Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 сентября 2016 г. N Ф08-6529/16 по делу N А53-32775/2015

Требование: о признании частично недействующим договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Краснодар

21 сентября 2016 г.

Дело N А53-32775/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" (ИНН 6143022980, ОГРН 1026101944241) - Касарина Д.А. (доверенность от 06.08.2014), в отсутствие представителей истца - комитета по управлению имуществом города Волгодонска (ИНН 6143009250, ОГРН 1026101938961), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2016 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А53-32775/2015, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее - комитет) подал в Арбитражный суд Ростовской области иск к обществу с ограниченной ответственностью "Дон-Экспресс" (далее - общество) о признании недействительным договора от 09.09.2013 N 507 аренды части площадью 192 кв. м с учетным номером 10 земельного участка площадью 15 852 кв. м с кадастровым номером 61:48:0030190:337, расположенного по адресу: г. Волгодонск, ул. Морская, 27, под временным не являющимся объектом недвижимости сооружением (далее - договор аренды, земельный участок, его часть).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016, иск удовлетворен по мотивам несоблюдения администрацией города Волгодонска (далее - администрация) нормативно установленных публичных процедур заключения договора аренд, подачи иска в пределах срока исковой давности, возможности признания ничтожным зарегистрированного договора аренды.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Суды применили нормы недействующей редакции Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Комитет после подачи иска своими действиями подтвердил намерение сохранить с обществом договорные отношения, чем лишил себя права на оспаривание договора аренды. Оспаривая договор аренды, комитет злоупотребляет правом. Примененные судами нормы Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не применимы по отношению к сформированным (образованным) земельным участкам. В результате заключения договора аренды не допущена, не ограничена и не устранена конкуренция. Принадлежащий обществу торговый объект размещен на части земельного участка на основании муниципального акта и в соответствии с действовавшей схемой размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город Волгодонск. В отзыве на кассационную жалобу комитет просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании постановления администрации от 28.08.2013 N 3544 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка для размещения временного (сезонного) павильона розничной торговли и обслуживания населения с 09.09.2013 по 09.07.2018. Договор аренды заключен в связи с истечением срока действия предыдущего договора от 06.12.2012.

Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области (далее - антимонопольная служба) в отношении администрации вынесено предписание от 22.11.2013 N 969/04 об изъятии у общества части земельного участка, переданной в аренду на основании постановления администрации от 28.08.2013 N 3544. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2014 по делу N А53-2767/2014 администрации отказано в удовлетворении заявления об отмене решения и предписания антимонопольной службы в связи с отсутствием опубликованной информации о предстоящем предоставлении части земельного участка в аренду, несоблюдением публичных процедур. Доводы администрации о предоставлении обществу до 01.07.2008 как субъекту среднего предпринимательства в аренду мощения как объекта недвижимости и о допустимости заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов отклонены. Во исполнение названного решения и предписания антимонопольной службы администрация постановлением от 05.06.2015 N 778 отменила свое постановление от 28.08.2013 N 3544.

Считая договор аренды противоречащим нормам действующего законодательства, комитет обратился в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьями 621 Гражданского кодекса и статьей 22 Земельного кодекса в действовавших на момент заключения договора аренды редакциях определялось преимущественное перед другими лицами право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора при прочих равных условиях на заключение договора аренды на новый срок. Применительно к названным нормам в пунктах 1, 2 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что, если законом предусмотрено заключение договора аренды находящегося в публичной собственности имущества только на торгах, то договор аренды такого имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, или соглашение о его продлении являются ничтожными. На неопределенный срок в предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса порядке может быть возобновлен только договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный до вступления в силу закона, предусматривающего его заключение только на торгах.

Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, был урегулирован в статье 34 Земельного кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, которой не предусматривалось заключение договора аренды исключительно на торгах. Вместе с тем, нормами названной статьи в обязанности уполномоченных органов вменялось обеспечение управления и распоряжения такими земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур их предоставления, принятие акта, устанавливающего процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок, предусматривающий рассмотрение всех заявок, поступивших до определенного указанными процедурами срока, и не допускающий установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий претендентов, если иное не установлено законом. Соблюдение названных принципов обеспечивалось подготовкой и заблаговременной публикацией информации о земельных участках, предоставляемых заинтересованным лицам на определенном праве и предусмотренных условиях. В определении от 25.11.2010 N 1549-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что приведенные нормы направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В ситуации, когда на один и тот же земельный участок претендуют несколько лиц, предоставление в аренду одному из них влечет нарушение принципа сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленного в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, а выставление на торги права на заключение договора аренды земельного участка позволит обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10).

Создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами торговли и осуществление муниципального земельного контроля отнесены статьями 16, 16.2 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа и внутригородского района, а пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации от 29.01.1992 N 65 "О свободе торговли" определено, что предприятия и граждане осуществляют торговлю в отведенных органами исполнительной власти местах.

Пунктами 2, 3 части 2 статьи 1 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 381-ФЗ) к целям его применения отнесены развитие торговой деятельности в целях обеспечения доступности товаров для населения, обеспечение соблюдения прав и законных интересов лиц, осуществляющих торговую деятельность, а также населения. Законом урегулированы отношения, возникающие в том числе между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами в связи с организацией и осуществлением торговой деятельности. Под нестационарным торговым объектом понимается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (статья 2). Органы местного самоуправления в области регулирования торговой деятельности создают условия для обеспечения жителей муниципального образования услугами торговли (часть 2 статьи 6). Размещение нестационарных торговых объектов на муниципальных земельных участках осуществляется в соответствии с разрабатываемой и утверждаемой органом местного самоуправления схемой их размещения. При этом учитывается необходимость обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Такая схема подлежит официальному опубликованию как муниципальный правовой акт (статья 10).

Решением Волгодонской городской Думы от 19.07.2012 N 74 утвержден Порядок размещения и эксплуатации временных сооружений на территории муниципального образования город Волгодонск (далее - Порядок), которым обеспечено предоставление находящихся в государственной и муниципальной собственности земельных участков в целях размещения временных сооружений на принципах эффективности, справедливости, публичности, прозрачности. Одним из оснований для установки временного сооружения назван договор аренды земельного участка, а основанием для его эксплуатации - заключение о возможности эксплуатации временного сооружения. Основанием отказа в выдаче такого заключения является отсутствие договора аренды (пункты 7, 8, 11 статьи 2). Предоставление земельных участков в аренду осуществляется либо по результатам торгов, либо без их проведения в порядке статьи 34 Земельного кодекса. По истечении срока действия договора аренды обязательства сторон прекращаются и предоставление земельного участка под размещение временного сооружения осуществляется в соответствии с законодательством (пункты 1, 6 статьи 3). Договор аренды для размещения сезонных нестационарных объектов (каковым в договоре аренды указан объект общества) заключается на аукционе (пункт 1 статьи 8). Условием реализации арендатором земельного участка, предоставленного под размещение нестационарного торгового объекта, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является включение нестационарного торгового объекта в схему их размещения в соответствии со статьей 10 Закона N 381-ФЗ.

Подпунктом 9 пункта 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в качестве исключения из общего правила о заключении договоров аренды находящегося в публичной собственности имущества только на торгах указано предоставление соответствующего права на такое имущество по государственной или муниципальной преференции. Вместе с тем, указанный порядок заключения договоров, в силу пункта 2 названной статьи, не распространяется на земельные участки, распоряжение которыми осуществляется в соответствии с Земельным кодексом.

Применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, установив, что заключение договора аренды части земельного участка на новый срок осуществлено в отсутствие опубликованной информации о предстоящем предоставлении части земельного участка в аренду и без проведения торгов, учтя обстоятельства и выводы, отраженные во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Ростовской области от 15.05.2014 по делу N А53-2767/2014, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно заключили о противоречии оспариваемой сделки действовавшему в момент ее заключения законодательству и о нарушении ею принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления публичных земель в аренду, обеспечивающих справедливый баланс между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду такие земельные участки.

Заявитель кассационной жалобы правомерно настаивает на применимости к рассматриваемым отношениям положений параграфа 2 главы 9 Гражданского кодекса в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ). Согласно пункту 6 статьи 3 Закона N 100-ФЗ положения Гражданского кодекса об основаниях и последствиях недействительности сделок в редакции названного Закона применяются к сделкам, совершенным после дня вступления его в силу, то есть после 01.09.2013 (пункт 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации"; далее - постановление Пленума N 25).

Статьями 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Относительно названных норм в пунктах 70, 72, 74, 75 постановления пленума N 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Под публичными интересами понимаются, в том числе интересы неопределенного круга лиц.

Обращаясь в суд с иском, комитет как представитель публичного собственника и сторона оспариваемого договора преследовал цель защиты интересов неопределенного круга лиц. Такое обращение не могло быть квалифицировано как недобросовестное поведение. Какое-либо проявление комитетом воли на сохранение силы договора аренды правового значения не имеет. Условия договора аренды противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства. При его заключении был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом. Названные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2016 по делу N А53-32775/2015 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

Я.Е. Волков А.И. Мещерин