Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 января 2014 г. N Ф08-8961/13 по делу N А32-25681/2012

г. Краснодар

28 января 2014 г.

Дело N А32-25681/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 января 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Назаренко И.П., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Сфера-Сочи" (ИНН 2310109844, ОГРН 1052305775818), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2013 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-25681/2012, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сфера-Сочи" (далее - общество) о взыскании 8 966 002 рублей 50 копеек задолженности за период с 18.07.2007 по 17.07.2010 и 3 853 100 рублей 48 копеек пени по состоянию на 15.06.2011 по договору от 31.08.2007 N 4900004305 аренды земельного участка площадью 21 895 кв. м с кадастровым номером 23:49:0420006:0195, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Заповедная, с разрешенным использованием для строительства гостиничного комплекса (далее - договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013, иск удовлетворен в части взыскания 5 608 869 рублей 15 копеек задолженности и 3 416 121 рубля 39 копеек пени. В остальной части в удовлетворении исковый требований отказано. Судебные акты мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению предусмотренных договором арендных платежей за пользование земельным участком в период с 31.09.2007 (момент передачи земельного участка арендатору) и отсутствием у него обязанности по внесению арендных платежей за период с 18.07.2007 (установленный условиями договора аренды момент начисления арендной платы) до 31.09.2007 (момента подписания акта приема-передачи земельного участка).

Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), настаивая на возникновении у общества обязанности по внесению арендных платежей с 18.07.2007.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что право собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.11.2007, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АИ N 397265.

На основании постановления главы города Сочи от 18.07.2007 N 935 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная регистрация которого осуществлена Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в установленном законом порядке 09.11.2007 под номером 23-23-22/083/2007-088.

Размер годовой арендной платы составил 2 988 667 рублей 50 копеек, действие условий договора распространено контрагентами на правоотношения, возникшие с 18.07.2007, внесение арендной платы предполагалось за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - до 10 ноября текущего года (пункты 2.1, 2.3, 3.3 договора аренды).

Пунктом 1.2 договора аренды установлено, что он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Пунктом 6.2 договора аренды исполнение обязанности по внесению арендной платы обеспечено неустойкой (пеней) из расчета 0,05 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Из условий договора следует, что земельный участок передан арендатору 31.09.2007 (в день подписания договора), а арендная плата подлежит внесению с 18.07.2007.

Ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендной платы послужило основанием обращения администрация в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды привели следующее нормативное обоснование.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодателю вменено в обязанность предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса). Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 2123/11 и пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

По смыслу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 611, статьи 655 Гражданского кодекса земельный участок должен быть передан арендатору по акту приема-передачи.

Пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса определяют, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В пункте 6 информационного письма N 66 изложена рекомендация, согласно которой достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Выводы судов о том, что, если стороны согласовали условие о распространении договора аренды на фактические отношения, возникшие до его заключения, то арендодатель вправе взыскать арендную плату за указанный период при условии фактической передачи имущества арендатору по акту или иному документу, соответствуют содержащимся в статье 611, пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса и пункте 10 информационного письма N 66 нормам и рекомендации высшей судебной инстанции.

Администрация (арендодатель), обращаясь с требованием о взыскании задолженности по договору, по правилам части 1 статьи 65 Кодекса не доказала факт передачи земельного участка обществу (арендатору) ранее 31.09.2007 (дата подписания договора аренды), в связи с чем суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в части.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 делу N А32-25681/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов И.П. Назаренко