Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 апреля 2014 г. N Ф08-2464/14 по делу N А53-15350/2013

г. Краснодар

29 апреля 2014 г.

Дело N А53-15350/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкова Виктора Владимировича (ИНН 613203654737, ОГРНИП 307613201200013) - Самылова А.М. (доверенность от 10.01.2014), третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "МТС-Агробизнес" (ИНН 6118011110, ОГРН 1076118000067) - Никульникова И.М. (доверенность от 15.05.2011), в отсутствие представителя заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкова Виктора Владимировича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по делу N А53-15350/2013 (судьи Сурмалян Г.А., Ефимова О.Ю., Филимонова С.С.), установил следующее.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Васюков В.В. (далее - глава хозяйства) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа Мартыновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) от 14.06.2013 N 24/011/2013-842 в государственной регистрации соглашения от 15.01.2013, подписанного ООО "МТС-Агробизнес" (далее - общество) и главой хозяйства, о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2002 земельного участка с кадастровым номером 61:20:600011:0006; возложении на заинтересованное лицо обязанности осуществить государственную регистрацию названного соглашения.

Определением от 22.08.2013 произведена замена Мартыновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на управление (т. 1, л. д. 61 - 62).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество.

Решением от 29.10.2013 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для отказа в регистрации соглашения от 15.01.2013 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002.

Постановлением апелляционного суда от 14.02.2014 решение от 29.10.2013 отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Апелляционный суд исходил из того, что оспариваемый отказ соответствует пункту 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122). Общество с 06.09.2012 не является арендатором спорного земельного участка и уполномоченным лицом на передачу заявителю прав и обязанностей относительно рассматриваемого земельного участка. Соглашение от 15.01.2013 является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Администрацией Большеорловского сельского поселения в адрес Мартыновского отдела управления представлен протокол от 28.06.2012 N 1 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:600011:6, которым закреплено решение о расторжении договора аренды от 02.02.2002 N 152 со дня истечения срока аренды, и передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного в сл. Большая Орловка за чертой населенного пункта в аренду индивидуальному предпринимателю Бровкову С.П. 14.05.2013 в Мартыновский отдел управления поступило уведомление от 08.05.2013 Пономаревой Е.В. по доверенности от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:06000011:6, действующей на основании протокола от 04.04.2013 N 1 общего собрания участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, адресованное руководителю общества, об освобождении и возврате спорного земельного участка в течение трех месяцев. Согласно протоколу от 04.04.2013 N 1 принято решение о расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.12.2012 наложен арест на земельный участок, назначение объекта земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Орловка, в границах ТОО Большеорловское, с кадастровым номером 61:20:0600011:6 (включая запрет на распоряжение), зарегистрированное за должником - обществом. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 13.02.2013 наложен арест на недвижимое имущество (включая запрет на распоряжение), зарегистрированное за должником Шатохиным И.Н.

В кассационной жалобе глава хозяйства просит апелляционное постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Заявитель считает, что отказ в государственной регистрации пролонгации договора аренды земельного участка со стороны управления незаконен ввиду отсутствия вступивших в законную силу судебных актов, подтверждающих расторжение договора аренды земельного участка. Доказательств об отмене либо признании недействительной указанной сделки не представлено. Между сторонами не возникло арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, продлились на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды от 02.02.2002. Пролонгация арендных отношений не противоречит гражданскому законодательству. Договор аренды земельного участка по окончании первоначального срока действия считается пролонгированным на новый десятилетний срок на тех же условиях (пункт 7.1 договора).

В отзыве на кассационную жалобу общество поддержало позицию подателя кассационной жалобы.

В судебном заседании представители главы хозяйства и общества поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Управление явку процессуального представителя в суд кассационной инстанции не обеспечило, извещено на основании статей 121 и 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Судебное заседание проведено в силу статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав процессуальных представителей, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 30.08.2002 в Мартыновский отдел управления представлен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, подписанный ООО "Орловское" (арендатор) и собственниками земельных долей (арендодатель), предметом которого явилась возмездная передача собственниками земельных долей в аренду на условиях договора.

5 сентября 2009 года проведена государственная регистрация договора аренды от 02.02.2002.

В соответствии с пунктом 7.1 договор действует в течение 10 лет с момента его регистрации в учреждении юстиции, а по истечении этого срока, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на новый десятилетний срок на тех же условиях.

2 ноября 2006 года в Мартыновский отдел управления на государственную регистрацию представлено соглашение от 24.10.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.02.2002, между ООО "Орловское" и ООО "МТС". В силу данного соглашения ООО "Орловское" передает, а ООО "МТС" принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, заключенному ООО "Орловское" и гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек.

30 ноября 2006 года проведена государственная регистрация соглашения от 24.10.2006 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2002.

4 сентября 2009 года в Мартыновский отдел управления на государственную регистрацию представлено соглашение от 01.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2002.

Соглашение от 01.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2002 ООО "МТС" и общество заключили о нижеследующем: ООО "МТС" передает, а общество принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, заключенному ООО "Орловское" и гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек на земельный участок.

30 сентября 2009 года проведена государственная регистрация соглашения от 01.06.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.02.2002.

15 января 2013 года общество и глава хозяйства заключили соглашение, по которому общество передает, а глава хозяйства принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, заключенному ООО "Орловское" с гражданами - участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:600011:0006.

30 апреля 2013 года глава хозяйства обратился в управление с заявлением о государственной регистрации данного соглашения.

17 мая 2013 года государственная регистрация приостановлена на 1 месяц по инициативе регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Закона N 122, с указанием в качестве причины приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в уведомлении от 17.05.2013 N 24/011/2013-842 на окончание 06.09.2012 срока действия договора аренды от 02.02.2002. Заявителю в срок до 14.06.2013 предложено представить иные документы, подтверждающие необходимость государственной регистрации соглашения.

14 июня 2013 года в связи с тем, что главой хозяйства не устранены обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, сообщением N 24/011/2013-842 в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорный земельный участок заявителю отказано. Управление указало, что, поскольку договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, не подлежит и государственной регистрации сделка по передаче права аренды (перенаем).

Не согласившись с отказом управления, заявитель обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, действий (решений) государственных органов недействительными (незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий закону и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Основанием для государственной регистрации возникновения права собственности, согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона N 122, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122 документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122).

Проверяя законность судебного акта первой инстанции, апелляционный суд установил, что действие договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 закончилось 06.09.2012. Исходя из условий сделки, по окончании первоначального десятилетнего срока аренды между сторонами начал действовать новый долгосрочный договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. Так как новый срок аренды составляет 10 лет, с учетом специфики особого характера арендных отношений земель сельскохозяйственного назначения (законодателем установлен минимальный срок аренды - не менее одного года), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактически заключен новый (устный) договор аренды спорного земельного участка, что не предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства. Новый письменный договор аренды на спорный земельный участок между сторонами не заключен, такой договор в установленном порядке не зарегистрирован. В связи с чем общество с 06.09.2012 не является арендатором спорного земельного участка и уполномоченным лицом на передачу прав и обязанностей по указанному земельному участку главе хозяйства, заключенное между ними соглашение от 15.01.2013 является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса.

Кроме того, апелляционный суд принял во внимание протоколы общего собрания участников долевой собственности от 28.06.2012 N 1, 04.04.2013 N 1, в которых отражено решение о расторжении договора аренды от 02.02.2002, а также учел в ЕГРП записи об ограничении (обременении) права в виде ареста спорного земельного участка от 27.12.2012 N 24/039/2012-340, 22.04.2013 N 61-61-01/016/2013-396.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002, определен сторонами до 06.09.2012.

В тоже время протоколами общего собрания участников долевой собственности от 28.06.2012 N 1, 04.04.2013 N 1 закреплена воля последних на прекращение арендных правоотношений со дня истечения срока действия договора аренды, поэтому на момент заключения соглашения от 15.01.2013 общество уже не обладало правом аренды земельного участка по договору от 02.02.2002. Пункт 7.1 договора аренды от 02.02.2002, предусматривающий его продление на новый десятилетний срок, в данном случае не применим, поскольку арендодатель до истечения срока выразила волю о его расторжении.

Таким образом, права и законные интересы заявителя оспариваемым отказом управления не нарушены, поэтому в силу части 1 статьи 4 Кодекса, пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса отказ в удовлетворении заявленных требований коллегия суда кассационной инстанции считает обоснованным.

Доводы заявителя сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судом на их основании выводов, которая не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса).

Нарушения, предусмотренные статьей 288 Кодекса в качестве оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по делу N А53-15350/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин