Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 августа 2013 г. N Ф08-4183/13 по делу N А63-12317/2012

г. Краснодар

19 августа 2013 г.

Дело N А63-12317/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Назаренко И.П. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителей - общества с ограниченной ответственностью "Малыш" (ОГРН 1022603029680) - Головченко В.Е. (доверенность от 14.05.2012), общества с ограниченной ответственностью фирмы "Анод" (ОГРН 1022603030592) - Головченко В.Е. (доверенность от 14.05.2012), в отсутствие представителей заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ОГРН 1042600339737), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", администрации г. Ставрополя, комитета градостроительства администрации города Ставрополя, комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 (судьи Фриев А.Л., Луговая Ю.Б., Марченко О.В.) по делу N А63-12317/2012, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Малыш" (далее - общество) и общество с ограниченной ответственностью фирма "Анод" (далее - фирма) обратились в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление) с требованием о признании незаконным его решения об отказе в государственной регистрации договора аренды от 19.01.2012 N 1 земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74, площадью 8875 кв. м, под комплексом производственных зданий по ул. Северный обход, N 12, в городе Ставрополе, выраженного в письме от 28.04.2012 N 01/010/2012-156, просили суд обязать управление произвести государственную регистрацию договора аренды.

Определениями от 20.07.2012 и от 21.08.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - кадастровая палата), администрация города Ставрополя (далее - администрация), комитет градостроительства администрации (далее - комитет градостроительства), комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет по управлению имуществом).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013, заявленные требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что решение управления от 28.04.2012 N 01/010/2012-156 об отказе в государственной регистрации договора от 19.01.2012 N 1 аренды земельного участка, не соответствует Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права, законные интересы заявителей. Объективные препятствия для проведения государственной регистрации договора аренды от 19.01.2012 N 1 отсутствуют.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, изменение вида разрешенного использования (с "под дорогами общего пользования" на "под производственный объект") земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:29, вошедшего в состав спорного земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74, не соответствует градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя П-1 "Зона промышленных предприятий" Правил землепользования и застройки города Ставрополя, утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 N 97 (далее - Правила землепользования и застройки). По этому же основанию объединение земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020101:29, 26:12:020101:30, 26:12:020101:31, 26:12:020101:32, 26:12:020101:33 в спорный участок с кадастровым номером 26:12:020101:74 не соответствует требованиям пункта 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Образование земельного участка из участков с различным целевым назначением и разрешенным использованием законодательством не допускается. Поскольку сообщение от 28.04.2012 N 01/010/2012-156 об отказе в регистрации сделки принято в отношении иного лица (комитета по управлению имуществом), общество и фирма не вправе оспаривать указанное решение регистрирующего органа.

Отзывы на кассационную жалобу участвующими в деле лицами не представлены.

В судебном заседании представитель общества и фирмы просил жалобу управления отклонить, полагая вынесенные по делу судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя заявителей по делу, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество и фирма являются собственниками объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Северный обход, 12 (т. 1, л. д. 64 - 73).

Постановлением главы администрации от 09.07.2003 N 4180 (в редакции постановления от 09.09.2003 N 5692) обществу и фирме как совладельцам комплекса производственных зданий (литеры А, К, Г) в квартале 614 предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 8875 кв. м (участки N 1 - 894 кв. м, N 2 - 2000 кв. м, N 3 - 5194 кв. м, N 4 - 506 кв. м, N 5 - 281 кв. м (дорога общего пользования) из земель города, согласно материалам межевания. Земельному участку присвоен почтовый адрес: по улице Северный обход, 12. При этом фирме предоставлен участок площадью 2646,50 кв. м, в том числе: участки NN 2, 4, и площадью 140,5 кв. м, что составляет _ доли из площади 281 кв. м участка N 5 (дорога общего пользования) без выдела долей в натуре; обществу предоставлен участок площадью 6228,50 кв. м, в том числе: участки NN 1, 3, и площадью 140,5 кв. м, что составляет _ доли из площади 281 кв. м участка N 5 (дорога общего пользования) без выдела долей в натуре (т. 3, л. д. 5 - 8).

Участок N 1 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020101:0030 и по договору аренды от 26.11.2003 N 3594 предоставлен обществу, о чем 08.04.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) внесена запись о регистрации сделки (т. 4, л. д. 28 - 38).

Участок N 2 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020101:0031 и по договору аренды от 26.11.2003 N 3596 предоставлен фирме, о чем 21.06.2004 в ЕГРП внесена запись о регистрации сделки (т. 4, л. д. 49 - 59).

Участок N 3 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020101:0033 и по договору аренды от 26.11.2003 N 3595 предоставлен обществу, о чем 08.04.2004 в ЕГРП внесена запись о регистрации сделки (т. 4, л. д. 100 - 110).

Участок N 4 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020101:0032 и по договору аренды от 26.11.2003 N 3597 предоставлен фирме, о чем 21.06.2004 в ЕГРП внесена запись о регистрации сделки (т. 4, л. д. 76 - 86).

Участок N 5 поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 26:12:020101:0029 и по договору аренды от 26.11.2003 N 3598 предоставлен обществу и фирме, о чем 21.06.2004 в ЕГРП внесена запись о регистрации сделки (т. 4, л. д. 4 - 13).

Для земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020101:0030, 26:12:020101:0031, 26:12:020101:0032, 26:12:020101:0033 вид разрешенного использования установлен как - под комплексом производственных зданий, помещений, а для участка с кадастровым номером 26:12:020101:0029 - под дорогами общего пользования.

В соответствии с постановлением главы администрации от 31.08.2009 N 631 о предоставлении в аренду на новый срок 5 лет земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:29, площадью 281 кв. м, под дорогой общего пользования к комплексу производственных зданий, расположенных по улице Северный обход, 12, в квартале 614, комитетом по управлению имуществом, обществом и фирмой заключен договор аренды от 28.09.2009 N 7501, зарегистрированный в установленном порядке 09.11.2010 (т. 2. л. д. 50 - 55).

Постановлением главы администрации от 12.07.2011 N 1896 вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 26:12:020101:29 - под дорогами общего пользования изменен на - использование под производственный объект, соответствующие изменения внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) и в договор аренды от 28.09.2009 N 7501 (т. 1, л. д. 54 - 59).

Соглашением от 20.12.2011 договор аренды от 28.09.2009 N 7501 расторгнут (т. 1, л. д. 53).

Актуальность названных сведений подтверждена выпиской из ЕГРП по состоянию на 03.12.2012 (т. 4, л. д. 241 - 244).

Постановлением администрации от 29.12.2011 N 3747 пять земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020101:29 - 26:12:020101:33 объединены в один участок с кадастровым номером 26:12:020101:74, площадью 8875 кв. м, под комплексом производственных зданий (литеры А, К, Г), под производственный объект (т. 1, л. д. 50 - 51). Этим же постановлением администрация предоставила вновь образованный земельный участок в аренду на 10 лет фирме и обществу с разрешенным использованием - под комплексом производственных зданий, в том числе фирме площадью 2958 кв. м и обществу площадью 5917 кв. м (пункт 3 постановления).

На основании поступившего в порядке информационного взаимодействия правового акта органа местного самоуправления, кадастровой палатой принято решение о внесении сведений о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74 (под комплексом производственных зданий) в кадастр (т. 3, л. д. 61).

19 января 2012 года комитет по управлению имуществом (арендодатель), общество и фирма (арендаторы) подписали договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74, площадью 8875 кв. м, под комплексом производственных зданий. Срок аренды установлен в 10 лет.

Комитет как сторона договора аренды 20.01.2012 обратился в управление с заявлением о государственной регистрации сделки (т. 1, л. д. 126 - 136, 140 - 143).

07.02.2012 и 06.03.2012 государственная регистрация сделки приостанавливалась (т. 1, л. д. 32 - 40).

28.04.2012 управлением принято решение N 01/010/2012-156 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 19.01.2012 N 1 (т. 1, л. д. 26 - 31).

Заявители, полагая, что отказ управления не соответствует закону и нарушает их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд за защитой.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним прямо закреплена в пункте 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона о регистрации.

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно статье 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) являются договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона о регистрации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, на который имеется ссылка в оспариваемом обществом и фирмой решении регистрирующего органа от 28.04.2012 N 01/010/2012-156, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации от 28.04.2012 N 01/010/2012-156, на государственную регистрацию вместе с договором аренды от 19.01.2012 N 1 представлен кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74 с видом разрешенного использования - под комплексом производственных зданий, что соответствует условиям пункта 1.1 договора.

В соответствии с часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре, Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Информация о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании, в силу норм статьи 7 Закона о кадастре не относится к уникальным характеристикам объекта недвижимости.

Поскольку внесение в кадастр сведений о земельном участке с кадастровым номером 26:12:020101:74, установленном для него правовым актом органа местного самоуправления виде разрешенного использования (под комплексом производственных зданий) документально подтвержден, договор аренды от 19.01.2012 N 1 содержал аналогичные сведения о предмете аренды, основания для вывода о несоответствии представленных на государственную регистрацию сделки документов по форме или содержанию требованиям действующего законодательства у регистрирующего органа отсутствовали.

По смыслу статей 9, 13 Закон о регистрации, предметом правовой экспертизы являются не любые документы, а необходимые для государственной регистрации прав (сделок). Исследование вопроса о правомерности изменения постановлением администрации от 12.07.2011 N 1896 вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:29, одного из объединенных в последующем постановлением администрации от 29.12.2011 N 3747 в участок с кадастровым номером 26:12:020101:74, для государственной регистрации договора аренды последнего, правового значения не имело.

Полагая, что изменение вида разрешенного использования участка с кадастровым номером 26:12:020101:29 ("под дорогами общего пользования" на "под производственный объект") осуществлено с нарушением Правил землепользования и застройки, государственный регистратор сделал вывод о неправомерности образования земельного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74 и установления ему вида разрешенного использования - под комплексом производственных зданий. Отказывая в государственной регистрации договора аренды от 19.01.2012 N 1 по изложенным мотивам, регистрирующий орган фактически признал постановление администрации от 29.12.2011 N 3747 противоречащим закону и не подлежащим применению, тогда как правовой акт органа местного самоуправления может быть признан таковым только судом в установленном процессуальным законодательством порядке (статьи 12, 13 Гражданского кодекса, статьи 47, 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации").

Вместе с тем, суд в рамках настоящего спора исследовал и оценил на предмет соответствия действующему законодательству постановление администрации от 29.12.2011 N 3747 и правомерно пришел к выводу о том, что указанный правовой акт ему не противоречит. Суд установил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка (под комплексом производственных зданий) соответствует градостроительному регламенту производственной зоны города Ставрополя П-1 Правил землепользования и застройки (Зона промышленных предприятий) и назначению объектов недвижимости, принадлежащих обществу и фирме, расположенных на участке. Земельный участок с кадастровым номером 26:12:020101:29, вошедший в состав спорного участка с кадастровым номером 26:12:020101:74, предназначался и фактически использовался для эксплуатации той же производственной базы, которая принадлежит заявителям; территорией общего пользования указанный участок не являлся (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

При таких обстоятельствах судебные инстанции обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса).

Приведенный в жалобе довод о том, что поскольку сообщение от 28.04.2012 N 01/010/2012-156 об отказе в регистрации сделки принято в отношении иного лица (комитета по управлению имуществом), общество и фирма не вправе оспаривать указанное решение регистрирующего органа, рассмотрен судами и обоснованно отклонен. Заявители являются сторонами договора аренды от 19.01.2012 N 1, очевидно заинтересованы в его государственной регистрации (пункт 2 статьи 26, статья 36 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 8, пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса). Закон не требует совместного обращения всех сторон договора аренды недвижимого имущества для его государственной регистрации (абзац 2 пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации).

Оснований для отмены (изменения) решения от 17.12.2012 и апелляционного постановления от 10.04.2013 по доводам кассационной жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности выводов судебных инстанций, сводятся к несогласию с их оценкой представленных в дело доказательств. Переоценка установленных по делу обстоятельств и исследованных судами доказательств не входит в компетенцию кассационного суда (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). Обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, по результатам полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств, изложенные в них суждения материалам дела соответствуют.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации управление Росреестра от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы освобождено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 17.12.2012 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А63-12317/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

И.П. Назаренко И.В. Сидорова