Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 августа 2013 г. N Ф08-4538/13 по делу N А32-40213/2011

г. Краснодар

14 августа 2013 г.

Дело N А32-40213/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Степан и К" (ИНН 2302035275, ОГРН 1022300633904) - Степаняна В.Б. (доверенность от 14.06.2013), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "ТИСС" (ИНН 2635037568, ОГРН 1022601955860) - Корнилова А.Н. (директор) и Юрченко Д.А. (доверенность от 13.08.2013), в отсутствие ответчика - администрации муниципального образования город Армавир (ИНН 2302020670, ОГРН 1032300669444), третьего лица - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТИСС" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Тимченко О.Х.) по делу N А32-40213/2011, установил следующее.

ООО "Степан и К" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО "ТИСС" (далее - оценщик) и администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) со следующими уточненными требованиями:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилых помещений N 1, 3 и 7 (литера Б) общей площадью 435 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116, определенную в отчете оценщика от 16.10.2009 N 467.26.465-09/25;

- обязать администрацию заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене 752 тыс. рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир.

Решением от 30.11.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2013, исковые требования удовлетворены. Суды пришли к выводу, что спорный отчет оценщика в силу допущенных им нарушений не отражает реальной рыночной стоимости нежилых помещений, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

В кассационной жалобе оценщик просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требований общества о недостоверности стоимости нежилых помещений, указанной в спорном отчете, дело в названной части - направить на новое рассмотрение в ином составе суда. По мнению подателя жалобы, суды не выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку на момент вынесения решения общество утратило право на оспаривание спорного отчета. Передаче обществу подлежит иной объект - нежилые помещения N 1, 3, 7, 8, 9, 10 и 12 общей площадью 433,8 кв. м. Из-за уменьшения площади помещений, а также изменением их количества и назначения иной объект с его рыночной стоимостью будет отличаться от стоимости, указанной в спорном отчете. Суд апелляционной инстанции необоснованно отказал оценщику в проведении повторной экспертизы. Признавая спорный отчет об оценке недействительным, суды не исследовали его должным образом и приняли в дело неполную его копию, в которой отсутствовали документы, подтверждающие стоимость нежилых помещений. Суд принял заключение от судебного эксперта, которого он не назначал, так как в определении от 06.03.2012 суд первой инстанции установил эксперта-оценщика Билера Т.В., однако в тексте решения указан эксперт Билера Т.С. Таким образом, суд не определил конкретного специалиста и не предупредил его об уголовной ответственности. Судебный эксперт самостоятельно собирал дополнительные материалы, которых не было в деле, использовал устаревшие и недействующие редакции нормативных правовых документов и не уведомил сторон о проведении осмотра нежилых помещений. Кроме того, экспертиза спорного отчета на предмет ее соответствия требованиям закона должна проводиться исключительно саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подписавший отчет.

Отзывы на жалобу не поступили.

Администрация и третье лицо заявили ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представители оценщика поддержали доводы жалобы, представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество с 2002 года является арендатором нежилых помещений N 1, 3 и 7 (литера Б) общей площадью 435 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116/2 (с учетом адресной справки от 27.09.2012 N 02-13-3904).

Общество на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) обратилось в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых им нежилых помещений.

6 ноября 2009 года администрация приняла постановление N 3661 об условиях приватизации арендуемых помещений с их продажной (рыночной) стоимостью в размере 3 030 тыс. рублей (с учетом НДС). Указанная стоимость определена на основании оценки, проведенной оценщиком и изложенной в заключении от 16.10.2009 N 467.26.465-09/25 (т. 1, л. д. 103 - 123).

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир направило в адрес общества проект договора купли-продажи, в соответствии с которым истцу предлагалось приобрести нежилые помещения по цене, соответствующей их рыночной стоимости, 3 030 тыс. рублей.

17 ноября 2009 года общество подписало проект договора купли-продажи со ссылкой на протокол разногласий, из которого следует, что в пункте 1.3 договора покупатель предложил продажную цену нежилых помещений в сумме 174 740 рублей.

Полагая, что величина рыночной стоимости определена неверно и необоснованно и предлагается в качестве выкупной, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Удовлетворяя исковые требования, суды правомерно исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки общество представило альтернативный отчет о рыночной стоимости нежилых помещений, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной муниципальным образованием цены (т. 1, л. д. 127 - 199).

Оценщик в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий сторон относительно определенной спорным отчетом рыночной стоимости нежилых помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Из заключения судебной экспертизы от 26.04.2012 N 1-076-Э следует, что спорный отчет не в полной мере отражает и указывает основные характеристики и факторы объекта оценки (по тексту отчета фигурирует иной объект), используемые в расчетах; анализ рынка объекта оценки представлен в отношении сегмента квартир, который не является надлежащим аналогом объекта оценки; отказ от оценки доходным подходом не является обоснованным; оценщик нарушил принцип обоснованности сравнительного подхода; оценка сравнительным подходом произведена некорректно; оценщик не учел стоимость нежилых помещений в совокупности со стоимостью земельного участка, необходимого для их использования; в расчетах не учтено техническое состояние объекта оценки.

Судебный эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 2009 год (без учета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных помещений) составила 752 тыс. рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суды пришли к выводу о том, что спорный отчет об оценке рыночной стоимости помещений, выполненный оценщиком, в силу допущенных нарушений не соответствует Закону N 135-ФЗ и стандартам оценки, не отражает реальной рыночной стоимости имущества, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этих помещений.

Руководствуясь положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суды правомерно обязали муниципальное образование заключить с обществом договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой.

Доводы кассационной жалобы о том, что заключение судебной экспертизы не соответствует стандартам оценки, проведено с нарушением норм процессуального права, подлежат отклонению. Допущенная в определении о назначении экспертизы опечатка в инициалах эксперта не является основанием для отмены судебных актов. Судебный эксперт Билера Т.С., которому экспертным учреждением поручено производство экспертизы, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем он дал соответствующую подписку. Как правомерно установлено судами, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, и выводы эксперта Билера Т.С. оценщиком не опровергнуты.

Отказ суда апелляционной инстанции в назначении дополнительной экспертизы не противоречит нормам процессуального права, поскольку данное ходатайство не заявлялось оценщиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции.

Ссылка оценщика на изменение объекта оценки не нашла своего подтверждения; такие доказательства в материалах дела отсутствуют.

Иные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность обжалуемых судебных актов либо опровергали выводы судов.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления суда апелляционной инстанции по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу N А32-40213/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

О.Л. Рассказов А.В. Садовников