Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 1 апреля 2014 г. N Ф08-8368/13 по делу N А32-34473/2011

г. Краснодар

01 апреля 2014 г.

Дело N А32-34473/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 25 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Южная сбытовая газоэнергетическая компания" - Чешленкова О.С. (доверенность от 14.02.2014), Кужеленко Ю.В. (доверенность от 25.03.2014), от администрации муниципального образования город Краснодар - Смирновой Т.М. (доверенность от 21.03.2014), общества с ограниченной ответственностью "Стройинтеркомплекс" - Соломеина А.В. (доверенность от 31.12.2013), общества с ограниченной ответственностью "ВСВ-Гидрострой" - Бакурова С.Б. (доверенность от 06.08.2013), в отсутствие федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю, Кожевниковой Раисы Алексеевны, Галяева Игоря Юрьевича, Арканникова Сергея Владимировича, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-34473/2011, установил.

ООО "Южная сбытовая газоэнергетическая компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю, ООО "Стройинтеркомплекс" с требованиями о признании недействительными договоров аренды земельных участков, заключенных ООО "Стройинтеркомплекс" и администрацией, в частности: с кадастровым номером 23:43:0408001:342, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 6; с кадастровым номером 23:43:0408001:343, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 6/2;

с кадастровым номером 23:43:0408001:344, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Игнатова, 4/1; с кадастровым номером 23:43:0408001:345, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Игнатова, 4/2; с кадастровым номером 23:43:0408001:346, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Мачуги В.Н., 6/3; с кадастровым номером 23:43:0408001:347, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. им. Игнатова, 4/3; возложении на ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю обязанности аннулировать сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347, и исключить их из государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кожевникова Р.А., Галяев И.Ю., Арканников С.В.

Решением от 13.07.2012 иск удовлетворен. Суд первой инстанции расценил формирование из проданного истцу земельного участка других земельных участков как одну из форм распоряжения администрацией переданным обществу по сделке имуществом. Оспариваемыми договорами аренды администрация распорядилась в пользу ООО "Строинтеркомплекс" земельным участком общества, разделив его на части. Такие действия противоречат закону и нарушают права истца как законного владельца первичного земельного участка.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2012 дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - Кодекс) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Кодекса. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО "ВСВ-Гидрострой".

Определением от 27.06.2013 принят отказ общества от исковых требований в части признания недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:342, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мачуги В.Н., 6, аннулировании сведений об этом земельном участке и исключении из ГКН. Производство по делу в данной части прекращено.

Удовлетворено ходатайство о замене ответчика ООО "Стройинтеркомплекс" на ООО "ВСВ-Гидрострой".

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.10.2013 решение от 13.07.2012 отменено, исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что спорные земельные участки, переданные администрацией в аренду, входят в земельный участок, принадлежащий обществу на праве собственности. Внешние границы спорных участков проходят по внешним границам земельного участка истца. Кадастровый учет спорных участков проведен после передачи обществу земельного участка по договору купли-продажи от 05.05.2011 N 347. Действия администрации по распоряжению земельным участком, принадлежащим обществу на праве собственности, нарушают права последнего, договоры аренды ничтожны, сведения о спорных участках подлежат исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В кассационной жалобе администрация просит постановление апелляционного суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В кадастровой выписке от 22.09.2011 N 2343/12/11-3866452 указано на определение границы земельного участка общества с недостаточной точностью. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:131 представляет собой часть земельного участка и не является самостоятельным объектом гражданского оборота. Договор купли-продажи земельного участка от 05.05.2011 N 347, заключенный администрацией и обществом, является ничтожной сделкой. Ссылка суда на судебный акт по делу N А32-27468/2006 как преюдициальный для рассматриваемого спора, неправомерна, поскольку в названном деле иной состав лиц. Письмо ФБУ "Кадастровая палата" о нахождении в границах земельного участка истца земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:135, не является надлежащим доказательством. Спорные участки относятся к землям населенных пунктов, образованы путем раздела участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315, который предоставлен ООО "Стройинтеркомплекс" на основании постановления администрации от 09.04.2010 N 2083. На указанном участке расположены объекты недвижимости ООО "Стройинтеркомплекс", которые в настоящее время зарегистрированы на праве собственности за ООО "ВСВ-Гидрострой". В силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ответчик имеет право на земельный участок, занятый его объектом недвижимого имущества. На спорных участках отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие обществу. Расторжение спорных договоров аренды и изъятие (возврат) земельных участков у ответчика повлечет невозможность реализации обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО "ВСВ-Гидрострой" и участниками долевого строительства.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "ВСВ-Гидрострой" разделило позицию администрации, просит обжалуемое постановление отменить, в удовлетворении иска отказать, отметив, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, никогда не находились на спорных участках, а расположены по иному почтовому адресу, суд неправомерно не принял встречный иск ООО "Стройинтеркомплекс". При наличии на спорном участке с 2003 года объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, включая ООО "Стройинтеркомплекс", заключение договора купли-продажи администрацией и обществом противоречит статье 36 Земельного кодекса и является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс).

В судебном заседании представители администрации настаивали на удовлетворении кассационной жалобы. Представители ООО "Стройинтеркомплекс" и ООО "ВСВ-Гидрострой" разделяют позицию подателя жалобы. Представители общества просили оставить кассационную жалобу без удовлетворения, судебный акт апелляционного суда без изменения. Иные участники процесса явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

В судебном заседании представители администрации и ООО "ВСВ-Гидрострой" заявили ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу N А32-16812/2013, предметом разбирательства по которому являются требования об оспаривании договора купли-продажи от 05.05.2011 N 347, заключенного администрацией и обществом, в части земельного участка с кадастровыми номером 23:43:0408001:0131, и признании за ООО "ВСВ-Гидрострой" права аренды на земельный участок в границах, соответствующих земельным участкам 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Кодекса арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в том числе арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Ходатайства подлежат отклонению, поскольку препятствий для рассмотрения данного дела коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, отзыве на жалобу, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2008 по делу N А32-27468/2006 признано незаконным бездействие администрации в виде незаключения договора купли-продажи земельного участка площадью 38 749,16 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:131. На администрацию возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи этого земельного участка (т. 1, л. д. 39 - 42). Решение мотивировано нормами статьи 552 Гражданского кодекса и 36 Земельного кодекса, поскольку общество является собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на данном участке.

Во исполнение судебного акта администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 05.05.2011 N 347 купли-продажи земельного участка площадью 38 749,16 кв. м с кадастровым номером 23:43:0408001:131 (т. 1, л. д. 18 - 21). По акту от 05.05.2011 участок передан покупателю - обществу (т. 1, л. д. 22).

Право собственности на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 14.07.2011, истцу 15.07.2011 выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АИ N 615843 (т. 1 л.д. 27).

10 августа 2011 года администрация (арендодатель) и ООО "Стройинтеркомплекс" (арендатор) заключили договоры аренды земельных участков: N 4300017591 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:342, имеющего адрес: г. Краснодар, ул. Мачуги, 6; N 4300017592 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:343, имеющего адрес: г. Краснодар, ул. Мачуги, 6/2; N 4300017593 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:344, имеющего адрес:

г. Краснодар, ул. Игнатова, 4/1; N 4300017594 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:345, имеющего адрес: г. Краснодар, ул. Игнатова, 4/2; N 4300017595 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:346, имеющего адрес:

г. Краснодар, ул. Игнатова, 4/3; N 4300017596 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:347, имеющего адрес: г. Краснодар, ул. Мачуги, 6/3 (т. 1, л. д. 92 - 175). Подписаны акты приема-передачи земельных участков от арендодателя арендатору.

Договоры зарегистрированы в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю, о чем имеется отметка регистрирующего органа на оборотной стороне последнего листа договоров.

ООО "Стройинтеркомплекс" и ООО "ВСВ-Гидрострой" 19.03.2012 заключили договоры, предметом которых является передача в полном объеме прав и обязанностей по названным выше договорам аренды земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347 (т. 3, л. д. 73 - 96). К договорам составлены акты приема-передачи.

Указанные договоры зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 05.04.2012.

Общество, полагая, что границы земельных участков, переданных в аренду ООО "Стройинтеркомплекс", находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:131, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку суд апелляционной инстанции отменил решение от 13.07.2013, предметом рассмотрения Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа является постановление апелляционной инстанции от 21.10.2013.

Удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 125, пункту 3 статьи 214 Гражданского кодекса от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а также лица, указанные в пункте 1 статьи 125 Гражданского кодекса.

Сделка по передаче имущества в аренду, совершенная от имени собственника не уполномоченным на это лицом, недействительна (ничтожна) на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как не соответствующая требованиям статей 209 и 608 данного Кодекса.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в силу статьи 4 Кодекса зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке лицами, права и интересы которых нарушены этой регистрацией. Оспаривание зарегистрированного права собственности предполагает оспаривание оснований его регистрации.

Предметом рассматриваемого дела является проверка законности договоров аренды земельных участков, с кадастровыми номерами 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347, заключенных администрацией и ООО "Стройинтеркомплекс".

По делу установлено, что спорные земельные участки образованы в результате раздела участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315 на основании постановления администрации от 04.08.2011 N 5587 (т. 1, л. д. 98).

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:315 площадью 32 714 кв. м предоставлен ООО "Стройинтеркомплекс" на основании постановления администрации от 09.04.2010 N 2083 (т. 2, л. д. 124) и договора аренды земельного участка от 01.06.2010 N 4300016337 (т. 2, л. д. 125 - 134).

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408001:131, право собственности на который зарегистрировано 14.07.2011. Земельный участок передан обществу в собственность по договору купли-продажи от 05.05.2011 N 347, заключенному на основании судебного акта по делу N А32-27468/2006.

Из письма ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю от 29.08.2011 N 11803/01-10 следует, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:131 образованы следующие земельные участки: с кадастровым номером 23:43:0408001:324 площадью 1940 кв. м; а также земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347, которые образованы в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:315 (т. 1, л. д. 17).

Согласно материалам дела сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347 внесены в ГКН 04.07.2011. Сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:43:0408001:131 (является обособленным земельным участком 23:43:0000000:2) внесены в ГКН 05.02.2002, то есть до образования спорных земельных участков.

В материалы дела представлено внесудебное заключение эксперта ГУП Краснодарского края "Краснодарский земельный центр" Фесенко Т.В., согласно которому на границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408001:131 имеется наложение границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0408001:342, 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347.

В отношении недвижимого имущества, принадлежащего обществу (земельный участок), администрация была лишена юридически обеспеченной возможности осуществлять правомочия по распоряжению данным имуществом. Поскольку муниципальное образование не обладало правом на предоставление спорных земельных участков ООО "Стройинтеркомплекс", договоры аренды этих участков признаны судом апелляционной инстанции недействительными (ничтожными) в связи с нарушением при их совершении норм действующего законодательства (статьи 168, 209 Гражданского кодекса).

Апелляционный суд признал незаконным формирование и предоставление ответчику земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0408001:343, 23:43:0408001:344, 23:43:0408001:345, 23:43:0408001:346, 23:43:0408001:347, указав на отсутствие оснований для введения данных участков в гражданский оборот и регистрации сведений о них в ГКН.

В то же время, разрешая спор, суд апелляционной инстанции не исследовал доводы о наличии залогового обязательства общества перед участниками долевого строительства и ОАО "Сбербанк России" (далее - банк).

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214) исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214).

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона N 214 дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании Закона N 214 или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Рассматривая настоящий спор, апелляционный суд не проверил соответствующие сведения, в том числе в ЕГРП, тогда как наличие залоговых обязательств может свидетельствовать о том, что судебный акт затрагивает права и законные интересы залогодержателей, в частности: физических лиц (участников долевого строительства) и банка, не привлеченных к участию в деле.

Допущенные судом апелляционной инстанции процессуальные нарушения привели к неполному исследованию обстоятельств дела, что является основанием для отмены апелляционного постановления в силу части 3 статьи 288 Кодекса.

Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими (часть 2 статьи 287 Кодекса). Процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).

При таких обстоятельствах судебные акты обеих инстанций подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, в полном объеме исследовать имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, обсудить вопрос о необходимости привлечения к участию в деле залогодержателей (участников долевого строительства и банка), после чего вынести законный и обоснованный судебный акт. Необходимо также принять во внимание наличие судебного спора по делу N А32-16812/2013 об оспаривании договора купли-продажи от 05.05.2011 N 347 между администрацией и обществом.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.07.2012 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2013 по делу N А32-34473/2011 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Ходатайства администрации муниципального образования город Краснодар и ООО "ВСВ-Гидрострой" о приостановлении производства по делу оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов