Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2014 г. N Ф08-939/14 по делу N А63-2569/2013

г. Краснодар

12 марта 2014 г.

Дело N А63-2569/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СтройТорг" (ОГРН 1062635113683) - Пивнева С.Н. (директор), в отсутствие представителей заинтересованного лица - администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СтройТорг" на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Сомов Е.Г., Казакова Г.В.) по делу N А63-2569/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СтройТорг" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города Ставрополя (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным решение от 05.03.2013 N 09/2-06/1-864 об отказе в предоставлении в аренду на новый срок для продолжения строительства многоэтажного жилого дома земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:257, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 45 Параллель, 4, изложенное в уведомлении об отказе в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства", составленном и.о. заместителя главы администрации г. Ставрополя, руководителем комитета градостроительства г. Ставрополя Савченко В.А.,

- обязать администрацию в двухнедельный срок принять решение о предоставлении в аренду земельного участка площадью 3 938 кв. м, с кадастровым номером 26:12:012102:257, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. 45 Параллель, 4, в квартале 528, на новый срок (уточненные требования, т. 2, л. д. 149 - 150, 154 - 155).

Определением от 20.03.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.06.2013, требования общества удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08). Общество не оспаривает, что непосредственно строительные работы по возведению жилого дома на спорном земельном участке не проводились, разрешение на строительство не получено. Однако невозможность строительства в 2008-2010 годах, а равно проведения инженерных изысканий на спорном земельном участке, необходимых для разработки проектной документации, обусловлена нахождением на нем металлических гаражей иных лиц. Актами проверок, проведенных комитетом, зафиксированы как наличие на участке общества гаражей (от 29.12.2008 N 25), так и их снос (от 28.07.2011 N 928). Суд признал, что со стороны как первоначального арендатора (ОАО "Ставрополь СМУ-6"), так и общества, отсутствует вина в том, что строительство на спорном земельном участке еще не начато, оснований для отказа в предоставлении испрашиваемого участка в аренду на новый срок для продолжения строительства не имеется.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 12.11.2013 решение от 10.06.2013 отменил, принял новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении заявленных требований. Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемое уведомление администрации от 05.03.2013 N 09/2-06/1-864 не отвечает признакам ненормативного правового акта, поскольку содержит отказ на предложение (оферта) о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, а не предписания властно-распорядительного характера. Фактически предметом спора является конфликт между собственником земельного участка и лицом, желающим получить участок в аренду, вследствие чего, суду следовало рассмотреть заявление общества как иск о понуждении администрации заключить договор аренды на новый срок. Сославшись на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, суд первой инстанции не учел, что в рассматриваемом случае процесс строительства обществом на спорном участке не начат, разрешение на строительство не получено. Работы по инженерным изысканиям и работы по подготовке проектной документации к работам по строительству не относятся (приказ Минрегиона Российской Федерации от 30.12.2009 N 624). С момента перехода к обществу 23.05.2011 прав и обязанностей по договору аренды от 22.04.2010 N 8128 у него было достаточно времени для обращения за получением разрешения на строительство объекта, что фактически сделано только в декабре 2012 года. Поскольку общество не приступило к строительству многоэтажного дома, на земельном участке отсутствуют объекты незавершенного строительства, у него отсутствует защищаемый законом интерес. Реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66), тогда как намерение администрации сдавать спорный участок в аренду третьим лицам судом при разрешении спора не установлено. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у администрации обязанности по продлению (заключению) договора аренды земельного участка на новый срок. В силу требований статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснений, земельный участок из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для жилищного строительства только на торгах.

В кассационной жалобе, с учетом дополнения к ней, общество просит апелляционное постановление от 12.11.2013 отменить и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края. По мнению подателя жалобы, предоставление земельного участка предыдущему арендатору (ОАО "Ставрополь СМУ-6") осуществлено с проведением работ по его формированию с предварительным согласованием места размещения объекта и в полном соответствии с положениями статей 29 - 32 Земельного кодекса в их редакции, действовавшей на момент выбора участка. Апелляционный суд необоснованно пришел к выводу о том, что у общества было достаточно времени для получения разрешения на строительство. Строительство на спорном участке в период действия договора аренды от 22.04.2010 не было начато обществом после перехода к нему на основании соглашения от 23.05.2011 прав и обязанностей арендатора по не зависящим от заявителя причинам, и объективно не могло быть окончено ко дню окончания срока действия договора (01.04.2013). Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 06.03.2013 по делу N А63-17429/2012 иск комитета о расторжении договора аренды от 22.04.2010 оставлен без рассмотрения, а в удовлетворении требования о возврате земельного участка отказано. При использовании земельного участка в период действия договора аренды общество понесло значительные расходы. Оспариваемый отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок для продолжения строительства жилого дома неправомерен, орган местного самоуправления обязан заключить с обществом такой договор в силу закона (статья 35 Земельного кодекса, абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса) и добровольно принятого на себя обязательства (постановление администрации от 25.05.2012 N 1474 об утверждении Административного регламента администрации по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства", далее - административный регламент). Пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса и статья 30.1 Земельного кодекса при рассмотрении настоящего дела применению не подлежали.

Письменные отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании руководителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением администрации от 02.04.2010 N 693 открытому акционерному обществу "Ставрополь СМУ-6" (далее - акционерное общество) в аренду на новый срок 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 26:12:012102:257, площадью 3938 кв. м, для продолжения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома по улице 45 Параллель, 4, в квартале 528, из земель населенных пунктов (т. 1, л. д. 31).

22.04.2010 комитет (арендодатель) и акционерное общество (арендатор) заключили договор N 8128 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:257 для продолжения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома, сроком действия по 01.04.2013. Арендная сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 14.07.2010 (т. 1, л. д. 24 - 30).

23.05.2011 акционерное общество и общество заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.04.2010 N 8128, по условиям которого общество приняло на себя все права и обязанности арендатора по указанному договору. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 20.06.2011 (т. 1, л. д. 32 - 34).

08.02.2013 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на праве аренды для продолжения проектирования и строительства многоэтажного жилого дома (т. 2, л. д. 2).

Уведомлением от 05.03.2013 N 09/2-06/1-864 администрация уведомила заявителя об отказе в предоставлении муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства", указав, что участок не освоен, захламлен, спор о расторжении договора аренды от 22.04.2010 N 8128 и возврате участка рассматривается в рамках дела N А63-17429/2012 Арбитражным судом Ставропольского края (т. 1, л. д. 21).

Полагая, что решение администрации не соответствует законодательству Российской Федерации и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая обществу в удовлетворении заявленных им требований, апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды от 22.04.2010 N 8128, сторонами которого являются комитет и общество, истек 01.04.2013.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.

Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.

С учетом положений статьи 22, пункта 7 статьи 30, статьи 32 Земельного кодекса целью обращения заявителя в суд является получение земельного участка в аренду на новый срок (с оформлением соответствующего договора).

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, в том числе статьей 30.1 Земельного кодекса (предоставление земельных участков для жилищного строительства), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса).

Поскольку договор N 8128 аренды спорного земельного участка заключен 22.04.2010, то есть после вступления в силу с 01.10.2005 статьи 30.1 Земельного кодекса (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ), апелляционный суд правомерно исходил из отсутствия возможности заключения с обществом нового договора аренды этого участка в обход процедуры торгов.

Отклоняя ссылку заявителя на нормы статьи 35 Земельного кодекса, в их истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о запрете необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции обоснованно учел отсутствие на испрашиваемом обществом в аренду на новый срок земельном участке незавершенных строительством объектов, а также иных доказательств начала строительства.

По условиям договора аренды от 22.04.2010 N 8128 (с учетом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по нему от 23.05.2011) общество приняло на себя обязательства завершить проектирование и осуществить строительство многоэтажного жилого дома в течение трех лет.

Приведенные обществом в заявлении и кассационной жалобе, а также изложенные в решении от 10.06.2013 мотивы об отсутствии вины заявителя в том, что строительство на спорном земельном участке не начато, не свидетельствуют о возникновении у общества исключительного права на приобретение в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:012102:257.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса, статьями 11 и 12 Гражданского кодекса общество не лишено возможности требовать в судебном порядке восстановления своих нарушенных прав и законных интересов от лиц, допустивших такие нарушения, и способами, установленными законом, соответствующими содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод жалобы о предоставлении земельного участка предыдущему арендатору (ОАО "Ставрополь СМУ-6") с предварительным согласованием места размещения объекта и в соответствии с положениями статей 29 - 32 Земельного кодекса в их редакции, действовавшей на момент выбора участка, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку общество является арендатором по договору от 22.04.2010 и не вправе ссылаться на обстоятельства, имевшие место в отношениях между акционерным обществом и органами местного самоуправления до заключения названной сделки.

Приведенные в жалобе аргументы о недостаточности у общества времени для получения разрешения на строительство, о невозможности начать строительство в период действия договора аренды от 22.04.2010 по не зависящим от него причинам, и объективной невозможности завершения строительства ко дню окончания срока действия договора (01.04.2013), об оставлении без рассмотрения иска комитета о расторжении данного договора в рамках дела N А63-17429/2012, о понесенных арендатором материальных затратах, не могут быть приняты, поскольку обусловлены положениями названной сделки, согласованными ее сторонами, и не влияют на применение императивных требований закона о порядке заключения договоров аренды находящихся в публичной собственности земельных участков для целей жилищного строительства.

Утвержденный постановлением администрации от 25.05.2012 N 1474 административный регламент, определяя срок и последовательность действий (административных процедур) администрации по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление земельных участков на новый срок для продолжения строительства объекта, для строительства", предполагает соблюдение при ее предоставлении требований нормативных правовых актов Российской Федерации, Ставропольского края, а также муниципальных нормативных правовых актов. Данный нормативный правовой акт не является добровольно принятым на себя администрацией гражданско-правовым обязательством перед кем бы то ни было, в том числе перед обществом (статья 307 Гражданского кодекса, пункты 9, 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части").

Ссылка подателя жалобы на необоснованность применения апелляционным судом при разрешении настоящего спора норм статьи 30.1 Земельного кодекса несостоятельна, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела.

Проверив при рассмотрении заявленных требований наличие оснований для реализации обществом преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса, названный суд своих полномочий также не превысил. Согласно пункту 1 статьи 133, пункту 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Основания для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции от 12.11.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных названным судом выводов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса). Нормы материального права применены судом верно, на наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на заявителя, оснований для их перераспределения между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса не имеется. Излишне уплаченные заявителем денежные средства подлежат возврату ему из федерального бюджета (пункт 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", пункт 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, статья 104 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу N А63-2569/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "СтройТорг" (ОГРН 1062635113683) из федерального бюджета 1 (одну) тыс. рублей излишне уплаченной платежным поручением от 26.12.2013 N 371 государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин