Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2014 г. N Ф08-8702/13 по делу N А32-4585/2013

г. Краснодар

19 февраля 2014 г.

Дело N А32-4585/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Газпром трансгаз Чайковский" (ИНН 5920000593, ОГРН 1025902030780) - Латышева С.В. (доверенность от 23.01.2014), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Темрюкское управление морского транспорта" (ИНН 2352028354, ОГРН 1022304743449) - Трефиловой Я.В. (доверенность от 01.01.2014), в отсутствие третьих лиц: управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа, администрации муниципального образования город-курорт Анапа, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Темрюкское управление морского транспорта" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2013 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Величко М.Г.) по делу N А32-4585/2013, установил следующее.

ООО "Газпром трансгаз Чайковский" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Темрюкское управление морского транспорта" (далее - ООО "Темрюкмортранс") о взыскании 195 245 рублей 95 копеек неосновательного обогащения и 39 953 рублей 53 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Заявленные требования основаны на статьях 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивированы тем, что земельный участок использовался в отсутствие правовых оснований и оплаты.

Решением от 11.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.09.2013, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды исходили из того, что с момента государственной регистрации права собственности ООО "Темрюкмортранс" на недвижимое имущество, ранее принадлежавшее истцу, договор аренды земельного участка от 11.12.1997 N 946 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязательств, которые имелись у прежнего собственника, пропорционально размеру занимаемого им земельного участка. С учетом того, что в отношении названного земельного участка сложились арендные правоотношения, то ответчик независимо от организационно-правовой формы может его использовать только на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Правоотношение собственника земельного участка и покупателя недвижимости не отвечает признакам кондикционного, последний обязан уплачивать арендную плату, а не возмещать неосновательное обогащение в размере арендных платежей.

В кассационной жалобе ООО "Темрюкмортранс" просит решение и апелляционное постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указано, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на коттедж истец (продавец) утратил право пользования частью земельного участка по договору аренды земельного участка от 11.12.1997 N 946. Отсутствие в деле информации о разделе земельного участка 2900 кв. м автоматически не влечет установления факта о невозможности его раздела в будущем на два самостоятельных земельных участка под каждым объектом недвижимости. Общество не предоставило доказательства неделимости земельного участка, а также возможности использования участка только на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Истец связан обязанностью уведомления арендодателя о передаче части своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в связи с продажей недвижимого имущества.

ООО "Темрюкмортранс" не является надлежащим ответчиком по настоящему делу.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 11.12.1997 администрация муниципального образования город-курорт Анапа (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 946 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 0,29 га, расположенного по адресу: г. Анапа, Пионерский проспект, 30, оценочная зона 2 - а, для размещения жилых коттеджей, сроком действия на 10 лет с момента его регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Анапа, которая произведена 26.02.1998 N 14 (т. 1, л. д. 36, 37).

По истечении предусмотренного договором срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор возобновлен на неопределенный срок на тех же условиях.

На рассматриваемом земельном участке находятся принадлежавшие истцу, два объекта недвижимости - коттеджи для семейного отдыха.

12 ноября 2008 года истец (продавец) и ООО "Темрюкмортранс" (покупатель) заключили договор купли-продажи N А22081913 коттеджа для семейного отдыха (литера Е) общей площадью 311,5 кв. м и связанных с ним коммуникаций, по адресу: Краснодарский край, город-курорт Анапа, проезд Межсанаторный, 11 (т. 1, л. д. 38 - 41).

Переход права собственности зарегистрирован регистрационным округом N 23 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Краснодарского края 01.09.2010.

В силу пункта 8.1 договора недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 2900 кв. м, кадастровый номер 23:37:0107001:0048, принадлежащем продавцу на праве аренды.

В соответствии с пунктом 8.2 договора ответчику одновременно с правом собственности на коттедж переданы права пользования земельным участком в размере 1/2 доли от общей площади, указанной в пункте 8.1 договора (2900 кв. м), то есть 1450 кв. м.

Истец, исполняя свои обязательства по договору аренды земельного участка от 26.02.1998, производил арендные платежи в полном объеме (за всю площадь - 2900 кв. м), что подтверждается актом сверки взаиморасчетов по арендной плате и платежными поручениями.

Ссылаясь на то, что ответчик, пользуясь 1/2 части земельного участка 2900 кв. м, то есть 1450 кв. м, не произвел оплату пользования в размере 195 245 рублей 95 копеек, истец обратился в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса установлен принцип, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных правовых норм, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положение гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

В пункте 20 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

На основании части 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что в отношении названного земельного участка сложились арендные правоотношения, ответчик независимо от организационно-правовой формы, может его использовать только на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, что соответствует пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса. С момента государственной регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество, ранее принадлежавшее истцу, договор аренды земельного участка от 11.12.1997 N 946 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды влечет также и переход соответствующих обязательств, которые имелись у прежнего собственника, пропорционально размеру занимаемого им земельного участка.

Таким образом, истец, исполнив солидарную обязанность полностью, имеет право встречного требования к остальным должникам (статья 325 Гражданского кодекса).

Суды правомерно отметили, что в данном случае имеет место множественность лиц на стороне арендатора, правоотношение собственника земельного участка и покупателя недвижимости не отвечает признакам кондикционного, последний обязан уплачивать арендную плату.

Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора. Доводы кассационной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств дела и норм права, как не опровергающие правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда апелляционной инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 по делу N А32-4585/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин