Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2013 г. N Ф08-4171/13 по делу N А20-3071/2012

г. Краснодар

12 августа 2013 г.

Дело N А20-3071/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 8 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя - индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича (ИНН 072198271542, ОГРНИП 309072109800060) - Тхагапсоева А.Б. (доверенность от 03.04.2012), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - муниципального казенного учреждения "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (ИНН 0711031849, ОГРН 1020700755525) и третьего лица - Местной администрации городского округа Нальчик, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2013 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Фриев А.Л.) по делу N А20-3071/2012, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шереужев А.Р. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к МКУ "Департамент по управлению городским имуществом Местной администрации городского округа Нальчик" (далее - департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие департамента, выразившееся в непринятии решения об условиях приватизации арендуемого предпринимателем помещения;

- обязать Местную администрацию городского округа Нальчик (далее - администрация) и департамент в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилого подвального помещения площадью 134 кв. м, расположенного в г. Нальчике по ул. Ахохова, 141 "а";

- в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого помещения;

- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить предпринимателю проект договора купли-продажи нежилого помещения (требовании уточнены; т. 2, л. д. 85).

Требования мотивированы наличием у предпринимателя прав на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Бездействие департамента не соответствует закону и нарушает права предпринимателя в имущественной сфере.

Определением от 02.08.2012 администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (т. 1, л. д. 1).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2013, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что на основании ежегодно заключаемых договоров аренды индивидуальный предприниматель Шереужева З.А. (мать предпринимателя) с 1996 года арендовала находящееся в муниципальной собственности нежилое помещение в здании по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова (Первомайская), 141 "а". После смерти Шереужевой З.А. (04.04.2009) департамент не возражал против вступления предпринимателя (как наследника арендатора) в договор на оставшийся срок (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Предприниматель заключил с департаментом договор от 14.11.2010 N 242 аренды нежилого помещения в жилом доме (площадью 134 кв. м). На заявление предпринимателя от 15.05.2012 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, департамент ответил отказом (письмо от 30.05.2012 N 2940), мотивировав его аварийным состоянием жилого дома по ул. Ахохова, 141 "а". Суд первой инстанции при разрешении спора установил, что постановлением администрации от 27.01.2006 N 60 указанный жилой дом признан аварийным и непригодным для постоянного проживания. Однако сам по себе факт признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу не является препятствием для реализации преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого нежилого помещения в таком доме. Вместе с тем, на момент обращения с заявлением от 15.05.2012 срок действия договора от 14.10.2010 истек, новый договор аренды с предпринимателем не заключался. Поскольку арендные отношения прекращены, у заявителя отсутствуют необходимые условия для реализации права на выкуп спорного помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. Довод предпринимателя о возобновлении договора аренды на неопределенный срок суд отклонил. В связи с наличием возражений департамента против продления договора (письмо от 21.09.2011) арендные отношения сторон прекратились (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Поэтому основания для удовлетворения заявленных предпринимателем требований отсутствуют (статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Апелляционный суд указал на правомерность вывода суда первой инстанции о том, что аварийное состояние жилого дома не препятствует предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Кроме того, решением Нальчикского городского суда от 11.02.2013 постановление администрации от 27.01.2006 N 60 в части признания непригодным для проживания жилого дома по ул. Ахохова, 141 "а" признано незаконным. Преимущественное право предпринимателя основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - информационное письмо от 05.11.2009 N 134). Предприниматель отвечает требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ. Вместе с тем, право на приобретение в собственность (заключение договора купли-продажи) не может быть реализовано субъектами малого и среднего предпринимательства в отношении части здания (помещения), не сформированного как обособленный объект (пункт 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134). Арендуемое предпринимателем помещение (часть жилого здания) в качестве обособленного объекта недвижимости не сформировано, кадастровый учет в отношении данного объекта не осуществлен, согласие собственника на раздел помещений не представлено. Следовательно, арендуемое помещение (площадью 134 кв. м) не может быть отчуждено в собственность предпринимателя. С учетом изложенного, апелляционный суд признал недоказанным как несоответствие оспариваемого бездействия положениям Закона N 159-ФЗ, так и нарушение прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности (т. 3, л. д. 7, 57).

Предприниматель обжаловал решение от 23.01.2013 и апелляционное постановление от 17.04.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о прекращении арендных отношений сторон ошибочен. Факт направления (вручения) предпринимателю письма от 21.09.2011 (об отказе от арендных отношений) департамент в нарушение статьей 65 и 200 Кодекса документально не подтвердил. Предприниматель занимает нежилое помещение до настоящего времени и своевременно вносит арендные платежи. Департамент принимает арендную плату и не предпринимает мер к выселению арендатора. При таких обстоятельствах договор аренды от 14.11.2010 N 242 считается возобновленным на неопределенный срок. Иных оснований для отказа в удовлетворении требований суд первой инстанции не указал. Приведенное департаментом основание для отказа в выкупе арендуемого помещения (признание здания аварийным) не могло служить препятствием для предоставления преимущественного права на выкуп помещения. Вступившим в законную силу решением Нальчикского городского суда от 11.02.2013 постановление администрации от 27.01.2013 N 60 в части признания непригодным для проживания жилого дома N 141 по ул. Ахохова в г. Нальчике и заключение межведомственной комиссии от 18.05.2006 о признании жилого дома аварийным (непригодным для проживания) признаны незаконными. Следовательно, оснований для отказа в удовлетворении требований у суда первой инстанции не имелось. Оставляя решение в силе, апелляционный суд сослался на несформированность арендуемого предпринимателем помещения как обособленного объекта. Однако материалы дела подтверждают, что арендуемое предпринимателем (ранее его матерью) на протяжении многих лет нежилое помещение обособлено (обустроено отдельным выходом). Таким образом, спорное помещение в жилом доме отвечает критериям самостоятельного объекта. Для оформления технического и кадастрового паспортов помещения имеются лишь административные препятствия. В подтверждение этого предприниматель приложил к жалобе переписку с департаментом и органом технического учета, согласно которой последний отказал в изготовлении технического паспорта арендуемого помещения в связи с тем, что заявка должна исходить от арендодателя (письмо БТИ от 14.06.2012). Департамент в подаче заявки на изготовление технического паспорта отказал предпринимателю (письмо от 30.05.2012) со ссылкой на аварийное состояние жилого дома (непригодность его для проживания). В кассационной жалобе изложено ходатайство о приобщении в качестве новых доказательств заявления предпринимателя от 18.05.2012, письма департамента от 30.05.2012, запроса в филиал ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике от 08.06.2012, письма Нальчикского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Кабардино-Балкарской Республике от 14.06.2012. Необходимость представления поименованных документов в суд кассационной инстанции обусловлена тем, что вопрос о формировании арендуемого нежилого помещения как обособленного объекта в суде первой инстанции не обсуждался, соответствующие доводы департамент также не приводил.

Согласно части 1 статьи 284 Кодекса суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Таким образом, суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по исследованию (оценке) доказательств, не исследовавшихся в судах первой и (или) апелляционной инстанций. Поэтому в удовлетворении ходатайства, выходящего за пределы полномочий кассационного суда, следует отказать.

Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, просил решение от 23.01.2013 и апелляционное постановление от 17.04.2013 оставить без изменения. Предприниматель не отвечает критериям, установленным для соответствующих субъектов статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку не может быть признан универсальным правопреемником (как наследник) по отношению к лицу, ранее арендовавшему нежилое помещение (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса). Кроме того, 21.09.2011 предпринимателю было направлено уведомление об отказе от продления арендных отношений. Судом первой инстанции правильно установлено, что на момент обращения предпринимателя с заявлением от 15.05.2012, срок действия договора аренды истек, а новый договор с ним не заключался. Следовательно, оснований для применения к отношениям сторон положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса не имеется. Кроме того, заявителем не представлены доказательства формирования арендуемого нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости и осуществления в отношении него кадастрового учета. Таким образом, спорное имущество не может быть объектом договора купли-продажи (пункт 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134). Недоказанность несоответствия оспариваемого бездействия Закону N 159-ФЗ и нарушение им прав заявителя влечет отказ в удовлетворении требований.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию решение и апелляционное постановление отменить. Уточнил, что просит направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Департамент и администрация, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, явку представителей не обеспечили.

От третьего лица поступило ходатайство об отложении рассмотрения жалобы предпринимателя в связи с тем, что в производстве Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики находится кассационная жалоба администрации на решение Нальчикского городского суда от 11.02.2013 и апелляционное определение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.04.2013.

Представитель предпринимателя возражал против удовлетворения ходатайства администрации, ссылался на процессуальную возможность рассмотрения кассационной жалобы в данном судебном заседании.

Изучив доводы заявленного ходатайства, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что оно не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 158 Кодекса арбитражный суд откладывает судебное разбирательство в случаях, предусмотренных Кодексом, а также в случае неявки в судебное заседание лица, участвующего в деле, если в отношении этого лица у суда отсутствуют сведения об извещении его о времени и месте судебного разбирательства.

Согласно части 5 статьи 158 Кодекса арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

Таким образом, отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью. Ссылаясь в ходатайстве на то, что кассационная жалоба на решение Нальчикского городского суда от 11.02.2013 и апелляционное определение Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 17.04.2013 находится в производстве Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики, администрация не представила этому надлежащих подтверждений. Факт обращения третьего лица с жалобой на указанные судебные акты сам по себе не свидетельствует о возбуждении Верховным Судом Кабардино-Балкарской Республики кассационного производства.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя заявителя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании договора аренды от 17.01.2007 N 242 Шереужевой З.А. для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения на срок по 16.01.2008 передано нежилое помещение площадью 134 кв. м в здании (жилом доме) по адресу: г. Нальчик, ул. Ахохова, 141 (т. 1, л. д. 116 - 119). Ранее нежилые помещения в указанном здании использовались Шереужевой З.А. на основании договоров аренды от 15.12.1996, от 20.10.1997, от 19.12.1997, от 28.12.1998, от 21.10.1998, от 21.10.1999, от 2000-2003 годов, от 07.01.2005 и от 07.01.2006; при этом с 1996 года - по двум договорам аренды на нежилые помещения площадью 190 кв. м и 44 кв. м; с 2002 года - по двум договорам на помещения площадью 90 кв. м и 44 кв. м, а с 2006 года по одному договору на помещения площадью 134 кв. м (т. 1, л. д. 75 - 80, 82 - 98, 101 - 115, 120 - 139).

Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию предприниматель является сыном и наследником Шереужевой З.А., умершей 04.04.2009 (т. 2, л. д. 124).

Письмом от 24.04.2009 департамент разъяснил предпринимателю, что не возражает против вступления его (как сына и наследника Шереужевой З.А.) в договор аренды нежилых помещений на оставшийся срок его действия со ссылкой на пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса (т. 1, л. д. 72).

14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л. д. 25 - 32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л. д. 16, 17).

Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-х этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л. д. 18).

Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.

Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (часть 1 статьи 1 Закона).

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ и пунктом 10 информационного письма от 05.11.2009 N 134 субъект малого и среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Кодекса для признания решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие решений, действий (бездействий) закону и нарушение такими решениями, действиями (бездействиями) прав и законных интересов заявителя.

В статье 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции Закона N 149-ФЗ, действовавшей на момент обращения предпринимателя) определены условия, при которых субъекты малого и среднего предпринимательства могут реализовать свое преимущественное право на приобретение при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

В пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснено следующее. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно частям 3 и 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Закон N 159-ФЗ вступил в силу 05.08.2008 по истечении десяти дней после дня его официального опубликования (25.07.2008). Следовательно, для получения преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального имущества арендные отношения должны возникнуть не позднее 05.08.2006.

По смыслу статей 3, 5 и 9 Закона N 159-ФЗ обязанность подтвердить наличие условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых у муниципального образования объектов недвижимости, возлагается на заявителя (субъекта малого или среднего предпринимательства).

При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.

Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению.

На основании заключения межведомственной комиссии от 18.05.2006 постановлением администрации от 27.01.2013 N 60 жилой многоквартирный дом по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике признан аварийным (непригодным для проживания).

Вместе с тем, названное постановление, а также заключение межведомственной комиссии, в части признания аварийным указанного жилого дома признаны незаконными решением Нальчикского городского суда от 11.02.2013. Решение суда общей юрисдикции вступило в законную силу. Таким образом, отказ департамента, мотивированный невозможностью приобретения предпринимателем спорного нежилого помещения в связи с аварийным состоянием жилого дома, не может быть признан обоснованным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что на момент обращения с заявлением от 15.05.2012 срок действия договора аренды от 14.10.2010 истек, новый договор аренды с предпринимателем не заключался. В связи с наличием возражений департамента против продления договора (письмо от 21.09.2011) арендные отношения сторон прекратились (пункт 2 статьи 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Поэтому у заявителя отсутствуют необходимые условия для реализации права на выкуп нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ.

Данный вывод суда не основан на законе, не соответствует он фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Для обоснованного вывода о прекращения арендных отношений, возобновленных сторонами на неопределенный срок, суд с учетом приведенных норм Кодекса и на основании представленных документов должен установить, что: срок действия договора аренды истек; арендатор продолжает пользоваться имуществом; арендодатель уведомил арендатора о наличии возражений против сохранения договорных отношений, который информирован об отказе арендодателя от договора.

Между тем изложенные обстоятельства документально не подтверждены и судом первой инстанции в ходе разрешения спора не установлены.

Какие-либо надлежащие доказательства направления арендатору уведомления об отказе от продления договора (письма от 21.09.2011) департамент в дело не представил; предприниматель получение соответствующего уведомления отрицает.

Поскольку в деле отсутствуют достоверные доказательства прекращения арендных отношений после окончания срока действия договора от 14.11.2010 N 242, суд первой инстанции без достаточных правовых оснований признал, что сторонами прекращены арендные отношения по правилам статей 610 и 621 Гражданского кодекса.

Апелляционный суд при разрешении спора правомерно исходил из того, что предприниматель отвечает критериям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ для субъектов, обладающих преимущественным правом на приобретение арендуемого муниципального имущества. Обоснованно не поддержал апелляционный суд и вывод суда первой инстанции о прекращении между сторонами арендных отношении.

Отказ в удовлетворении требований заявителя суд апелляционной инстанции мотивировал тем, что арендуемое предпринимателем нежилое помещение (часть жилого дома) в качестве обособленного (самостоятельного) объекта недвижимости не сформировано, кадастровый учет в отношении помещения не осуществлен. Следовательно, арендуемое муниципальное помещение (площадью 134 кв. м) не может являться объектом купли-продажи.

Однако апелляционный суд при разрешении спора не учел следующее.

По смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Соответствующие разъяснения содержит пункт 8 информационного письма от 05.11.2009 N 134.

Таким образом, реализация субъектом малого (среднего) предпринимательства права на приобретение арендуемого муниципального имущества (последующее заключение с ним договора купли-продажи) не обусловлена наличием у заявителя (на дату обращения за выкупом имущества) технического и кадастрового паспортов в отношении части здания (части нежилого помещения). Возможность выкупа части здания (части нежилого помещения), на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если именно такая часть здания (помещения) была предоставлена в аренду. Приватизация части здания (части нежилого помещения) допускается, если на основе этих частей может быть сформировано (как обособленный объект) нежилое помещение.

Материалы дела (карта реестра объекта недвижимости N 462, акт технического обследования от 19.06.2012) подтверждают, что предприниматель арендует (как и его правопредшественник ранее) нежилые помещения (площадью 134 кв. м), представляющие собой часть подвала (общей площадью 372 кв. м) 3-х этажного жилого дома по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике (т. 1, л. д. 34 - 36, т. 2, л. д. 111). Из заявления предпринимателя (его пояснений в судах первой и апелляционной инстанций), а также фотоматериала, приложенного к акту технического обследования (т. 1, л. д. 37 - 41), следует, что арендуемое нежилое помещение обустроено отдельным входом и состоит из оборудованных (изолированных) помещений. Следовательно, вывод апелляционного суда о том, что арендуемая предпринимателем часть здания (нежилое помещение площадью 134 кв. м) не может быть сформирована как самостоятельный объект недвижимости, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить (изменить) решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм материального и процессуального права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.

Поэтому решение от 23.01.2013 и апелляционное постановление от 17.04.2013 следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса, а дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, проверить доводы предпринимателя о соблюдении им условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (статья 3 Закона N 159-ФЗ в редакции Закона N 149-ФЗ), а также наличии у спорного нежилого помещения признаков самостоятельного объекта недвижимости. Судебный акт следует принять в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению к спорным правоотношениям.

При разрешении спора суду также необходимо учесть следующее. В судебном заседании представитель предпринимателя пояснил, что часть помещений (квартир) в 3-х этажном жилом доме по ул. Ахохова, 141 "а" в г. Нальчике была приватизирована жильцами до признания его аварийным (издания постановления от 27.01.2013 N 60).

В силу статьи 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах определяется на дату приватизации первой квартиры в доме (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09).

Если по состоянию на дату приватизации первой квартиры в жилом доме подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

При этом для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.01.2013 N 11402/12).

Следовательно, установление обстоятельств (оценка доказательств), относящихся к самостоятельному использованию нежилого помещения в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома (неиспользования арендуемой части подвала в качестве общего имущества домовладельцами), также имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы заявителем в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 100 рублей (чек-ордер от 17.06.2013).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя Шереужева Арсена Руслановича о приобщении к делу N А20-3071/2012 новых доказательств отказать.

В удовлетворении ходатайства Местной администрации городского округа Нальчик об отложении рассмотрения кассационной жалобы по делу N А20-3071/2012 отказать.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2013 по делу N А20-3071/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.В. Сидорова