Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 ноября 2016 г. N 15АП-13063/16

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 января 2017 г. N Ф08-9757/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Требование: о взыскании долга, о взыскании неустойки по договору аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

05 ноября 2016 г.

дело N А32-5532/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гордейко М.А.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2016 года по делу N А32-5532/2015

по иску администрации города Сочи

к ответчику частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия"

о взыскании задолженности, признании обременения отсутствующим,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к негосударственному аккредитованному частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (в настоящее время наименование ответчика - частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия", далее - академия) о взыскании платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 в размере 1 460 425 руб. 17 коп., неустойки по состоянию на 17.07.2015 в размере 190 762 руб. 68 коп.; о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 в виде договора аренды N 4900002954 от 26.11.2003 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды общей площадью 1 813 кв.м., расположенного по ул. Коммунальная, 37-А Хостинского района г. Сочи, назначение объекта: земли населённых пунктов, занимаемого административным (неэксплуатируемым) зданием и ремонтными мастерскими.

Исковые требования мотивированы тем, что договор аренды N 4900002954 от 26.11.2003 является ничтожным, в связи с чем обременение земельного участка в виде зарегистрированного права аренды подлежит признанию отсутствующим. Плата за использование земельного участка в полном объёме не вносится.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.07.2016 с академии в пользу администрации взыскано 1 460 425 руб. 17 коп. задолженности за использование земельного участка, а также в доход федерального бюджета 27 604 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды N 4900002954 от 26.11.2003 является ничтожным, вместе с тем, требование администрации о признании обременения в виде права аренды земельного участка отсутствующим является ненадлежащим способом защиты нарушенного права. В связи с недействительностью договора, начисление неустойки по данному договору является неправомерным. При определении размера арендной платы суд руководствовался сведениями заключения специалиста N 2/10/ОЗ-2013, согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы составляет 1 188 757 руб., а также положениями постановления главы г. Сочи N 210 от 30.06.2009.

С принятым судебным актом не согласилась академия, в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска отменить, в указанной части принять новое решение о полном отказе в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы водятся к следующему:

- при вынесении решения суд первой инстанции не учёл, что требование истца о взыскании платы за использование земельного участка основывается на факте заключения договора аренды N 4900002954 от 26.11.2003. Вместе с тем, данный договор является ничтожным, в связи с чем на его основании плата за использование земельного участка взысканию не подлежит;

- ответчик не был согласен с выводами, изложенными в заключении специалиста N 2/10/ОЗ-2013, оценщик не учёл, что земельный участок занят объектами недвижимого имущества НАЧОУВПО "СГА", что понижает к ними интерес на рынке. Суд не дал оценки заключению специалиста N 33/15 от 25.01.2015;

- суд необоснованно пришёл к выводу о том, что размер платы за использование земельного участка может быть определён на основании отчёта об оценке размера арендной платы. Размер годовой плата подлежит определению в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка, а не от рыночной стоимости арендной платы.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны явку своих представителей не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении сторон дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оспаривается ответчиком только в части размера взысканной платы, и администрацией не приведено доводов, направленных на оспаривание судебного акта в части отказа в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда только в части, оспариваемой ответчиком.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Сочи N 401 26.11.2003 от 10.07.2003 между администрацией и Оганесяном Р.А. подписан договор аренды N 4900002954 от 26.11.2003, по условиями которого предусматривалось предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009, общей площадью 1813 кв.м., расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта, по ул. Коммунальная, 37-А в Хостинском районе г. Сочи, категория земли - земли населенных пунктов, в целях эксплуатации зданий и сооружений.

Договором от 14.02.2005 права и обязанности арендатора переданы от Оганесяна Р.А. академии.

30.09.2013 между администрацией и академией подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 4900002954 от 26.11.2003, согласно которому размер арендной платы определён на основании отчёта об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013 в размере 1 188 757 руб.

Указанные сделки последовательно зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.

Ввиду того, что спорный земельный участок располагается во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в силу положений пункта 6 статьи 2, пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, постановление Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта" и от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", суд первой инстанции обоснованно указал, что на момент заключения договора аренды N 4900002954 от 26.11.2003 земельный участок находился в федеральной собственности, в связи с чем администрация не обладала полномочиями по распоряжению им.

Договор, заключенный администрацией с превышением полномочий, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168, пункта 1 статьи 125, статьи 209, пункта 3 статьи 214, статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

Отклоняя иск администрации в части требования о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 в виде зарегистрированного права аренды академии, суд первой инстанции, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, указал, что на земельном участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику (учебный корпус и гостиница). Данное обстоятельство также подтверждается актом осмотра земельного участка от 21.11.2014. С учётом изложенного, суд первой инстанции пришёл к выводу о нахождении спорного земельного участка в фактическом владении ответчика, что исключает возможность удовлетворения иска администрации о признании отсутствующим обременения земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302018:0009 (истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права).

В данной части законность и обоснованность решения суда первой инстанции сторонами также не оспаривается.

Академия в своей апелляционной жалобе указывает на то, что истец при обращении с настоящим иском требование о взыскании задолженности по арендной плате основывал на факте заключения договора аренды N 4900002954 от 26.11.2003. Ввиду того, что данный договор является недействительным, по мнению ответчика, оснований для удовлетворения иска в части взыскания платы за использование земельного участка не имелось.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным доводом апеллянта.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип реализуется посредством внесения владельцем земельного участка земельного налога либо арендной платы за использование земель.

Академия плательщиком земельного налога в отношении спорного участка не является. Это означает, что ответчик за использование участка при обычных условиях должен был вносить арендные платежи лицу, осуществляющему функции собственника спорного земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В том случае, если лицо осуществляло пользование земельным участком в отсутствие соответствующего правового основания, оно в порядке главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано компенсировать собственнику земельного участка неосновательное обогащение в виде неосновательно сбережённой платы за использование земельного участка.

Учитывая, в силу выше приведённых норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования.

Из правовой позиции, закреплённой в пункте 3 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что квалификация заявленных исковых требований является исключительной прерогативой арбитражного суда.

Из содержания искового заявления администрации следует, что она отыскивает у ответчика плату за использование земельного участка, которая применительно к рассматриваемому спору является суммой неосновательного обогащения, т.к. академия использовала земельный участок в отсутствие надлежащего правового основания.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

Как указывалось ранее, размер неосновательного обогащения за использование земель, находящихся в публичной собственности, рассчитывается по правилам, установленным для определения размера арендной платы за использование таких земельных участков.

Расчет за пользование землей истец произвел в соответствие с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013.

В соответствии с представленным в дело отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013 величина рыночной стоимости на спорный земельный участок на дату 20.05.2013 составила 18 726 477 руб., а размер годовой арендной платы определен в сумме 1 188 757 руб.

Вместе с тем, при определении размера задолженности за использование земельного участка суд первой инстанции необоснованно пришёл к выводу о необходимости руководствоваться величиной годовой арендной платы, определённым независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Учитывая, что в силу выше приведенных норм статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата за использование публичных земель является регулируемой, то сумма неосновательного обогащения и арендная плата подлежит определению по одной формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013).

Спорный земельный участок расположен по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Коммунальная, 37-А, и с 07.05.2009 находится в собственности муниципального образования.

Поскольку порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в собственности города-курорта Сочи установлен соответствующими муниципальными нормативно-правовыми актами, к спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", которым определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлялся академии для размещения зданий учреждения высшего образования.

Поскольку спорный земельный участок к упомянутым в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендная плата за его использование подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210).

Такое положение нормативно-правового акта органа местного самоуправления полностью соответствует положениям раздела 4 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 50 от 27.01.2011, согласно которым, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко сформулированы положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).

Согласно пункту 9.4 постановления N 210 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.

С учётом изложенного, размер арендной платы за использование спорного земельного участка подлежал расчёту исходя из рыночной стоимости участка, определённой независимым оценщиком.

Ответчиком в материалы дела представлен отчёт N 33/15 от 26.01.2015, подготовленный ООО "Южная консалтинговая группа", согласно которому на дату 25.01.2015 рыночная стоимость земельного участка составила 6 109 000 руб.

При вынесении настоящего постановления суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться заключением независимого оценщика N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013, подготовленным по заданию истца ООО "Александрия", по следующим основаниям.

Прежде всего, достоверность данного отчёта до обращения истца в арбитражный суд в рамках настоящего дела ответчиком не оспаривалась. Напротив, академия, признавая объективность отчёта ООО "Александрия", подписала дополнительное соглашение в договору аренды N 1 от 30.09.2013, в котором размер арендной платы определялся исходя из отчёта оценщика N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013.

Кроме того, академией не приведены ссылки на нормы Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 и действовавшие в тот период времени нормы стандартов оценки, которым бы не соответствовал отчёт об оценке N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013, что, в свою очередь, могло бы свидетельствовать о его недостоверности.

Ответчик не представил доказательства того, что менее за 1,5 года на рынке недвижимости произошли кардинальные изменения, приведшие к уменьшению рыночной стоимости спорного земельного участка почти в 3 раза.

Академией не представлено заключение СРО, которым бы подтверждалась достоверность отчёта об оценке N 33/15 от 26.01.2015, подготовленного ООО "Южная консалтинговая группа", его соответствия требованиям стандартов оценки.

Довод академии о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка должна быть непременно ниже, т.к. он занят объектами недвижимости ответчика, что, по мнению последнего, не может не влиять на рыночную привлекательность участка, подлежит отклонению, т.к. действующие стандарты оценки не содержат в себе положений, в силу которых при оценке земельных участков, занятых объектами недвижимости, в расчётах оценщика подлежали бы применению соответствующие понижающие коэффициенты. Напротив, при оценке земельного участка его рыночная стоимость определяется без учёта наличия либо отсутствия на нём объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции предлагал ответчику рассмотреть вопрос о целесообразности назначения по делу судебной экспертизы, направленной на выяснение вопроса о размере рыночной стоимости земельного участка в 2013-2015 годах, однако своё процессуальное право академия не пожелала реализовать, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы не заявило.

При таких обстоятельствах, за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 с учётом сведений о рыночной стоимости земельного участка, приведённого в заключении независимого оценщика N 2/10/ОЗ-2013 от 20.05.2013, с учётом коэффициентов инфляции 2014-2015 годов, размер платы за использование земельного участка составил 520 748 руб. 21 коп.:

- за период с 01.10.2013 по 31.12.2013 - 70 224 руб. 29 коп.

(18 726 477 руб. х 1,5% / 12 мес. х 3 мес.);

- за 2014 год - 294 942 руб. 01 коп.

(18 726 477 руб. х 1,5% х 1,05);

- за период с 01.01.2015 по 30.06.2015 - 155 581 руб. 91 коп.

(18 726 477 руб. х 1,5% х 1,05 х 1,055) / 12 мес. х 6 мес.

Как следует из расчёта истца, на дату 01.10.2013 у академии имелась переплата за предшествующий период в размере 53 935 руб. 28 коп. (т. 1 л.д. 13, 110). Кроме того, по платёжным поручениям N 464 от 12.12.2013 на сумму 3 349 руб. 56 коп., N 976 от 04.04.2014 на сумму 57 507 руб. 99 коп., N 755 от 26.05.2014 на сумму 58 702 руб. 31 коп., N 582 от 22.07.2014 на сумму 59 347 руб. 39 коп., N 637 от 15.10.2014 на сумму 59 347 руб. 39 коп., N 375 от 12.02.2015 на сумму 58 057 руб. 23 коп., N 402 от 14.04.2015 на сумму 59 347 руб. 39 коп. академия внесла платежи за использование земельного участка в общем размере 355 659 руб. 26 коп. (в указанной части суд апелляционной инстанции руководствуется сведениями, приведёнными в расчётах истца, т.к. стороны проигнорировали требование суда и акты взаимных расчётов с соответствующими платёжными документами не представили (т. 1 л.д. 12-14, 108-110)).

Таким образом, общая сумма долга академии по внесению платы за использование спорного земельного участка за период с 01.10.2013 по 30.06.2015 составила 111 153 руб. 67 коп. (520 748 руб. 21 коп. - 53 935 руб. 28 коп. - 355 659 руб. 26 коп.).

В связи с тем, что суд первой инстанции пришёл к выводу о недействительности договора аренды N 4900002954 от 26.11.2003, он правомерно отклонил требование администрации о взыскании договорной неустойки. В данной части решение суда первой инстанции сторонами не оспаривается.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы между сторонами распределяются пропорционально размеру удовлетворённых требований.

В связи с этим, с академии в доход федерального бюджета надлежит взыскать 1 987 руб. государственной пошлины по иску.

Вместе с тем, при обращении с апелляционной жалобой академией по чеку-ордеру от 26.06.2016 государственная пошлина по апелляционной жалобе уплачена в большем размере - 6 000 руб., вместо 3 000 руб.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает возможным произвести зачёт размеров государственной пошлины, подлежащей внесению академией в федеральный бюджет и подлежащей возвращению из федерального бюджета, в связи с чем ответчику окончательно надлежит возвратить из федерального бюджета 1 013 руб. (3 000 руб. - 1 987 руб.) государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 26.06.2016.

С администрации в пользу академии надлежит взыскать 2 798 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

наименованием ответчика считать - частное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия"

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01 июля 2016 года по делу N А32-5532/2015 отменить в части, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (ИНН 7701023168, ОГРН 1037739146048) в пользу администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) 111 153 руб. 67 коп. неосновательного обогащения за период с 01.10.2013 по 30.06.2015.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Возвратить частному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (ИНН 7701023168, ОГРН 1037739146048) из федерального бюджета 1 013 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 26.06.2016.

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в пользу частного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Современная гуманитарная академия" (ИНН 7701023168, ОГРН 1037739146048) 2 798 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов