Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2014 г. N 15АП-18955/13

город Ростов-на-Дону

25 января 2014 г.

дело N А32-3681/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Галова В.В.,

судей Авдониной О.Г., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андриановой И.Б,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 октября 2013 года по делу N А32-3681/2013 (судья Шевченко А.Е.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Экологическая фирма "Санитар"

к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка", администрации города Сочи

о признании недостоверным отчета об оценке, установлении рыночной стоимости имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Экологическая фирма "Санитар" (далее - фирма) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - общество), администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недостоверным (недействительным) отчета N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012 об оценке нежилых помещений первого этажа N 61, 62 литер А общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка", и определении действительной рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа N 61, 62 литер А общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, в размере 2 908 775 рублей (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С целью определения соответствия отчета N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012 требованиям закона и установления действительной рыночной цены спорного имущества в соответствии со статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда первой инстанции от 09.04.2013 по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы N 20/07/13 от 27.06.2013, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Александрия" Киселевой Т.Н, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа N 61, 62 литер А общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, по состоянию на 22.06.2012 составляет 2 908 775 рублей.

Указанным заключением судебной экспертизы установлено, что отчет N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и Федеральным стандартам оценки (ФСО) и имеет ряд нарушений, в том числе:

- при указании общей информации, идентифицирующей объект оценки в разделе 1 "Основные факты и выводы" неверно указан объект оценки;

- при использовании корректировок отсутствует их описание и размер (пункт 4 ФСО N 3).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11 октября 2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований фирмы отказать.

В жалобе администрация указала, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества; закон не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества; оспариваемый отчет соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки.

В отзыве истец против доводов жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, фирма на правах арендатора пользуется нежилыми помещениями первого этажа N 61, 62 общей площадью 104,7 кв. м, расположенными по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98 (литера А). Указанное имущество является собственностью муниципального образования город Сочи.

В постановлении администрации от 08.11.2012 N 2391 принято решение об условиях приватизации спорных нежилых помещений, в том числе условие о стоимости указанного имущества, определенной в отчете N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка".

Согласно указанному отчету рыночная стоимость спорного имущества составила 5 310 070 рублей.

Фирма не согласилась с размером рыночной стоимости спорного имущества и, указав на допущение оценщиком нарушений при оценке, обратилась в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Наличие у фирмы преимущественного права на выкуп арендуемых помещений предметом спора не является и ответчиками не оспаривается.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Как обосновано указал суд первой инстанции, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Органы государственной власти и местного самоуправления при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Федерального закона N 159-ФЗ, обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

Поскольку законом предусмотрена обязательность рыночной стоимости имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, и на момент рассмотрения спора договор купли-продажи нежилых помещений первого этажа N 61, 62 литер А общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, между администрацией и фирмой не заключен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фирмой избран надлежащий способ защиты права в виде оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.

С целью определения соответствия отчета N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012 требованиям закона и установления действительной рыночной цены спорного имущества в соответствии со статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу.

Согласно заключению судебной экспертизы N 20/07/13 от 27.06.2013, выполненному экспертом общества с ограниченной ответственностью "Александрия" Киселевой Т.Н, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отчет N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка", не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки (ФСО) и имеет ряд нарушений, в том числе:

- при указании общей информации, идентифицирующей объект оценки в разделе 1 "Основные факты и выводы" неверно указан объект оценки;

- при использовании корректировок отсутствует их описание и размер (пункт 4 ФСО N 3).

Назначая экспертизу, суд первой инстанции не учел, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 17.1 Закона об оценочной деятельности установлена процедура проверки отчета оценщика на его соответствие законодательству в области оценочной деятельности - экспертиза отчета.

В соответствии с указанной статьей под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Из оспариваемого отчета следует, что подготовивший его оценщик - Шор Игорь Яковлевич, является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков". Таким образом, эксперт указанной организации и должен давать заключение по вопросу соответствия отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В суд апелляционной инстанции истцом представлено экспертное заключение N 2629/2013 от 24.12.2013 на отчет N 13С/17/ОН-2012 от 22.06.2012, подготовленное экспертом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".

В соответствии с указанным заключением, оспариваемый отчет не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности в части положений статьи 11 (использование при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения); Федеральным стандартам оценки ФСО N 1 в части положений пунктов 19 и 22, ФСО N 3 в части положений пункта 4, пункта 8 в, ж, пункта 10, 11, 13, 15; ССО-РОО 2010 в части требования о наличии в отчете требуемых разделов.

С учетом того, что экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков сделан вывод о несоответствии оспариваемого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции признает результаты заключения судебной экспертизы N 20/07/13 от 27.06.2013 в части определения рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа N 61, 62 литер А общей площадью 104,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98, надлежащим доказательством.

В соответствии с заключением N 20/07/13 от 27.06.2013 рыночная стоимость вышеуказанного имущества по состоянию на 22.06.2012 составляет 2 908 775 рублей. Результаты экспертного исследования ответчиками не оспорены, доказательств несоответствия заключения требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не представлено.

Учитывая указанное, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 октября 2013 года по делу N А32-3681/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Авдонина М.Н. Малыхина