Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2014 г. N Ф08-1341/14 по делу N А32-3681/2013

г. Краснодар

12 марта 2014 г.

Дело N А32-3681/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Аваряскина В.В. и Афониной Е.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Экологическая фирма "Санитар"" - Поповой В.А. (доверенность от 21.01.2013), в отсутствие ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка", администрации г. Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2013 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2014 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А32-3681/2013, установил следующее.

ООО "Экологическая фирма "Санитар"" (далее - фирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Бизнес-Оценка" (далее - общество) и администрации г. Сочи (далее - администрация) о признании недостоверным (недействительным) отчета от 22.06.2012 N 13С/17/ОН-2012 об оценке нежилых помещений первого этажа N 61 и 62 (литера А) общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, а также определении действительной рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа N 61 и 62 (литера А) общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, в размере 2 908 775 рублей (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 11.10.2013, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 25.01.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что наличие у общества преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является и ответчиками не оспаривается. Предметом спора является выкупная цена приватизируемого имущества. Фирма избрала надлежащий способ защиты права в виде оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска. Оспариваемый отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), поскольку имеет ряд нарушений. Рыночная стоимость имущества, подлежащего оценке, определена в размере 2 908 775 рублей.

В кассационной жалобе администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении требований - отказать. По мнению заявителя, выводы судов являются необоснованными, отчет от 22.06.2012 соответствует требованию Закона N 135-ФЗ, рыночная стоимость помещении составляет 5 310 070 рублей.

В отзыве на кассационную жалобу истец указал на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылаясь на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что фирма на правах арендатора пользуется нежилыми помещениями первого этажа N 61 и 62 (литера А) общей площадью 104,7 кв. м, расположенными по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98. Указанное имущество является собственностью муниципального образования г. Сочи.

В постановлении администрации от 08.11.2012 N 2391 принято решение об условиях приватизации спорных нежилых помещений, в том числе условие о стоимости указанного имущества, определенной в отчете от 22.06.2012 N 13С/17/ОН-2012, подготовленном обществом, согласно которому рыночная стоимость имущества составила 5 310 070 рублей.

Наличие у фирмы преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является и ответчиками не оспаривается.

Фирма не согласилась с размером рыночной стоимости спорного имущества и, указав на допущение оценщиком нарушений при оценке, обратилась в суд с иском.

В соответствии со статьями 12 и 13 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Оценщик в силу статьи 15 Закона N 135-ФЗ обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Закона N 135-ФЗ).

В силу пункта 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Кодекса).

Ввиду разногласий сторон относительно определенной спорным отчетом рыночной стоимости нежилых помещений суд первой инстанции назначил судебную экспертизу.

Из заключения судебной экспертизы от 27.06.2013 N 20/07/13 (ООО "Александрия") следует, что отчет общества от 22.06.2012 N 13С/17/ОН-2012 не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки (ФСО), имеет ряд нарушений, в том числе:

- при указании общей информации, идентифицирующей объект оценки в разделе 1 "Основные факты и выводы" неверно указан объект оценки;

- при использовании корректировок отсутствует их описание и размер (пункт 4 ФСО N 3).

Судебный эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 22.06.2012 составила 2 908 775 рублей.

Оценив по правилам статьи 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы, суды верно пришли к выводу о том, что спорный отчет об оценке рыночной стоимости помещений, выполненный оценщиком, в силу допущенных нарушений не соответствует Закону N 135-ФЗ и стандартам оценки, не отражает реальной рыночной стоимости имущества, а значит, указанная в нем величина не может быть использована при определении цены продажи этих помещений.

Учитывая названные обстоятельства, суды, обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Довод заявителя жалобы о том, что отчет от 22.06.2012 соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ несостоятелен, поскольку противоречит результатам судебной экспертизы, выводам изложенным в обжалуемых судебных актах и не опровергает их.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2014 по делу N А32-3681/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.Л. Рассказов

Судьи

В.В. Аваряскин Е.И. Афонина