Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 декабря 2013 г. N Ф08-7122/13 по делу N А18-878/2012

г. Краснодар

05 декабря 2013 г.

Дело N А18-878/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца - общества с ограниченной ответственностью "Умелец" (ИНН 0607001679, ОГРН 1020601370668), ответчика - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Ингушетия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Ингушетия (ИНН 0602012733, ОГРН 1020600987571), извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Умелец" на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.05.2013 (судья Мержоев М.М.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 (судьи Марченко О.В., Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г.) по делу N А18-878/2012, установил следующее.

ООО "Умелец" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Ингушетия с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата" (далее - кадастровая палата) об установлении кадастровой стоимости земельного участка общества площадью 4,38 га с кадастровым номером 06:03:0000001:0139, расположенного по адресу: Республика Ингушетия, г. Карабулак, ул. Бурплощадка, без номера, в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 16.07.2012 отчетом ООО Аудиторская фирма "Аудит-Консалтинг" в сумме 3850 тыс. рублей.

Решением от 24.05.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.08.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что результаты государственной кадастровой оценки земель, утвержденные постановлением Правительства Республики Ингушетия от 25.11.2011 N 16 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Ингушетия" (далее - постановление от 25.11.2011 N 16), в установленном законом порядке не оспорены. Доказательства соответствия отчета об оценке требованиям и нормам законодательства об оценке не представлены, ходатайство о назначении экспертизы на предмет соответствия отчета требованиям законодательства не заявлено. Доказательства нарушения права истца как владельца земельного участка, а также принадлежности обществу объектов недвижимого имущества, расположенных на данном участке, материалы дела не содержат. Из представленных в дело документов невозможно установить, что заявитель является фактическим пользователем земельного участка как собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на данном земельном участке. Из представленных в дело документов невозможно однозначно установить принадлежность обществу на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 06:03:0000001:0139. Содержание справки налогового органа об уплате земельного налога от 06.05.2013 N 817 не указывает на то, что плата производится именно за этот участок. Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности нарушения прав истца проведением государственной кадастровой оценки и установлением кадастровой стоимости земельного участка. Оставляя в силе решение суда, апелляционный суд признал неверным вывод суда первой инстанции о возможности признания кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости только после рассмотрения вопроса о законности постановления от 25.11.2011 N 16. Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН), посредством указания его рыночной стоимости. В тоже время суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о том, что истец не доказал принадлежность ему земельного участка с кадастровым номером 06:03:0000001:0139 на каком-либо вещном праве. Истец не является заинтересованным лицом в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), в связи с чем отказ в удовлетворении заявленных требований не нарушает права и законные интересы общества.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает, что достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в рассматриваемом деле не являются. Общество представило доказательства принадлежности ему спорного земельного участка на праве собственности. В материалах дела имеются доказательства приобретения обществом базы производственного обслуживания, жилых домов, механического цеха и складских помещений, находящихся на рассматриваемом земельном участке. В связи с приобретением производственных объектов в собственность в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса общество одновременно приобрело право на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

В отзыве на кассационную жалобу кадастровая палата привела возражения по доводам жалобы, просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, подчеркнув, что кадастровая оценка проведена 25.01.2011, результаты утверждены постановлением от 25.11.2011 N 16, тогда как согласно отчету ООО АФ "Аудит-Консалтинг" оценка определена по состоянию на 16.07.2012.

Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное разбирательство проведено на основании статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобу надлежит удовлетворить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи от 04.01.1990 общество (ранее кооператив "Умелец") приобрело базу производственного обслуживания с прилегающей территорией с основными средствами согласно счету от 21.07.1989 N 75 (т. 1, л. д. 42, 48).

Постановлением от 25.11.2011 N 16 утверждены результаты государственной оценки земель населенных пунктов Республики Ингушетия по состоянию на 1 января 2010 года (т. 1, л. д. 64).

Приложением N 1 к постановлению от 25.11.2011 N 16 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 06:03:0000001:0139 в размере 69 645 066 рублей (т. 1, л. д. 72, 73).

Работы по определению государственной кадастровой оценки земель Республики Ингушетия производились Северо-Кавказским филиалом федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный кадастровый центр "Земля"".

Полагая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 06:03:0000001:0139 должна быть установлена в размере его рыночной стоимости согласно отчету ООО АФ "Аудит-Консалтинг", общество обратилось в арбитражный суд.

В силу статьи 65 Земельного кодекса кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Пункт 2 названной нормы определяет, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 167).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса (в редакции Закона N 167) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В постановлении от 28.06.2011 N 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности. При этом высшая судебная инстанция исходила из следующего. Несмотря на то, что установленная Законом об оценочной деятельности административная процедура пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения кадастровой стоимости в размере рыночной на спорные отношения не распространяется, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в ГКН в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Статья 24.19 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить отчет о рыночной стоимости объекта в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендованной для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по данным спорам является отчет независимого оценщика (статья 75 Кодекса), который подлежит оценке на предмет соответствия его правилам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 и Закона об оценочной деятельности.

Обращаясь с иском в суд, общество сослалось на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка установленной постановлением от 25.11.2011 N 16 его рыночной стоимости, представив в обоснование на отчет N 214/6-О-07/2012 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 06:03:0000001:0139, подготовленный ООО АФ "Аудит-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 3850 тыс. рублей (т. 1, л. д. 81 - 96).

Разрешая возникший спор, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды указали на отсутствие доказательств принадлежности истцу на каком-либо вещном праве рассматриваемого земельного участка.

При этом судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса).

Согласно договору купли-продажи от 04.01.1990 обществу в собственность передана база производственного назначения с прилегающей территорией. Из технического паспорта бюро технической инвентаризации от 1993 года следует, что общество является собственником всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке. Основанием права собственности объектов недвижимости явился договор купли-продажи от 04.01.1990 (т. 1, л. д. 52 - 55).

Понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимости (1990 год) система органов государственной регистрации на территории Республики Ингушетия не была создана, регистрацию строений на праве собственности осуществляло БТИ.

Согласно статье 6 Закона N 122 права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Представленный обществом технический паспорт на строения, расположенные на спорном земельном участке, является надлежащим доказательством права истца на данные объекты.

Общество являлось фактическим землепользователем участка с момента регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Согласно кадастровому паспорту от 04.07.2007 N 3-03/07-133 (т. 1, л. д. 97) земельного участка с кадастровым номером 06:03:0000001:0139 его правообладателем является кооператив "Умелец" (правопредшественник общества).

Таким образом, вывод судебных инстанций о том, что истец не подтвердил свое право на рассматриваемый земельный участок, не соответствуют обстоятельствам дела, представленным доказательствам, и подлежат дополнительному исследованию.

При рассмотрении спора суды не выяснили возможность защиты прав общества путем установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в то время как заявленные требования общества соответствует положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса в толковании, сформулированном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11.

В постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации со ссылкой на постановление от 28.06.2011 N 913/11 указал на необходимость при решении вопроса о надлежащей дате, на которую следует доказывать рыночную стоимость объекта недвижимости при заявлении требования о ее внесении в качестве кадастровой, учета допустимости определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в ГКН, посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Закона об оценочной деятельности.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в ГКН в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату.

Принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку. В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Действие сформулированной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11 правовой позиции о том, что рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации распространил только на дела, по которым к моменту опубликования названного постановления не вынесено решение судом первой инстанции.

При этом высшей судебной инстанцией отмечено, что доказывание истцом и установление решением суда рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Одним из оснований направления рассмотренного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора дела на новое рассмотрение послужило также то, что в ходе его рассмотрения исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации были утверждены результаты новой государственной оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов.

С учетом изложенного, обжалуемые судебные акты как принятые по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, при необходимости истребовать должным образом дополнительные доказательства, установить и исследовать все обстоятельства входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам участвующих в деле лиц, в том числе приведенным в кассационной жалобе, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права и правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 24.05.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 по делу N А18-878/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Ингушетия.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова