Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 марта 2014 г. N Ф08-1596/14 по делу N А63-6068/2013

г. Краснодар

25 марта 2014 г.

Дело N А63-6068/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 марта 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) - Астафьева Ю.Ю. (доверенность от 03.02.2014), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (судьи Сулейманов З.М., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу N А63-6068/2013, установил следующее.

ЗАО "Тандер" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Управления Росреестра от 22.03.2013 в государственной регистрации права общей долевой собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6;

- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности на указанный земельный участок.

Требования мотивированы следующим. На находящемся в собственности общества земельном участке возведен многоквартирный жилой дом, поэтому в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, поступил в общую долевую собственность собственников помещений (в том числе общества). В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) должны быть внесены соответствующие изменения. Отказ Управления Росреестра в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, мотивированный непредставлением необходимых для регистрации документов, не соответствует нормам Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и нарушает права заявителя.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013, требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Росреестра от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 в государственной регистрации права общей долевой собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности общества на указанный участок. С управления Росреестра в пользу общества взыскано 2 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что обществу на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 площадью 2220 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, с разрешенным использованием - под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями. В соответствии с договором инвестирования от 14.03.2008 общество передало указанный участок в аренду ООО "Александрия". По завершении строительства и регистрации права собственности на нежилые помещения в многоквартирном жилом доме общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112. Отказ регистрирующего органа (сообщение от 22.03.2013 N 01/008/2013-347) общество оспорило в судебном порядке. Земельный участок, о регистрации прав на который заявило общество (с кадастровым номером 26:12:030101:112), сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет и занят многоквартирным жилым домом, часть помещений в котором принадлежит заявителю. Поэтому суды признали, что названный земельный участок принадлежит обществу на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса, пункт 5 статьи 16 Вводного закона). Довод регистрирующего органа о необходимости представления документа технического учета многоквартирного жилого дома, содержащего сведения о составе общего имущества в нем, суды отклонили ввиду отсутствия нормативного правового акта, регламентирующего выдачу технических паспортов на имущество многоквартирных домов. При проверке довода Управления Росреестра о необходимости представления решения (протокола) общего собрания собственников, содержащего сведения о собственниках конкретных помещений в многоквартирном доме и размере их долей в праве общей долевой собственности на общее имущество суды исходили из положений пункта 1 статьи 37 Жилищного кодекса и статьи 15 Вводного закона. В них закреплено, что размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционален размеру общей площади помещений, находящихся в собственности конкретного лица. Отсутствие документов о распределении собственниками долей в общем имуществе многоквартирного дома с учетом положений пункта 7 Инструкции об особенностях внесения записей в ЕГРП при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29 (далее - Инструкция) не могут рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации права. Возложение на заявителя обязанности по представлению в регистрирующий орган оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном доме, собственником которых он не является, противоречит нормам Закона о регистрации и статье 36 Жилищного кодекса, поэтому соответствующий довод Управления Росреестра суды отклонили. Довод регистрирующего органа о наличии противоречий в ЕГРП (в связи с наличием записи о праве собственности общества на весь земельный участок) не принят с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Суды указали, что обращение общества в регистрирующий орган носило характер изменения правового режима собственности на земельный участок (с единоличной на общую долевую), что не противоречит действующему законодательству и влечет прекращение права собственности заявителя на весь участок с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи. При этом государственная регистрация права общей долевой собственности общества на земельный участок не возлагает на регистрирующий орган обязанности по исключению из ЕГРП записей о праве аренды и (или) ипотеке, несмотря на то, что договор аренды считается прекращенным. Обязанность по представлению документов, необходимых для государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости (пункты 6 и 7 Инструкции), заявителем исполнена. Поэтому судебные инстанции со ссылкой на статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) признали отказ Управления Росреестра незаконным и нарушающим права заявителя в имущественной сфере. Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 Кодекса возложены на регистрирующий орган (т. 2, л. д. 81, 147).

Управление Росреестра обжаловало решение от 04.10.2013 и апелляционное постановление от 10.12.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. В соответствии с Законом о регистрации для проведения государственной регистрации права необходимо предоставление правоустанавливающего документа, отвечающего требованиям действующего законодательства. По сведениям ЕГРП 03.08.2012 проведена государственная регистрация права собственности общества на нежилые помещения (площадью 850,6 кв. м и 180,6 кв. м), расположенные по адресу: город Ставрополь, улица Л. Толстого, 6. Земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу и принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса). Внесение в ЕГРП сведений о размере долей в праве общей долевой собственности осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности (статья 15 Вводного закона, статья 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства России от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), пункт 7 Инструкции). При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (пункт 1 статьи 37 Жилищного кодекса). В соответствии с пунктом 23 Правил в ЕГРП вносится краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Согласно пункту 10 статьи 33 Закона о регистрации до 01.01.2013 обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Таких (необходимых для осуществления регистрации) документов общество в регистрирующий орган не представило. Кроме того, суды не учли наличие в ЕГРП записи о регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 и сведений о государственной регистрации ипотеки на указанный участок, возникшей на основании Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). По смыслу норм Закона N 214-ФЗ такой залог считается прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства. Согласно пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества (утверждена Приказом Минюста Российской Федерации от 09.06.2005 N 82), запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства. В ЕГРП сведения о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства отсутствуют, поэтому до момента ее проведения запись о залоге сохраняется. Государственная регистрация права общей долевой собственности общества на земельный участок при наличии государственной регистрации права собственности общества на тот же земельный участок невозможна. Отказ от права собственности на земельный участок в соответствии с пунктом 2 статьи 53 Земельного кодекса Российской и пунктом 1 статьи 30.2 Закона о регистрации обществом не заявлен (не оформлен). Кроме того, суды не проверили соблюдение обществом специальных требований к заключению сделок (статьи 81, 84 Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26.12.1995 N 208-ФЗ). Поскольку обстоятельства, указанные в уведомлении о приостановлении регистрации, обществом не были устранены, Управление Росреестра обоснованно отказало в государственной регистрации права на основании абзацев десятого и одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. Отклоняя возражения регистрирующего органа, суды не установили площадь всего многоквартирного дома и не определили возможность проведения государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности на имущество многоквартирного жилого дома пропорционально занимаемым обществом нежилым помещениям в неопределенном объекте, не имеющим технических характеристик объекта недвижимого имущества, в связи с чем не подлежащим идентификации. Данный подход противоречит принципам государственной регистрации, которая не осуществляется в отношении неустановленных объектов недвижимости. Удовлетворяя требования, суды не учли и тот факт, что при наличии зарегистрированного права собственности общества на весь земельный участок, решение о государственной регистрации права собственности на часть такого участка является заведомо неисполнимым. Вывод судов о прекращении единоличного права общества одновременно с регистрацией права долевой собственности на тот же объект не основан на нормах права, поскольку не предполагает аналогичной возможности для иных собственников помещений в многоквартирном жилом доме указанным способом прекратить право собственности лица на земельный участок. Кроме того, судами не дана правовая оценка наличию не погашенной записи об ипотеке на земельный участок, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ. Ссылка судов на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 необоснованна (не регулирует правоотношения, возникшие в силу Закона N 214-ФЗ). Действующим законодательством не предусмотрена возможность совершения автоматических действий по государственной регистрации, в том числе автоматических действий по прекращению каких-либо прав, без участия заинтересованных лиц, без подачи ими соответствующих заявлений и предоставления необходимых документов.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению общества, истребование регистрирующим органом решения (протокола) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме противоречит действующему законодательству (статья 15 Вводного закона, статья 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 39 Правил). В случае, если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ЕГРП вносятся слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади". В этом случае свидетельство о государственной регистрации права собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается (пункт 74 Правил). Владельцы помещений обладают правом общей долевой собственности на общее имущество вне зависимости от того, проведена регистрация дома в ЕГРП или нет. Соответствующее разъяснение изложено в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление от 23.07.2009 N 64). Доказательства распределения долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома у Управления Росреестра отсутствуют, а общество в заявлении о государственной регистрации не указывало на изменение его доли в общей долевой собственности на объект недвижимости. В соответствии с Приказом Минюста России от 18.02.2008 N 32 установлены формы составления кадастровых паспортов зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков. Приказ не содержит формы кадастрового паспорта на имущество многоквартирного жилого дома. Поэтому у регистрирующего органа не имелось правовых оснований для истребования кадастрового паспорта объекта недвижимости у общества. Несостоятельны и доводы Управления Росреестра об отсутствии в ЕГРП записи о государственной регистрации наличия прав отдельных собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации, и представлении подлинников и копий правоустанавливающих документов. Строительство жилого дома осуществлялось на основании разрешения на строительство и договора аренды земельного участка от 10.07.2009 N СтвФ-1/577/09, зарегистрированного в ЕГРП. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 30.09.2010, в связи с чем положения, действовавшие до введения в действие Закона о регистрации в данном случае не применимы. Кроме того, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П признал за собственником помещения в многоквартирном жилом доме право на обращение в уполномоченные органы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен такой дом. Не может быть признан правомерным и довод регистрирующего органа о наличии противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами на земельный участок. В пункте 26 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. С учетом изложенного, а также исходя из того, что общество представило все необходимые и достаточные документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, отказ Управления Росреестра в такой регистрации незаконен. Поэтому судебные инстанции, руководствуясь положениями статей 198, 200 и 201 Кодекса, пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, просил кассационную инстанцию оставить решение и апелляционное постановление без изменения, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и материалам дела.

Управление Росреестра, извещенное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечило.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, в ЕГРП внесена запись о регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 площадью 2220 кв. м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, с разрешенным использованием - под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями. Право собственности на участок зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации от 25.07.2008 N 26-26-12/083/2008-048). В подтверждение прав на участок обществом представлены свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2009, а также выписки из ЕГРП от 23.07.2013 и от 10.09.2013 (т. 1, л. д. 85, 106, 151; т. 2, л. д. 4).

Участок площадью 2220 кв. м образован в результате объединения четырех находящихся в собственности общества земельных участков для осуществления строительства многоквартирного дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями в соответствии с договором инвестирования от 14.03.2008 N СтвФ-1/518/08, заключенным обществом и ООО "Александрия" (т. 1, л. д. 154 - 159).

В рамках исполнения договора инвестирования земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 передан ООО "Александрия" в аренду по договору от 10.07.2009 N СтвФ-1/577/09 (т. 1, л. д. 79 - 82). Договор аренды, а также обременение права (ипотека в силу закона) в пользу Григорян А.С. зарегистрированы в ЕГРП (записи регистрации соответственно N 26-26-01/110/2010-017 от 23.08.2010 и N 26-26-01/120/2010-677 от 20.09.2010). В подтверждение этого в дело представлены выписки из ЕГРП от 23.07.2013 и от 10.09.2013 (т. 1, л. д. 106 - 142; т. 2, л. д. 4 - 41).

На основании договора инвестирования от 14.03.2008 (с дополнительными соглашениями) и разрешения на ввод объекта (многоквартирного жилого дома) в эксплуатацию от 30.09.2010 в ЕГРП зарегистрировано также право собственности общества на нежилые помещения общей площадью 850,6 кв. м и 180,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. Л. Толстого, 6, о чем сделаны записи регистрации N 26-26-01/089/2012-380 и N 26-26-01/089/2012-385. Данное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 03.08.2012 (т. 1, л. д. 152, 153).

5 февраля 2013 года общество обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 (т. 1, л. д. 57).

Государственная регистрация прав приостанавливалась регистрирующим органом. В уведомлении от 22.02.2013 заявителю предложено представить кадастровые паспорта объектов недвижимости, документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме, сведения о размере доли в праве общей собственности на общее имущество дома (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), подлинники и копии правоустанавливающих документов на принадлежащие собственникам помещения (т. 1, л. д. 55, 56).

20 марта 2013 года обществу отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок на основании абзацев десятого и одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации. В сообщении от 22.03.2013 N 01/008/2013-347 (т. 1, л. д. 52 - 54) Управление Росреестра указало на неустранение отмеченных в уведомлении от 22.02.2013 недостатков. Кроме того, в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок, что является самостоятельным основанием для отказа в проведении государственной регистрации (имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами).

Полагая, что отказ Управления Росреестра от 22.03.2013 не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, общество оспорило его в арбитражном суде в порядке, предусмотренном главой 24 Кодекса.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Кодекса решения, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны судом незаконными при одновременном несоответствии их закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 17 Закона о регистрации).

В силу абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. Требование регистратора о представлении иных правоустанавливающих документов не соответствует закону (пункт 5 Информационного письма Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

На основании абзаца одиннадцатого пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (абзац четвертый пункта 3 статьи 20 Закона о регистрации).

Согласно статье 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с названным Законом и Жилищным кодексом. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса).

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса), в Постановлении N 12-П (пункт 2.1) указал следующее. Федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах установил в Жилищном кодексе общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36), а во Вводном законе - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (статья 16).

Из частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с видом разрешенного использования - под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями.

В пунктах 3 и 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано следующее. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в ЕГРП. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

Общество не является собственником всех помещений многоквартирного дома, что означает возникновение в данном случае права общей долевой собственности на общее имущество здания и на земельный участок, сформированный для эксплуатации многоквартирного дома. В данном случае с момента внесения в ЕГРП соответствующей записи возникает право общей долевой собственности указанного лица (наряду с иными сособственниками общего имущества) на земельный участок с прекращением единоличного права собственности на весь земельный участок.

При обращении за государственной регистрацией права общей долевой собственности на участок общество представило в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации, свидетельство о государственной регистрации права на помещения и платежный документ об оплате государственной пошлины. Кадастровый паспорт земельного участка площадью 2220 кв. м помещен в дело правоустанавливающих документов (т. 1, л. д. 72 - 104). С учетом изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о несоответствии решения Управления Росреестра об отказе в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112 положениям Закона о регистрации. Суды также признали, что оспариваемое обществом решение нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской деятельности.

Если суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, не соответствуют закону и нарушают права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он принимает решение о признании такого акта, решения и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Кодекса).

В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств судебные инстанции удовлетворили требования заявителя, обязав Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию права общей долевой собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:12:030101:112.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы регистрирующего органа аналогичны доводам, заявлявшимся им в судах первой и апелляционной инстанций. Эти доводы проверялись судебными инстанциями и были ими отклонены как основанные на неправильном понимании (толковании) Управлением Росреестра норм гражданского и жилищного законодательства, а также положений Закона о регистрации и принятых в соответствии с ним подзаконных нормативных актов.

Статьей 245 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными.

Согласно пункту 1 статьи 37 Жилищного кодекса, статье 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, если принятым до вступления в силу Закона N 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Доказательства того, что собственники помещений многоквартирного дома иным образом распределили доли в общем имуществе (в ином порядке, чем это предусмотрено законом) в деле отсутствуют. В заявлении о государственной регистрации общество также не указало на изменение его доли в общем имуществе многоквартирного дома.

Внесение в ЕГРП записей о государственной регистрации прав собственников жилых и нежилых помещений на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, и сделок с ними осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации, Правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с ним, в том числе Инструкцией.

При регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, если в представленных на регистрацию документах не указан размер доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме допускается внесение в графу "Доля" подраздела II (записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества) раздела реестра об объекте недвижимости слов "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади" с указанием сведений о помещении, принадлежащем собственнику (пункт 39 Правил, пункт 12 Инструкции).

Таким образом, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется независимо от того, указаны в представленных на регистрацию документах размеры доли на это имущество или нет.

Положения пункта 7 Инструкции (о внесении в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости на основании сведений, содержащихся в решении общего собрания собственников) не могут рассматриваться как основание для отказа в государственной регистрации права при отсутствии сведений об ином определении размера долей, чем это установлено в законе (статья 15 Вводного закона).

Законом о регистрации не предусмотрена необходимость представления документа технического учета в качестве обязательного условия для регистрации прав на общее имущество многоквартирных домов. Форма документа технического учета такого имущества до настоящего времени нормативно не утверждена.

Возложение на заявителя обязанности по предоставлению оригиналов и копий правоустанавливающих документов на помещения в многоквартирном жилом доме, собственником которых он не является, противоречит положениям статей 5, 16 Закона о регистрации и статье 36 Жилищного кодекса.

Судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 04.10.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А63-6068/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин