Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2013 г. N Ф08-6310/13 по делу N А01-1518/2012

г. Краснодар

22 октября 2013 г.

Дело N А01-1518/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - товарищества собственников жилья "Стиль" (ИНН 01050046130, ОГРН 1050100574480), ответчиков: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям (ИНН 0105010768, ОГРН 1020100711102), Майкопской городской общественной организации Добровольное общество содействия развитию молодежного жилищного комплекса "Насып" (ИНН 0105008631, ОГРН 1020100002889), третьего лица - администрации муниципального образования "Город Майкоп" (ИНН 0105038964, ОГРН 1030100529546), рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Стиль" на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.03.2013 (судья Парасюк Е.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 (судьи Ковалева Н.В., Еремина О.А., Кузнецов С.А.) по делу N А01-1518/2012, установил следующее.

ТСЖ "Стиль" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям (далее - комитет) и Майкопской городской общественной организации Добровольное общество содействия развитию молодежного жилищного комплекса "Насып" (далее - общественная организация) о признании недействительными распоряжения комитета от 01.12.2010 N 1356 "О предоставлении в аренду земельного участка по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, 530-а Майкопской городской общественной организации Добровольному обществу содействия развитию молодежного жилого комплекса "Насып"" (далее - распоряжение от 01.12.2010 N 1356) и договора от 02.12.2010 аренды земельного участка площадью 578 кв. м, находящегося по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, 530-а (кадастровый номер 01:08:0513024:66).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013, в удовлетворении требований товарищества отказано. Суды указали, что заявитель обладал возможностью выразить свое волеизъявление относительно спорного земельного участка до момента обращения в суд. Товарищество пропустило срок на оспаривание ненормативного правового акта (часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Апелляционный суд отклонил доводы товарищества о нарушении экологических норм и строительных правил как документально не подтвержденные.

В кассационной жалобе истец, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение и апелляционное постановление. По мнению подателя жалобы, суды не приняли во внимание обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А01-1300/2010. В материалы настоящего дела представлено заключение экспертной организации (ООО "Партнер"), подтверждающее, что земельный участок, предоставленный товариществу, недостаточен для нормальной эксплуатации многоквартирного жилого дома. Доводы о нарушении строительных норм и санитарных правил надлежащей судебной оценки не получили, несмотря на их подтверждение с помощью относимых и допустимых доказательств.

Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и постановление апелляционного суда надлежит отменить.

Как видно из материалов дела, 26.10.2010 в официальном источнике информации опубликовано сообщение о возможном предоставлении земельного участка площадью 578 кв. м по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, 530-а, для размещения подземных гаражей легковых автомобилей (т. 2, л. д. 44).

Общественная организация 27.10.2010 обратилась в комитет с заявлением о предоставлении данного земельного участка в аренду.

На основании распоряжения от 01.12.2010 N 1356 комитет предоставил общественной организации в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 578 кв. м (кадастровый номер 01:08:0513024:66) для размещения подземных гаражей легковых автомобилей (т. 1, л. д. 119).

Комитет (арендодатель) и общественная организация (арендатор) 02.12.2010 заключили договор N 001376 аренды названного земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.1 договора земельный участок предоставлен арендатору для размещения подземных гаражей легковых автомобилей.

Срок действия договора установлен сторонами на 5 лет (пункт 2.1).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.06.2011 по делу N А01-1300/2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.12.2011, удовлетворено заявление товарищества о признании недействительными распоряжения главы администрации муниципального образования "Город Майкоп" от 20.04.2010 N 1782-р "О предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка по ул. Пионерской, 530-а в общественном центре Западного жилого района города Майкопа" и распоряжения комитета от 04.05.2010 N 511 "Об изменении разрешенного использования земельного участка по адресу: город Майкоп, улица Пионерская, 530 -а".

Суды пришли к выводу о том, что оспариваемыми распоряжениями нарушаются права и законные интересы товарищества в сфере экономической деятельности, при этом вопреки правилам части 9 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", пункта 6.4.7 раздела 6.4 положения "О публичных слушаниях в муниципальном образовании "Город Майкоп"", пункта 5 статьи 16 Устава муниципального образования "Город Майкоп" распоряжение N 1782-р не опубликовано. Распоряжение N 511 является недействительным ввиду принятия его на основании незаконного распоряжения N 1782-р.

При производстве по названному делу суды установили, что земельный участок, площадью 578 кв. м (кадастровый номер 01:08:0513024:66), расположенный по адресу: г. Майкоп, ул. Пионерская, 530-а, сформирован для проектирования и строительства жилого дома и являлся свободным от застройки.

На основании обращения комитета администрация изменила разрешенный вид использования земельного участка с "для проектирования и строительства 198-квартирного жилого дома" на "для размещения стоянки автомобильного транспорта".

Изменения оформлены распоряжениями администрации от 20.04.2010 N 1782-р и комитета от 04.05.2010 N 511.

Земельный участок (кадастровый номер 01:08:0513024:66) является смежным с земельным участком, принадлежащим товариществу, на котором расположен многоквартирный дом по адресу: г. Майкоп, ул. Юннатов, 2Е, корпус 2.

С 2007 года товарищество обращалось в Управление природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Адыгея, Управление архитектуры и градостроительства г. Майкопа, к прокурору г. Майкопа о запрете использования спорного участка под автостоянку и в целях строительства подземных гаражей.

Постановлением главы администрации от 15.03.2010 N 150 проведение публичных слушаний по проекту изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка назначено на 30.03.2010. Публичные слушания проведены. Заключение о результатах слушаний опубликовано в газете "Майкопские новости" от 09.04.2010 N 73 - 74.

Распоряжением N 1782-р комитету разрешено изменить вид разрешенного использования земельного участка с "для проектирования и строительства 198-квартирного жилого дома" на "для размещения стоянки автомобильного транспорта".

Распоряжением N 511 изменено разрешенное использование спорного земельного участка на "для размещения стоянки автомобильного транспорта".

Товарищество, полагая, что распоряжение от 01.12.2010 N 1356 и договор аренды не соответствуют требованиям закона, обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований, суды исходили из пропуска заявителем срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, на оспаривание распоряжения от 01.12.2010 N 1356.

В то же время пропуск данного срока не лишает истца возможности приводить доводы о несоответствии закону данного ненормативного правового акта при оспаривании заключенного ответчиками договора от 02.12.2010 N 001376.

Отклоняя иск в названной части, суды сослались на отсутствие в деле доказательств, подтверждающих наличие у товарищества заинтересованности о оспаривании названной сделки, а также свидетельствующих о допущенных ответчиками при ее совершении отступлений от предписанных законом правил.

Данные выводы судебных инстанций кассационный суд не может признать основанными на полном и всестороннем исследовании представленных в дело доказательств.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.06.2011 по делу N А01-1300/2010 установлено, что фактическая площадь земельного участка, находящегося в пользовании многоквартирного жилого дома по ул. Юннатов, 2Е, корпус 2, составляет 4027, 57 кв. м, что на 1080,27 кв. м меньше нормативной площади, равной 5107,84 кв. м (т. 1, л. д. 66, 185 - 200). Товарищество, являясь владельцем смежного земельного участка, занятого многоквартирным жилым домом, оспаривает арендную сделку, ссылаясь на нарушения, допущенные при формировании смежного и собственного земельных участков.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", определяет, что до вступления в силу технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Проектную документацию, а также документацию по планировке территории, действующую на момент раздела земельного участка, предоставленного организации-застройщику для строительства комплекса многоквартирных жилых домов, в целях проверки доводов истца о нарушениях допущенных при формировании земельного участка с кадастровым номером 01:08:0513024:57, суды не исследовали.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 66, 67, 68 постановления N 10/22, в случае, если в результате действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти. Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

В данном деле товарищество просило признать недействительным договор аренды смежного землепользователя (иск об оспаривании права), ссылаясь на нарушение прав собственников помещений многоквартирного жилого дома, что требовало от судов проверки соответствующих доводов истца.

При этом размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного жилого дома, мог быть определен судом посредством исследования технической документации названного объекта (площадь застройки, расположение элементов озеленения, благоустройства, детских, бельевых и спортивных площадок), материалов межевых дел земельных участков (схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, материалы аналитических (инструментальных) измерений по установлению границ участка), документов, изготовленных в процессе предоставления спорного участка (проект границ участка, санитарно-эпидемиологическое заключение о соответствии предполагаемого использования земельного участка санитарным правилам), а также с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А01-1300/2010 и А01-180/2011.

Указанные обстоятельства, имеющие в данном случае существенное значение для правильного разрешения спора, оставлены судебными инстанциями без внимания, в связи с чем обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного решение от 13.03.2013 и постановление апелляционного суда от 05.07.2013 надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить указанные недостатки, исследовать и оценить имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства в их совокупности, проверить доводы товарищества об отнесении части спорного участка к территории, за счет которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, после чего с учетом правильного применения норм материального и процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины при обращении в кассационный суд распределить по результатам нового рассмотрения дела (часть 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 по делу N А01-1518/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Адыгея.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.Е. Епифанов