Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2013 г. N 15АП-1717/13

город Ростов-на-Дону

06 мая 2013 г.

дело N А32-40213/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Степан и К" - Степанян Вячеслав Баширович по доверенности от 10.12.2012, Левченко Александр Владимирович по доверенности от 01.12.2012;

от ООО "ТИСС"- Корнилов Александр Николаевич (паспорт), Юрченко Дарья Александровна по доверенности от 19.12.2012;

от администрации муниципального образования город Армавир - Хитров Лев Сергеевич по доверенности от 27.12.2012 N 01-54/95/18

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 по делу N А32-40213/2011, принятое в составе судьи Корейво Е.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Степан и К" (ОГРН 1022300633904/ИНН 2302035275),

к обществу с ограниченной ответственностью "ТИСС" (ОГРН 1022601955860), администрации муниципального образования город Армавир (ОГРН 1032300669444)

при участии третьего лица: Управления имущественных отношений администрации муниципального образования г. Армавир (ОГРН 1032300671314)

о признании недостоверной величины оценки рыночной стоимости имущества и об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Степан и К" (далее - ООО "Степан и К", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТИСС" (далее- ООО "ТИСС"), администрации муниципального образования город Армавир (далее - администрация) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилых помещений NN 1,3,7 литера Б, общей площадью 435 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116, определенной в отчете N 467.26.465-09/25 от 16 октября 2009 года и с требованием об обязании администрации муниципального образования г. Армавир заключить договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилых помещений NN 1,3,7 литера Б, общей площадью 435 кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116, по цене 752000 рублей (с учетом уточнения (т. 3 л.д. 50)).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 исковые требования удовлетворены.

ООО "ТИСС", администрация муниципального образования город Армавир обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012, просили решение отменить и принять новый судебный акт.

ООО "ТИСС" в апелляционной жалобе указало, что судом первой инстанции нарушены нормы ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, ответчик был лишен возможности представить свои возражения на исковое заявление, заявить ходатайство о рассмотрении судебного разбирательства по месту нахождения ответчика. Отчет об оценке является достоверным и может быть признан недостоверным только в период 6 месяцев с даты составления или публичной оферты. Ввиду того, что результаты оценки не были обжалованы до 16.03.2010, отчет N 467.26.465-09/25 от 16.10.2009 является достоверным и рекомендуется для совершения сделки в период с 16.10.2009 по 16.03.2010. Оценщик не несет ответственности за то, что сделка не состоялась и администрация не смогла воспользоваться результатами оценки.

В соответствии с законодательством суду первой инстанции следовало провести новую оценку для установления цены сделки в настоящее время, не отрицая достоверности отчета ООО "ТИСС". Однако суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета и необоснованно возложил расходы по оплате экспертизы на ООО "ТИСС". Экспертное заключение отчета ООО "ТИСС" является недопустимым доказательством по делу в связи с его несоответствием требованиям действующего законодательства в области экспертной и оценочной деятельности, имеются сомнения в наличии полномочий эксперта. Оценщик НОУ "Институт оценки и управления собственностью КубГТУ" не является членом СРО "АРМО", поэтому проводить экспертизу оспариваемого отчета об оценке ООО "ТИСС" на предмет соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности назначенный судом эксперт был не вправе. Экспертиза проведена экспертом Билера Т.С., в то время как суд поручил проведение экспертизы Билера Т.В. Билера Т.С. не предупрежден надлежащим образом об уголовной ответственности. Позиция ООО "ТИСС", изложенная в письменных возражениях на иск, не принята судом первой инстанции во внимание.

Администрация муниципального образования город Армавир в обоснование апелляционной жалобы указала на то, что оценщик НОУ "Институт оценки и управления собственностью КубГТУ" не является членом Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки", поэтому проводить экспертизу оспариваемого отчета об оценке ООО "ТИСС" на предмет соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности назначенный судом эксперт был не вправе. Суд необоснованно указал на отсутствие возражений со стороны администрации по кандидатуре эксперта. Администрация не смогла воспользоваться своим правом на отклонение кандидатуры эксперта, поскольку определение суда от 15.02.2012 об отложении судебного разбирательства на 06.03.2012 с целью выяснения возможности проведения экспертизы и утверждения кандидатуры эксперта было получено администрацией после даты судебного разбирательства. В сети Интернет данное определение было размещено несвоевременно, что исключило возможность выразить свою позицию по кандидатуре эксперта. В решении суда не указано какие нормы федерального законодательства, регулирующего оценочную деятельность, нарушены при подготовке отчета и как эти нарушения повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Спор об обязании администрации заключить договор купли-продажи помещений по улице Энгельса, 116, подписать и оформить протокол разногласий к договору уже был предметом судебного разбирательства в рамках дела N А32-55973/2009. В рамках указанного спора рассматривались доводы о недостоверности отчета от 16.10.2009 N 467.26.465-09/25, суд пришел к выводу об отсутствии оснований полагать оспариваемый отчет ООО "ТИСС" недостоверным. Суд первой инстанции необоснованно возложил судебные расходы на администрацию, так как ответчиком по требованию о признании величины рыночной стоимости недостоверной является ООО "ТИСС".

В отзыве ООО "ТИСС" просило отказать администрации муниципального образования город Армавир в части отнесения судебных расходов, в т.ч. по экспертизе на ООО "ТИСС", решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 в части удовлетворения требования ООО "Степан и К" о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке составленного ООО "ТИСС" и в части взыскания с ООО "ТИСС" судебных расходов отменить, принять в этой части новый судебный акт.

В отзыве ООО "Степан и К" апелляционные жалобы не признало, просило решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, указав, что несогласие с заключением эксперта не может являться основанием для отмены решения суда. Эксперт Билера Т.С. в суде первой инстанции дала подробные пояснения по заключению. ООО "ТИСС" не воспользовалось своим процессуальным правом и не заявило ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. Ссылка на то обстоятельство, что экспертизу отчета должен проводить оценщик, являющийся членом СРО "АРМО" несостоятельна. Необоснован довод ООО "ТИСС" о его ненадлежащем извещении о месте и времени судебного разбирательства. Судебная корреспонденция направлялась по юридическому адресу ООО "ТИСС", указанному в выписке ЕГРЮЛ. Изменение юридического адреса ООО "ТИСС" в процессе рассмотрения дела не влечет отмену решения суда. ООО "ТИСС" следовало уведомить Арбитражный суд Краснодарского края об изменении юридического адреса. Кроме того, у ООО "ТИСС" имелась возможность отслеживать информацию о движении дела в сети Интернет.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью "ТИСС", администрации муниципального образования город Армавир апелляционные жалобы поддержали, просили решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 отменить.

Представитель ООО "Степан и К" апелляционные жалобы не признал по доводам, изложенным в отзыве, просил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец с 2002 года является арендатором нежилых помещений N N 1,3,7 литера Б, общей площадью 435 м2, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Энгельса, 116/2 (с учетом адресной справки от 27 сентября 2012 года N02-13-3904).

Администрацией муниципального образования город Армавир 6 ноября 2009 года принято постановление N 3661 об условиях приватизации арендуемых помещений, ус указанием продажной (рыночной) стоимости этих помещений в размере 3030000 рублей (с учетом НДС) на основании оценки, проведенной независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "ТИСС" от 16 октября 2009 года N 467.26.465-09/25 (том 1 л. дела 103-123).

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город Армавир направило в адрес истца проект договора купли-продажи, в соответствии с которым истцу предлагалось приобрести помещения по цене, соответствующей их рыночной стоимости - 3030000 рублей.

Истец 17 ноября 2009 года подписал проект договора со ссылкой на протокол разногласий, из которого следует, в частности, что п.1.3 в редакции покупателя устанавливает продажную цену имущества в сумме 174740 рублей.

Полагая, что величина рыночной стоимости определена неверно и необоснованно предлагается в качестве выкупной, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч.3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно абз.4 п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки истец представил подготовленный другим оценщиком по заказу самого истца альтернативный отчет о рыночной стоимости помещений, содержащий в себе иную стоимость имущества, которая существенно ниже предложенной муниципальным образованием цены (том 1, л.дела 127-199).

Исходя из противоречивых сведений о рыночной стоимости спорных помещений, в соответствии с положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Согласно заключению эксперта N 1 -076-Э от 26 апреля 2012 года, отчет не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также утвержденным Приказами Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255, 256 Федеральным стандартам оценки N1, N2, N3, что повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Суть допущенных нарушений описана в сравнительной таблице отчета (том 2, л. дела 76-83). В частности, экспертом указано следующее: в отчете не в полной мере отражены и указаны основные характеристики и факторы объекта оценки (по тексту отчета фигурирует иной объект), используемые в расчетах; анализ рынка объекта оценки представлен в отношении сегмента квартир, который не является надлежащим аналогом объекта оценки; отказ от оценки доходным подходом не является обоснованным; нарушен принцип обоснованности сравнительного подхода; оценка сравнительным подходом произведена некорректно; оценщиком не учтена стоимость спорного имущества в совокупности со стоимостью земельного участка, необходимого для его использования; в расчетах не учтено техническое состояние объекта оценки.

В результате проведенной этим же экспертом оценочной экспертизы, рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 2009 год (без учета рыночной стоимости земельного участка, необходимого для эксплуатации указанных нежилых помещений) определена в 752000 рублей.

Опрошенный в судебном заседании эксперт Билера Т.С. дал пояснения по выполненному заключению и по приведенным обществом с ограниченной ответственностью "ТИСС" возражениям.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет от 16 октября 2009 года N 467.26.465-09/25 не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения, следовательно, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

В связи с изложенным, требования об обязании администрации муниципального образования город Армавир заключить с истцом договор купли-продажи муниципального имущества по цене, которая была определена в заключении судебной экспертизы судом первой инстанции правомерно удовлетворены.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителей жалоб в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства о проведении судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2012 по делу N А32-40213/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко