.07.2015. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 03.08.2015 (л. д. 10 - 19).

07 октября 2015 года администрация направила в адрес общества претензию N 31305.26 с требованием погасить задолженность по арендной плате (л. д. 31 - 33).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, администрация заявила в арбитражный суд требования о взыскании с общества задолженности и неустойки по договору от 13.07.2015 N 4300021660.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование указанным имуществом должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды от 13.07.2015 N 4300021660.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ).

В пункте 67 постановления от 29.04.2010 N 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса.

В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 содержатся следующие разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Следовательно, земельный участок, необходимый для обслуживания (эксплуатации) жилого многоквартирного дома, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

Судебная практика при применении указанных норм (разъяснений) к ситуации возведения на арендуемом застройщиком земельном участке одного (из нескольких предполагаемых к возведению) жилого многоквартирного дома, право собственности первого лица на любое из помещений в котором зарегистрировано в ЕГРП, исходит из того, что у застройщика прекращается обязанность по внесению арендной платы за пользование частью земельного участка, необходимой для эксплуатации такого жилого дома. При этом у застройщика сохраняется обязанность по внесению арендной платы за ту часть земельного участка, которая остается в пользовании арендатора (и на которой осуществляется (продолжается) строительство других жилых многоквартирных домов).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что обществу выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0427001:59 четырех жилых многоквартирных домов (л. д. 76 - 86). Два жилых дома построены и введены в эксплуатацию, что подтверждается представленными ответчиком разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию (л. д. 87 - 94). На жилое помещение в одном из возведенных жилых многоквартирных домов осуществлена государственная регистрация права собственности физического лица (свидетельство о государственной регистрации права от 06.07.2015, л. д. 98). Введенные в эксплуатацию жилые дома переданы участникам долевого строительства (поквартирно) для регистрации права собственности, а также на обслуживание управляющей компании. Общая площадь переданного в аренду земельного участка составляет 23 398 кв. м. Площадь участка, необходимая для эксплуатации жилого многоквартирного дома (литера 15), право собственности первого лица на помещение в котором зарегистрировано за физическим лицом, составляет 8091,60 кв. м (справка ОАО "Территориальный институт по жилищно-гражданскому проектированию "КраснодарГражданПроект""; л. д. 118). Поэтому суды признали, что арендная плата может быть взыскана только за ту часть земельного участка с кадастровым номером 23:43:0427001:59, которая необходима для завершения строительства (площадью 15 306,40 кв. м).

Судебные инстанции установили, что за период с 13.07.2015 по 30.04.2016 размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором за пользование земельным участком, составляет 1 842 353 рубля 46 копеек. Ответчик представил платежные поручения о перечислении арендной платы в размере 1 877 132 рублей 31 копейки (за спорный период), а также договорной неустойки (л. д. 110 - 113). Поскольку задолженность по договору от 13.07.2015 N 4300021660 ответчиком погашена, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о возможности взыскания с общества арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 23:43:0427001:59 ввиду отсутствия его раздела (формирования участков для эксплуатации жилых домов) проверялись апелляционным судом и правомерно им отклонены как не основанные на нормах действующего гражданского и жилищного законодательства.

Довод администрации о завышении площади земельного участка, указанной в справке ОАО "Территориальный институт по жилищно-гражданскому проектированию "КраснодарГражданПроект"", и подтверждающей, что для эксплуатации жилого многоквартирного дома (литера 15) необходима площадь 8 091,60 кв. м, окружным судом отклоняется. Истец, ссылаясь на данное обстоятельство, в нарушение требований статьи 65 Кодекса не представил судам первой и апелляционной инстанций (в материалы дела) ни одного доказательства, опровергающего правовую позицию ответчика и представленные им документы. При этом в определении от 26.02.2016 суд первой инстанции предлагал администрации подготовить правовую позицию по данному вопросу, а также обсудить возможность назначения судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для эксплуатации жилого многоквартирного дома (литера 15).

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.04.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2016 по делу N А32-2056/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин