Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 января 2017 г. N Ф08-10104/16 по делу N А32-4408/2016

г. Краснодар

18 января 2017 г.

Дело N А32-4408/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Компания "Форум"" (ИНН 2320099338, ОГРН 1022302958370), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2016 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-4408/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Компания "Форум"" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с общества 324 452 рубля 33 копейки задолженности по арендной плате за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 и 26 144 рубля 29 копеек пеней;

- расторгнуть договор аренды от 19.08.2014 N 4900009555 земельного участка общей площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинского район, ул. Лесная;

- обязать общество возвратить в первоначальном состоянии по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, освободив его путем сноса торгового объекта, расположенного в границах участка.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 19.08.2014 N 4900009555. Неустойка рассчитана администрацией на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Длительное невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании договора от 19.08.2014 N 4900009555 обществу на срок до 16.01.2017 передан в аренду земельный участок площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная, предназначенный для строительства торгового центра "Форум". При разрешении спора суды исходили из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)), а также наличия у общества (арендатора) обязанности по внесению арендной платы в нормативно установленном размере (статьи 424, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Принимая во внимание представленные обществом платежные поручения о перечислении арендных платежей и акт сверки взаимных расчетов сторон (об отсутствии в спорном периоде задолженности по арендной плате), суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании с ответчика долга по договору. В связи с погашением арендатором задолженности до подачи администрацией искового заявления в арбитражный суд, оснований для удовлетворения требования о взыскании с общества договорной неустойки не имеется. При разрешении требования истца о расторжении договора аренды судебные инстанции руководствовались положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Суды учли также разъяснения, содержащиеся в пунктах 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13; далее - постановление от 17.11.2011 N 73) и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Материалы дела подтверждают, что задолженность по арендной плате и неустойке погашена обществом до обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14) указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд. Суды при разрешении спора также учли, что неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендных платежей в спорный период обусловлено оспариванием арендатором кадастровой стоимости земельного участка. После изменения (уменьшения) в установленном порядке кадастровой стоимости участка, стороны подписали и зарегистрировали в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) дополнительное соглашение от 22.09.2015 к договору аренды. Задолженность погашена арендатором в полном объеме 10.12.2015. Кроме того, общество до настоящего времени не имеет возможности использовать весь земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования. В границах арендуемого ответчиком земельного участка находятся торговые объекты третьих лиц (без утвержденной дислокации и заключенных договоров аренды земельного участка). Общество в период с 2015 года неоднократно обращалось в администрацию (иные органы) по вопросу демонтажа (вывоза) временных торговых павильонов, размещенных в границах земельного участка. В марте 2016 года администрация обратилась в арбитражный суд с исковыми заявлениями о демонтаже торговых павильонов, занимающих часть арендуемого обществом земельного участка (дела N А32-4403/2016, N А32-3774/2016, N А32-4401/2016). Таким образом, задолженность по договору (долг по арендной плате и пени) погашена обществом в добровольном порядке за два месяца до обращения истца в арбитражный суд, при этом иных нарушений договорных условий обществом не допущено. Поэтому факт несвоевременного исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в 2015 году (с учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора) сам по себе не может служить основанием, достаточным для удовлетворения требования администрации о расторжении договора. С учетом размещения в границах арендуемого обществом земельного участка торговых объектов иных лиц, а также разрешения в арбитражном суде споров о демонтаже павильонов (дела N А32-4403/2016, N А32-3774/2016, N А32-4401/2016), судебные инстанции признали требование администрации об обязании общества освободить арендуемый участок от торговых павильонов необоснованным.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Администрация и общество заключили договор от 19.08.2014 N 4900009555 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). Статьей 606 Гражданского кодекса установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (статья 401 Гражданского кодекса). В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 Гражданского кодекса). Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора. В адрес ответчика департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) направлялись претензии: 20.10.2015 - с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате; 03.11.2015 - о явке арендатора в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Суды не учли, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (пункт 23 постановления от 17.11.2011 N 73). Ответчик погасил задолженность после принятия судом искового заявления к производству, не оплатив, при этом, начисленную арендодателем неустойку. Из пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса следует, что на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, а именно сносу незаконно возведенных сооружений, и освобождению земельного участка. Согласно пунктам 2 и 3 статьи 76 Земельного кодекса самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, суды правильно применили к отношениям сторон статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, а также разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 и пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14. Материалы дела (платежные поручения общества, акт сверки взаимных расчетов) подтверждают, что задолженность (долг по арендной плате и неустойка) погашена арендатором за два месяца до обращения арендодателя в арбитражный суд с заявленными требованиями (10.12.2015). Денежные средства перечислены обществом после государственной регистрации дополнительного соглашения сторон к договору аренды от 19.08.2014 N 4900009555, которым уточнена (уменьшена) кадастровая стоимость земельного участка. Ответчик продолжает своевременно вносить арендную плату по договору. В данном случае имущественные интересы администрации компенсированы применением к обществу договорной неустойки (в размере 34 334 рублей 05 копеек), уплаченной арендатором до предъявления в арбитражный суд иска. Обоснованно судебные инстанции отказали и в удовлетворении требования администрации об освобождении земельного участка от размещенных на нем торговых павильонов общества. Материалы дела подтверждают, что торговые павильоны принадлежат третьим лицам, разместивших их в границах спорного участка без утвержденной дислокации и заключения договоров аренды. Общество на протяжении длительного периода времени обращалось в администрацию, департамент и правоохранительные органы по вопросу об освобождении части арендуемого земельного участка (о демонтаже и вывозе торговых павильонов, принадлежащих иным лицам). В марте 2016 года администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующими исками (дела N А32-4403/2016, N А32-3774/2016, N А32-4401/2016). Поскольку торговые павильоны не только не принадлежат ответчику, но и создают препятствия в освоении им земельного участка, основания для удовлетворения требования администрации о возложении на общество обязанности по демонтажу торговых павильонов отсутствовали.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы администрации в отсутствие представителя ответчика.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 19.08.2014 N 4900009555 (в редакции дополнительного соглашения от 22.14.2015) аренды земельного участка площадью 1517 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302029:1052, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Лесная. Участок предоставлен арендатору для строительства торгового центра (пункт 1.1). Срок действия договора установлен до 16.01.2017 (пункт 2.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору (пункт 1.3). В соответствии с пунктом 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП 03.12.2014 (т. 1, л. д. 22 - 31).

20 октября 2015 года департамент направил в адрес общества претензию с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате (т. 1, л. д. 16 - 19). В претензии от 03.11.2015 обществу предложено явиться в департамент в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 12 - 15).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендных платежей за период с 16.01.2014 по 31.12.2015, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком и неустойки, расторжении договора, а также о возврате участка (путем демонтажа размещенных в его границах торговых объектов).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что задолженность по арендным платежам за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 у общества отсутствует, напротив имеется переплата по пене (акт сверки взаимных расчетов сторон; т. 1, л. д. 72, 73). В связи с изложенными (документально подтвержденными) обстоятельствами, судебные инстанции отказали администрации в удовлетворении требований о взыскании с общества арендной платы и договорной неустойки.

При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555 судебные инстанции исходили из того, что указанная мера ответственности может быть применена к недобросовестному арендатору, когда исчерпаны другие способы воздействия на него и, несмотря на предупреждение арендодателя, нарушение обязательства не устранено.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора от 19.08.2014 N 4900009555 послужило нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы в период с 16.01.2014 по 31.12.2015.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем, данное право не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела не может быть признано достаточным правовым основанием для удовлетворения требования о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд 12.02.2016. К указанной дате задолженность общества по арендной плате за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 отсутствовала (погашена ответчиком 10.12.2015). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей обусловлено оспариванием им кадастровой стоимости земельного участка (заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка подано ответчиком 22.12.2014). После изменения (уменьшения) в установленном порядке кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка стороны 22.09.2015 подписали и 01.10.2015 зарегистрировали в ЕГРП дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Общество 10.12.2015 погасило задолженность по арендной плате (в размере 325 452 рублей 33 копеек), а также уплатило неустойку (в сумме 34 334 рубля 05 копеек). С указанной даты ответчик не имеет задолженности по договору аренды (акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 16.01.2014 по 30.06.2016, платежные поручения от 10.12.2015 N 72, от 10.12.2015 N 73, чеки-ордера от 09.03.2016, от 24.03.2016 и от 24.03.2016).

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Нарушения, на которых основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения еще до обращения истца в арбитражный суд.

При разрешении требования администрации о возвращении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302029:1052 в освобожденном виде (путем демонтажа торговых павильонов, расположенных в границах участка) судебные инстанции установили, что на части арендуемого ответчиком земельного участка размещены торговые объекты третьих лиц (без утвержденной дислокации и заключенных договоров аренды). В период с 2015 года общество неоднократно обращалось в администрацию, департамент и правоохранительные органы по вопросу демонтажа (вывоза) временных торговых павильонов, размещение которых лишает ответчика возможности осваивать участок (т. 1, л. д. 88 - 108). В марте 2016 года администрация обратилась в суд с исками о демонтаже торговых павильонов, находящихся в границах арендуемого обществом земельного участка (дела N А32-4403/2016, N А32-3774/2016 и N А32-4401/2016). Поскольку торговые павильоны обществу не принадлежат, судебные инстанции признали требование администрации об освобождении земельного участка от торговых объектов (путем их демонтажа), необоснованными.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы о наличии оснований для расторжения договора аренды, взыскания с общества задолженности и обязания ответчика возвратить земельный участок (в освобожденном от торговых объектов виде), окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые в жалобе ссылается администрация, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2016 по делу N А32-4408/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова