Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 января 2017 г. N Ф08-9757/16 по делу N А32-5532/2015

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе

г. Краснодар

17 января 2017 г.

Дело N А32-5532/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Волкова Я.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (ИНН 7701023168, ОГРН 1035007204209), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2016 по делу N А32-5532/2015 (судьи Попов А.А., Авдонина О.Г., Галов В.В.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (далее - учреждение) о взыскании 1 460 425 рублей 17 копеек долга за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 за период с 01.10.2013 по 30.06.2015, а также 190 762 рублей 68 копеек неустойки по состоянию на 17.07.2015. Истец также просил признать отсутствующим обременение земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 в виде аренды на основании договора от 26.11.2003 N 4900002954.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2016 (судья Данько М.М.) иск удовлетворен частично. С учреждения в пользу администрации взыскано 1 460 425 рублей 17 копеек задолженности. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, поэтому на момент подписания договора аренды от 26.11.2003 N 4900002954 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях) в редакции, действовавшей на момент совершения сделки). Полномочия по распоряжению данным земельным участком в рассматриваемый период у администрации отсутствовали. Договор аренды земельного участка является недействительным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Суд указал, что отсутствие заключенного сторонами договора аренды не освобождает учреждение от обязанности вносить плату за фактическое пользование спорным участком, поэтому удовлетворил требование о взыскании с ответчика основного долга. При определении размера платы за пользование участком суд руководствовался отчетом от 20.05.2013 N 2/10/ОЗ-2013, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 1 188 757 рублей, а также постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210). В удовлетворении требования администрации о взыскании неустойки суд первой инстанции отказал, поскольку договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой. Отказывая в удовлетворении иска в части признания отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 в виде зарегистрированного права аренды ответчика, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, сформулированные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указал, что на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие учреждению (учебный корпус и гостиница). Нахождение спорного земельного участка в фактическом владении ответчика исключает возможность удовлетворения иска администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2016 решение от 01.07.2016 отменено в части, с учреждения в пользу администрации взыскано 111 153 рубля 67 копеек неосновательного обогащения за период с 01.10.2013 по 30.06.2015, в удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) заключенного сторонами договора аренды. Поскольку учреждение осуществляло использование земельного участка в отсутствие соответствующего правового основания, оно обязано компенсировать собственнику земельного участка сбереженную плату. Суд апелляционной инстанции указал, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал расчету исходя из его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 50) и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" (далее - постановление N 1061). В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210 для расчета арендной платы апелляционный суд применил ставку арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости, установленную постановлением N 50. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции произвел перерасчет подлежащей взысканию платы за пользование землей и удовлетворил требования администрации частично в сумме 111 153 рублей 67 копеек.

В кассационной жалобе администрация просит отменить постановление от 05.11.2016 и оставить в силе решение от 01.07.2016. Податель жалобы настаивает на взыскании с учреждения долга за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 в период с 01.10.2013 по 30.06.2015 в размере 1 460 425 рублей 17 копеек, а также пени в размере 190 762 рублей 68 копеек.

Отзыв на кассационную жалобу в суд не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), явку процессуальных представителей в суд не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Кодекса кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей истца и ответчика.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи от 26.11.2003 N 401 администрация (арендодатель) и Оганесян Р.А. (арендатор) 26.11.2003 заключили договор N 4900002954 аренды земельного участка площадью 1813 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302018:0009), расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта, по ул. Коммунальной, 37-А в Хостинском районе г. Сочи, категория земли - земли населенных пунктов, в целях эксплуатации зданий и сооружений (т. 1, л. д. 30 - 32). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании договора от 14.02.2005 права и обязанности арендатора по договору аренды от 26.11.2003 N 4900002954 переданы учреждению (т. 1, л. д. 27 - 29).

Дополнительным соглашением от 30.09.2013 N 1 администрация и учреждение внесли изменения в договор от 26.11.2003 N 4900002954, согласно которым размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 20.05.2013 N 2/10/ОЗ-2013 в размере 1 188 757 рублей (т. 1, л. д. 23, 24).

В претензии от 29.10.2014 N 23561/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи предложил учреждению оплатить долг по арендной плате и неустойку по договору от 26.11.2003 N 4900002954 (т. 1, л. д. 15 - 18).

Поскольку требования претензии ответчик не исполнил, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Статьей 608 Гражданского кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) закреплено, что земельные участки могут быть предоставлены в аренду их собственниками.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В силу абзаца 2 пункта 6 статьи 2 Закона об особо охраняемых природных территориях и статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" курорты федерального значения, относящиеся к особо охраняемым природным территориям федерального значения, являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов государственной власти.

Постановлением Президиума Верховного Совета Российской Федерации от 12.04.1993 N 4766-1 и Совета Министров Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" предусмотрено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения и ему придан статус эколого-экономического района с элементами свободной экономической зоны рекреационного типа. Границы округа санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи".

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302018: 9 находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи (т. 1, л. д. 35 - 40), следовательно, относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения; на момент совершения договора орган местного самоуправления распорядился спорным участком, не имея на это соответствующих полномочий (статья 608 Гражданского кодекса). С учетом изложенного апелляционный суд при разрешении возникшего спора правомерно исходил из квалификации договора аренды в качестве недействительной (ничтожной) сделки, что исключает возможность удовлетворения требований о взыскании с ответчика неустойки, предусмотренной такой сделкой.

Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, пришел к правильному выводу о том, что в заявленный истцом период у общества сохранилась обязанность вносить плату за пользование спорным земельным участком (статья 167, пункт 1 статьи 1102, пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Принимая во внимание регулируемый характер арендной платы за использование публичных земель, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался правилами соответствующих нормативных правовых актов.

Так, постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен апелляционным судом на основании отчета от 20.05.2013 N 2/10/ОЗ-2013 (т. 2, л. д. 4 - 37).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суд апелляционной инстанции правомерно применил для расчета размера платы за пользование участком ставку арендной платы, установленную постановлением N 50, самостоятельно произвел перерасчет и частично удовлетворил требования администрации в сумме 111 153 рублей 67 копеек.

Основания для отмены постановления от 05.11.2016 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов суда апелляционной инстанции, который полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2016 по делу N А32-5532/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Я.Е. Волков