Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 марта 2014 г. N Ф08-1538/14 по делу N А32-26888/2012

г. Краснодар

19 марта 2014 г.

Дело N А32-26888/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 19 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320052516, ОГРН 1022302923389), ответчика - закрытого акционерного общества "Санаторий "Кавказская Ривьера"" (ИНН 2320013362, ОГРН 1022302932651), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Санаторий "Кавказская Ривьера"" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2013 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Еремина О.А.) по делу N А32-26888/2012, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Санаторий "Кавказская Ривьера"" (далее - общество) с иском о расторжении договора от 27.05.1998 N 939 аренды земельного участка площадью 23 899 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2.

Иск мотивирован нецелевым использованием земельного участка, а также неисполнением обществом обязательства по внесению арендной платы, что в соответствии с условиями договора и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Определением от 18.03.2013 производство по делу приостанавливалось до вступления в силу судебного акта по делу N А32-18248/2012 (т. 1, л. д. 130). Определением от 16.07.2013 производство по делу возобновлено (т. 1, л. д. 132).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013, иск удовлетворен. Суд расторг договор аренды земельного участка от 27.05.1998 N 939 и взыскал с общества в доход федерального бюджета 4 тыс. рублей государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что по заключенному с Комитетом по управлению имуществом города Сочи договору от 27.05.1998 N 939 обществу передан в долгосрочную аренду занимаемый зданиями и сооружениями санаторного комплекса земельный участок площадью 23 899 кв. м (кадастровый номер 23:49:0203031:12), расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2. Ссылаясь на допущенные арендатором существенные нарушения условий договора, администрация обратилась с иском о расторжении договора аренды. Удовлетворяя требования, суды исходили из обстоятельств, установленных при разрешении дела N А32-18248/2012 (по иску администрации о сносе самовольных построек). В рамках указанного дела судами установлен факт возведения обществом на месте фактически утраченного по его вине объекта культурного наследия федерального значения "Санаторий Кавказская Ривьера" самовольных объектов, для строительства которых земельный участок не предоставлялся. Таким образом, арендатор использует земельный участок способами, не соответствующими его разрешенному использованию (санаторно-курортная деятельность). Такое (нецелевое) использование земельного участка является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение в судебном порядке (пункт 9 статьи 22, пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статья 450 Гражданского кодекса). Установленный статьями 452 и 619 Гражданского кодекса порядок расторжения договора администрацией соблюден (письма Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) от 22.06.2012, от 31.07.2012). Довод администрации о наличии у общества задолженности по арендной плате судами отклонен с учетом результатов рассмотрения дела N А32-2546/2012 (в удовлетворении требований администрации о взыскании арендной платы отказано ввиду отсутствия долга). Отклонен судами и довод общества о невозможности расторжения договора в связи с нахождением на участке объекта недвижимости ответчика (главный корпус). Расторжение договора не лишает общество права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости (статья 36 Земельного кодекса). Ходатайство ответчика о назначении судебной землеустроительной экспертизы в целях установления площади земельного участка, необходимого для использования расположенных на нем объектов недвижимости, отклонено судом с учетом имеющегося в деле заключения МУП города Сочи "Муниципальный институт генплана". В нем отражено, что минимальная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации недвижимости общества, составляет 1488 кв. м. Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнесена на общество (т. 1, л. д. 176; т. 2, л. д. 22).

Общество обжаловало решение от 02.09.2013 и апелляционное постановление от 12.11.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При разрешении спора судебные инстанции необоснованно не учли фактические обстоятельства, приведшие к использованию земельного участка способами, не предусмотренными договором аренды. Спорный участок определен под строительство постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.2010 N 974 "О внесении изменений в Программу строительства Олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта", дополнительным соглашением от 31.08.2012 N 4 к соглашению об организации строительства олимпийского объекта федерального значения от 21.07.2011 N 07/2-2994. Поэтому общество обязано было провести соответствующие работы и именно на этом земельном участке. Общество возвело на арендуемом земельном участке объекты санаторно-курортного назначения, не представляющие опасности, что подтверждается экспертным заключением, проведенным в ходе рассмотрения дела N А32-18248/2012. Факт того, что действия общества причинили вред окружающей среде или земельному участку администрацией не доказан. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.06.2013 по делу N А32-36181/2012 бездействие администрации по организации и проведению общественных слушаний по заявлению общества по вопросу обсуждения материалов оценки воздействия на окружающую среду строящегося объекта признаны незаконными, что свидетельствует о намерениях общества соблюсти необходимую процедуру. Арендуемый обществом земельный участок занят объектом культурного наследия федерального значения "Комплекс санатория "Кавказская Ривьера"". В рамках дела N А32-18248/2012 установлено, что одно из зданий объекта культурного наследия ("Главный корпус") сохранено. Согласно учетной карточке и паспорту объект культурного наследия является ансамблем и состоит еще из ряда зданий, которые находятся на смежном земельном участке и также сохранились до наших дней. Объект культурного наследия из единого государственного реестра объектов культурного наследия не исключен. Следовательно, указанный земельный участок относится к землям историко-культурного назначения вне зависимости от указанной в кадастровой и иной документации категории. На такие земельные участки действие градостроительных регламентов, в том числе устанавливающих вид разрешенного использования, не распространяется (пункт 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Указанный в договоре вид разрешенного использования земельного участка нельзя рассматривать как единственно возможный, поскольку он противоречит постановлению от 07.12.2010 N 974 о строительстве олимпийского объекта на этом земельном участке и положениям законодательства об объектах культурного наследия. Судами не дана оценка доводам ответчика о том, что расторжение договора аренды воспрепятствует исполнению им иных обязанностей, установленных судебными актами. Так, в апелляционном постановлении от 15.07.2013 по делу N А32-18248/2012 указано, что общество обязано привести в первоначальное состояние здание главного корпуса. Кубанским управлением Минкультуры России обществу выданы предписания (от 05.10.2012 N П-23Н/18-2012-11, N П-23Н/18-2012-12, N П-23Н/18-2012-13) об устранении нарушений путем воссоздания утраченных составных частей объекта культурного наследия (здание Казино, корпус Приморский, корпус Лечебный, Стенки подпорные). Расторжение договора аренды земельного участка приведет к невозможности исполнения обществом обязанности по воссозданию зданий объекта культурного наследия, а также по осуществлению компенсационных посадок зеленых насаждений на арендуемом земельном участке (договор от 15.06.2012 N 1/050-12, дело N А32-29091/2013). При разрешении спора суды также указали, что расторжение договора аренды земельного участка не лишает общество права пользования необходимым земельным участком (статья 36 Земельного кодекса). В целях определения площади, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости на праве аренды, ответчик ходатайствовал о назначении экспертизы. Соответствующее ходатайство судом необоснованно отклонено. Представленный администрацией расчет минимальной площади участка принят судом необоснованно. Указанный расчет составлен зависимым лицом и не учитывает санаторно-курортный характер расположенного на земельном участке объекта.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 27 мая 1998 года Комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 939 предоставления земельного участка в пользование на условиях аренды (т. 1, л. д. 47 - 49). По условиям договора обществу на срок до 01.01.2047 передан в пользование земельный участок площадью 23 899 кв. м, занимаемый зданиями и сооружениями санаторного комплекса по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2. Участок предоставлен для использования в целях санаторно-курортной деятельности. Приведенное описание разрешенного использования земельного участка является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит (пункт 1.3). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). Арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3 договора); обязан не допускать действий, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка; при эксплуатации земельного участка соблюдать требования федерального законодательства и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельного участка (пункты 4.1, 4.2). В случае неуплаты арендной платы в течение двух кварталов либо использования участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.1).

Договор аренды 25.09.1998 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи.

Согласно кадастровому плану от 08.06.2006 N 49/06-03-3954 земельному участку площадью 23 899 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2 присвоен кадастровый номер 23:49:0203031:12, установлено разрешенное использование - участок, занимаемый зданиями и сооружениями санаторного комплекса (т. 1, л. д. 83).

На указанном участке располагались четыре здания (здания спальных корпусов N 1 и N 2, административное здание, здание морга), находящиеся в собственности общества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.08.2001 и выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.01.2013 (т. 1, л. д. 79 - 82, 86 - 93).

Здания образуют объект культурного наследия федерального значения "Комплекс санатория "Кавказская Ривьера"", поставленный на государственную охрану решением Краснодарского краевого Совета народных депутатов от 16.05.1979 N 333, Указом Президента Российской Федерации от 20.02.1995 N 176 "Об утверждении перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения".

В акте проверки Кубанского управления Минкультуры России от 05.10.2012 отражено, что обществу выдано охранное обязательство, в соответствии с которым собственник объекта культурного наследия обязался обеспечить режим содержания памятника, а также проведение необходимых ремонтно-реставрационных работ. Обществу согласовано проведение ремонтных (реставрационных) работ, которые не предусматривали снос существующих зданий. В ходе проводившихся в 2008 - 2010 годах проверок выявлены многочисленные нарушения обществом законодательства в области охраны культурного наследия, а также зафиксирован факт разрушения здания лечебного корпуса (литера В). На месте утраченного памятника общество приступило к возведению новых объектов (т. 1, л. д. 140 - 144).

Ссылаясь на частичное разрушение памятника культурного наследия и наличие задолженности по арендным платежам, департамент в письме от 22.06.2012 указал обществу на необходимость устранить допущенные (существенные) нарушения условий договора аренды (т. 1, л. д. 52 - 54).

31 июля 2012 года департамент направил в адрес общества предложение о расторжении договора аренды от 27.05.1998 N 939 с приложением соответствующего соглашения (т. 1, л. д. 38, 46).

Поскольку соглашение о расторжении договора аренды общество не подписало, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

Договор аренды земельного участка от 27.05.1998 N 939 заключен до вступления в силу Земельного кодекса. Правоотношения, связанные с расторжением названного договора, возникли между администрацией и обществом после введения в действие указанного Кодекса.

В силу статьи 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие.

Таким образом, к правоотношениям сторон по расторжению договора аренды земельного участка от 27.05.1998 N 939 подлежат применению положения статей 22, 42, 45 и 46 Земельного кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2 статьи 45).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 1 статьи 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

Статья 22 Земельного кодекса (пункт 9) предусматривает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Статья 42 Земельного кодекса обязывает собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

При разрешении спора судебные инстанции установили, что на арендуемом по договору от 27.05.1998 N 939 участке располагались здания, составляющие объект культурного наследия федерального значения "Комплекс санатория "Кавказская Ривьера"".

В рамках дела N А32-18248/2012 (по иску администрации к обществу о сносе самовольных построек) установлены следующие обстоятельства. На земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, Курортный проспект, 2 общество возвело объекты самовольного строительства. Все объекты (за исключением семиэтажного объекта, расположенного на месте главного корпуса (литера А), по техническому паспорту - спальный корпус N 1) возведены в период с 2009 по 2012 годы в результате нового строительства. Проводимые обществом работы не являются ремонтно-реставрационными работами, направленными на сохранение объекта культурного наследия. Поскольку обществом на месте фактически утраченного объекта культурного наследия федерального значения возведены самовольные постройки, для строительства которых земельный участок не предоставлялся, требование администрации о сносе объектов удовлетворено (в отношении главного корпуса частично) на основании статьи 222 Гражданского кодекса (т. 1, л. д. 104, 153).

Обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А32-18248/2012 (с участием тех же лиц), обладают характером преюдициальности (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс), поэтому обоснованно учтены судебными инстанциями при рассмотрении настоящего иска.

При заключении договора от 27.05.1998 N 939 стороны исчерпывающим образом определили цель использования земельного участка (санаторно-курортная деятельность). На предоставленном обществу в аренду для указанной деятельности земельном участке ответчик осуществляет строительство новых объектов и реконструкцию здания главного корпуса, что прямо противоречит пункту 2 статьи 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Поскольку для строительства новых объектов недвижимости земельный участок обществу не предоставлялся, судебные инстанции квалифицировали допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды о целевом использовании участка как существенные и влекущие расторжение договора от 27.05.1998 N 939 в судебном порядке по иску администрации (арендодателя).

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод общества об использовании спорного участка в целях, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.2010 N 974 и дополнительным соглашением от 31.08.2012 N 4 к соглашению об организации строительства олимпийского объекта федерального значения от 21.07.2011 N 07/2-2994 (для строительства олимпийского объекта), кассационным судом отклоняется.

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 30.10.2007 N 238-ФЗ "О государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта" Программа строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства) утверждается Правительством Российской Федерации и включает перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством иных мероприятий.

В соответствии с частью 15 статьи 14 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" лица, являющиеся ответственными исполнителями в соответствии с Программой строительства, вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт соответствующих олимпийских объектов при условии заключения с Корпорацией соглашения об организации строительства олимпийских объектов федерального значения.

Согласно пункту 200.15 Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (в редакции постановления от 07.12.2010 N 974) общество определено ответственным исполнителем по строительству объекта "Пятизвездочный санаторий "Кавказская Ривьера" на 250 номеров".

Однако постановлением Правительства Российской Федерации от 08.11.2012 N 1146 "О внесении изменений в Программу строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта" пункт 200.15 (строительство Олимпийского объекта "Пятизвездочный санаторий "Кавказская Ривьера" на 250 номеров /проектные и изыскательские работы, строительство") исключен. Следовательно, общество не является ответственным исполнителем строительства олимпийского объекта.

В то же время в рамках дела N А32-18248/2012 судебные инстанции установили, что обществом на месте утраченного объекта культурного наследия возведены самовольные постройки, для строительства которых земельный участок не предоставлялся. Как видно из содержания апелляционного постановления от 15.07.2013 по делу N А32-18248/2012, доводы общества о возведении спорных объектов в рамках олимпийского строительства судом не приняты.

Удовлетворяя требование арендодателя о расторжении договора, судебные инстанции исходили из доказанности администрацией оснований для такого расторжения в судебном порядке в связи с допущенным обществом существенным нарушением условий договора аренды (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). То обстоятельство, что на этом участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка. Данный вывод судов согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10.

Несостоятелен и довод о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства общества о назначении экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Кодекса экспертиза назначается судом для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, но в любом случае - связанных с предметом спора.

Вопрос о площади участка, необходимой для эксплуатации принадлежащего обществу объекта недвижимости, не связан с предметом настоящего спора и не подлежал исследованию судом, в том числе путем назначения судебной экспертизы.

При разрешении спора судебные инстанции установили фактические обстоятельства, исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина оплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (заявление на перевод денежных средств от 25.12.2013).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.09.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2013 по делу N А32-26888/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин