Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 августа 2013 г. N Ф08-4367/13 по делу N А63-5120/2011

г. Краснодар

15 августа 2013 г.

Дело N А63-5120/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 г.

Полный текст постановления изготовлен 15 августа 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сервис-Стандарт СТ" (ИНН 2635107127, ОГРН 1072635021139) - Шарко И.П. (доверенность от 22.04.2013), в отсутствие истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486) и третьих лиц: Сараджанца Рубена Рубеновича, администрации города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2013 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 (судьи Жуков Е.В., Годило Н.Н., Джамбулатов С.И.) по делу N А63-5120/2011, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в арбитражный суд к ООО "Сервис-Стандарт СТ" (далее - общество) с иском о взыскании 433 883 рублей 43 копеек задолженности по арендной плате и 123 122 рублей 39 копеек неустойки.

Определениями от 11.07.2011 и от 14.10.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Сараджанц Р.Р., администрация города Ставрополя, ФБУ "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю (т. 1, л. д. 50, 163).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 23.11.2011, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012, иск удовлетворен. С общества в пользу комитета взыскано 433 883 рубля 43 копейки задолженности по арендной плате и 123 122 рубля 39 копеек неустойки. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей за использование земельного участка под административно-управленческими и общественными объектами. Установленные решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 10.12.2010 обстоятельства, относящиеся к иному периоду пользования земельным участком, суды во внимание не приняли.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2012 решение от 23.11.2011 и апелляционное постановление от 20.02.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационная инстанция указал на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих возведение ответчиком (его правопредшественником) на земельном участке и эксплуатацию административно-управленческих и общественных объектов. Суду предложено установить назначение и характеристики возводимых на земельном участке объектов, а также произвести расчет задолженности по арендной платы с учетом обстоятельств фактического использования земельного участка.

При новом рассмотрении ФБУ "Кадастровая палата" по Ставропольскому краю заменено на ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю. Определением 09.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (т. 4, л. д. 9).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013, иск удовлетворен частично. С общества в пользу комитета взыскано 1477 рублей 22 копейки долга и 385 рублей 33 копейки пени. С общества в доход федерального бюджета взыскано 2 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по договору от 05.07.2006 N 5239 Сараджанцу Р.Р. для завершения строительства нежилых зданий передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:12:022313:0038 площадью 1231 кв. м по адресу: г. Ставрополь, проспект Карла Маркса, N 78а. В связи с приобретением недвижимого имущества на основании договора от 06.03.2008 к обществу перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 05.07.2006. При проверке расчетов комитета суды исходили из того, что арендная плата за земли, находящиеся в государственной собственности, является регулируемой (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Расчет арендной платы за период с 22.02.2008 по 14.06.2009 комитет произвел в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-П (далее - Порядок) с учетом базовой ставки арендной платы, соответствующей виду разрешенного использования - земельные участки под административно-управленческими и общественными объектами (0,75% от кадастровой стоимости земельного участка). По результатам оценки представленных в дело доказательств суды исходили из следующего. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка определен как для завершения строительства нежилых зданий. Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 09.06.2004 установлено, что незавершенный строительством объект (литера Е) представляет собой переоборудованную из летней кухни (литера Е) жилую квартиру. Участок предоставлен Сараджанцу Р.Р. с целью индивидуального жилищного строительства. Указанному лицу выдано разрешение на строительство нежилых зданий без указания их функционального назначения. Решением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 10.12.2010 признаны недействительными пункт 3 постановления главы администрации от 15.06.2006 N 1957 (в части указания о предоставлении Сараджанцу Р.Р. земельного участка для завершения строительства нежилых зданий), пункт 3.1 договора аренды от 05.07.2006, а также расчет арендной платы). Комитет не представил доказательств того, что общество в спорный период осуществляло возведение на земельном участке административно-управленческих и общественных объектов (эксплуатировало такие объекты). Поэтому применение в расчете задолженности показателей по виду функционального использования "под административно-управленческими и общественными объектами" (пункт 8 Типового перечня видов функционального использования земель) неправомерно. С учетом действовавшего в спорный период удельного показателя кадастровой стоимости для земель, занятых объектами индивидуальной жилой застройки (4921,898 рубля за 1 кв. м) и базового размера арендной платы, равного 0,03% от кадастровой стоимости земельного участка размер арендной платы составил 1477 рублей 22 копейки. При этом судом учтено, что несвоевременное внесение изменений в сведения ГКН о виде разрешенного использования участка не является основанием для его неприменения. В связи с уменьшением суммы задолженности суд произвел перерасчет договорной неустойки, которая за период с 16.06.2008 по 31.05.2011 составила 385 рублей 33 копейки. Требования комитета удовлетворены судами (в части) на основании статей 309, 330 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отнесена на общество (т. 4, л. д. 114, 166).

Комитет обжаловал решение от 28.02.2013 и апелляционное постановление от 21.05.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты изменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие сделанных судами выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Постановлением главы города Ставрополя от 15.06.2006 N 1957 Сараджанцу P.P. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1231 кв. м для завершения строительства нежилых зданий. На основании указанного постановления заключен договор аренды земельного участка от 05.07.2006 N 5239 (на срок по 14.06.2009), права и обязанности арендатора по которому в дальнейшем переданы обществу. Таким образом, спорный участок был предоставлен для завершения строительства нежилых зданий. Целевое назначение земельного участка под нежилым зданием относится к виду разрешенного использования - земли под административно-управленческими и общественными объектами (пункт 8 Типового перечня видов функционального использования земель), что подтверждается также сведениями ГКН (кадастровая выписка от 09.09.2010). Вывод судов о том, что здание (литера Е) представляет собой жилое помещение не соответствуют материалам дела. Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя установлено, что указанный объект в эксплуатацию не сдан, права на него (как на жилое помещение) не регистрировались. Произведенная впоследствии государственная регистрация права подтверждает отнесение указанного здания к категории нежилых. Суды не учли, что здание (литера Е) представляет собой остатки сгоревшего здания и не является тем возводимым объектом, для строительства которого был заключен договор аренды земельного участка. Наличие на земельном участке данного объекта не изменяет целевого использования земельного участка, указанного в договоре аренды. Договор от 05.07.2006 N 5239 ответчиком не оспорен, изменения в него не вносились. Кроме того, после истечения срока его действия (с 15.06.2009) арендные отношения сторон прекратились. Арендатор с заявлением о его продлении не обращался. При новом рассмотрении судами не выполнено указание кассационной инстанции об установлении назначения и характеристик возводимых на земельном участке объектов. Представленными истцом актами обследования земельного участка подтверждено, что за время нахождения земельного участка в аренде у ответчика строительство не осуществлялось (на участке расположен фундамент от сгоревшего здания), земельный участок по целевому назначению, указанному в договоре аренды, не использовался.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

От комитета поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителей.

Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, в суд кассационной инстанции не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением главы г. Ставрополя от 15.06.2006 N 1957 Сараджанцу Р.Р. предоставлен в аренду на три года для завершения строительства нежилых зданий (литеры Е, С1, С2, Ч) земельный участок площадью 1231 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, проспект Карла Маркса, 78а (т. 1, л. д. 14).

Согласно кадастровой выписке от 09.09.2010, в ГКН 27.06.2006 внесены сведения о земельном участке площадью 1231 кв. м по адресу: г. Ставрополь, проспект Карла Маркса, 78а. В ходе государственного кадастрового учета участку присвоен кадастровый номер 26:12:022313:0038, установлен вид разрешенного использования - для завершения строительства нежилых зданий (литеры Е, С1, С2, Ч). Кадастровая стоимость определена в размере 41 069 699 рублей 12 копеек, удельный показатель кадастровой стоимости составляет 33 362 рубля 87 копеек за 1 кв. м (т. 1, л. д. 25 - 34).

5 июля 2006 года комитет (арендодатель) и Сараджанц Р.Р. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 5239, по которому арендатору для завершения строительства нежилых зданий (литеры Е, С1, С2, Ч) передан в аренду на срок по 14.06.2009 земельный участок с кадастровым номером 26:12:022313:0038 (т. 1, л. д. 8 - 10). В пункте 1.2 договора указано, что на участке имеется каменное жилое строение. Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Расчет арендной платы определен в приложении к договору (пункт 3.1). Арендная плата вносится арендатором - юридическим лицом ежеквартально, арендатором - физическим лицом - 15.09 и 15.11. Годовой размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании федерального законодательства и постановлений главы администрации г. Ставрополя (пункты 3.2 и 3.3). Согласно пункту 5.3 за нарушение срока внесения арендной платы предусмотрено начисление пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В приложении к договору расчет арендной платы на 2006 год выполнен как произведение базового размера арендной платы и площади земельного участка (т. 1, л. д. 11).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.01.2007 (запись регистрации 26-26-12/013/2007-012).

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2008 общество приобрело в собственность не завершенное строительством нежилое здание 70% готовности (литера Е), расположенное по адресу: г. Ставрополь, проспект Карла Маркса, 78а. Согласно пункту 6 имущество передано покупателю при подписании договора (т. 1, л. д. 22).

Переход права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается представленными в дело выписками от 08.09.2010 и 06.02.2013 (т. 1, л. д. 35; т. 4, л. д. 99).

В связи с заключением договора от 22.02.2008 Сараджанц Р.Р. уступил обществу права и обязанности по договору аренды от 05.07.2006 N 5239. Договор от 06.03.2008 о передаче арендных прав и обязанностей прошел процедуру государственной регистрации (т. 3, л. д. 38, 39).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком в период с 22.02.2008 по 14.06.2009, комитет произвел начисление неустойки и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании 433 883 рублей 43 копеек задолженности и 123 122 рублей 39 копеек пени.

Земельный кодекс (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) закрепляет принцип платности землепользования и определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендатор обязан вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) изложены следующие правовые подходы. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

На основании пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, порядок проведения которой устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В пункте 4 Правил предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В приложении N 1 к Методике государственной кадастровой оценки земель поселений (действовала в период подготовки и утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель г. Ставрополя постановлением от 28.12.2006 N 176-п) приведены виды функционального использования земель, которые служат для целей государственной оценки земель населенных пунктов (поселений). В частности, ко второму виду функционального использования земель относятся земли под домами индивидуальной жилой застройки, а к восьмому виду - земли под административно-управленческими и общественными объектами.

Постановление от 28.12.2006 N 176-п содержит аналогичный перечень видов функционального использования земель для государственной кадастровой оценки земель поселений (сводная таблица удельных показателей по видам функционального использования содержит минимальное, максимальное и средневзвешенное значения).

При обращении в суд комитет произвел расчет задолженности по арендной плате за период с 22.02.2008 по 14.06.2009 (т. 1, л. д. 16) в соответствии с действовавшим в спорный период на территории Ставропольского края Порядком определения размера арендной платы с учетом базовой ставки арендной платы, соответствующей 8 виду функционального (разрешенного) использования - участки под административно-управленческими и общественными объектами (0,75% от кадастровой стоимости участка).

Согласно пункту 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений о таком объекте недвижимости как земельный участок, включаемых в ГКН.

Как установили суды, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022313:0038 в ГКН внесены сведения о виде разрешенного использования - для завершения строительства нежилых зданий (литеры Е, С1, С2, Ч).

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение для целей кадастровой оценки вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов недвижимости, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и от 15.12.2011 N 12651/11.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты Октябрьского районного суда г. Ставрополя, судебные инстанции установили, что спорный участок предоставлен Сараджанцу Р.Р. для индивидуального жилищного строительства. На участке ранее располагались следующие строения: летняя кухня (литера Е), сараи (литеры С1 и С2), а также фундамент (литера Ч). Комитет в порядке статьи 65 Кодекса не доказал, что на земельном участке обществом возведены (эксплуатируются) объекты, назначение которых соответствует административно-управленческим и общественным целям. Поэтому признали неправомерным применение истцом в расчете показателей по виду функционального использования, соответствующего виду функционального использования земель - участки под административно-управленческими и общественными объектами.

Размер задолженности по арендной плате (1477 рублей 22 копейки) определен судом с учетом фактического использования земельного участка и применения показателей, соответствующих второму виду функционального использования земель (под домами индивидуальной жилой застройки).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При заключении договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Удовлетворяя требование о взыскании неустойки (в сумме 385 рублей 33 копейки), суды исходили из факта ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению платы и установленного размера задолженности.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы комитета о неправильном определении судами вида разрешенного использования земельного участка и функционального назначения расположенного на участке объекта незавершенного строительства отклоняются как не соответствующие установленным судами фактическим обстоятельствам и не основанные на доказательствах, исследованных судебными инстанциями. Оценив представленные ответчиком в обоснование возражений на иск доказательства (постановление главы администрации Октябрьского района г. Ставрополя от 21.12.1999 N 904, заявление Сараджанца Р.Р. о предоставлении земельного участка от 15.07.2004, землеустроительное дело, договор аренды от 05.07.2006 N 5239, сведения дежурного плана МУ "Земельная палата" от 20.06.2006, переписку сторон), приняв во внимание вступившие в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 09.06.2004, от 15.07.2004 и от 10.12.2010, а также определение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 06.03.2006, судебные инстанции пришли к выводу о неправомерности применения к правоотношениям сторон показателей по виду функционального использования земель - земельные участки под административно-управленческими и общественными объектами. Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий, содержащихся в статье 286 и части 2 статьи 287 Кодекса.

Не принимаются также и ссылки заявителя на необходимость учета сведений о виде разрешенного использования земельного участка, внесенных в ГКН. Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости (статья 16 Закона о кадастре) при условии уже состоявшегося изменения вида его фактического использования с соблюдением установленных требований. В соответствии с правовой позицией, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10, вид разрешенного использования земельного участка отображается в ГКН, а не устанавливается им.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобожден (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.02.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2013 по делу N А63-5120/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов И.П. Назаренко