Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2014 г. N 15АП-20788/13

город Ростов-на-Дону

14 февраля 2014 г.

дело N А53-15350/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2014 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Ефимовой О.Ю., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Войцешко И.С.,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Васюков В.В.; представитель по доверенности от 10.01.2013 г. Самылов А.М.; представитель по доверенности от 09.01.2014 г. Легенький Е.А.;

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 18.12.2013 г. N 377 Саркисова С.Л.;

от третьего лица: представитель по доверенности от 15.05.2011 г. Никульников И.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2013 г. по делу N А53-15350/2013 по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкова Виктора Владимировича о признании незаконным отказа от 14.06.2013 г. N 24/011/2013-842 в государственной регистрации соглашения от 15.01.2013 г., подписанного между обществом с ограниченной ответственностью "МТС-Агробизнес" и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Васюковым Виктором Владимировичем, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:20:600011:0006; об обязании осуществить государственную регистрацию указанного соглашения,

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "МТС - Агробизнес", принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства Васюков Виктор Владимирович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании незаконным отказа Мартыновского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - управление) от 14.06.2013 г. N 24/011/2013-842 в государственной регистрации соглашения от 15.01.2013 г., подписанного между обществом с ограниченной ответственностью "МТС-Агробизнес" и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства Васюковым Виктором Владимировичем, о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:20:600011:0006; об обязании осуществить государственную регистрацию указанного соглашения.

Заявленные требования мотивированы тем, что поскольку договор аренды от 02.02.2002 г. подлежал государственной регистрации, был зарегистрирован, не расторгнут соглашением сторон или решением суда, то отказ в государственной регистрации изменений в договоре или в обременении является незаконным.

В своих возражениях на заявление управление пояснило, что договор аренды от 12.02.2002 г., как возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации и не подлежит государственной регистрации сделка по передаче права аренды, считает решение государственного регистратора по отказу в государственной регистрации соглашения от 15.01.2013 г. принятым в строгом соответствии с положениями Закона о регистрации.

Определением суда первой инстанции от 22.08.2013 г. ненадлежащее заинтересованное лицо - Мартыновский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области заменено надлежащим - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "МТС - Агробизнес".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29 октября 2013 года заявленные требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что представленное на регистрацию соглашение от 15.01.2013 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г. соответствует нормам Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, поэтому у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области отсутствовали основания для отказа в его регистрации.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы управление указывает, что 06.09.2012 г. закончилось действие договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды, заключенные на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации.

Управление в жалобе также ссылается на то, что в настоящее время в ЕГРП имеются записи об ограничении (обременении) права в виде ареста на спорный земельный участок от 27.12.2012 г. N 24/039/2012-340, от 22.04.2013 г.

N 61-61-01/016/2013-396.

В связи с болезнью судьи Соловьевой М.В., распоряжением председателя судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 10.02.2014 г. произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Филимонову С.С. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.

Как следует из материалов дела, 14.06.2013 г. Управлением отказано предпринимателю в государственной регистрации соглашения от 15.01.2013 г. заключенного между ООО "МТС-Агробизнес" и ИП Главой КФХ Васюковым Виктором Владимировичем.

Сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2013 г. N 24/011/2013-842 на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" мотивировано тем, что поскольку договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г., возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, не подлежит и государственной регистрации сделка по передаче права аренды (перенаем) со ссылкой на Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Ссылаясь на несоответствие оспариваемого отказа в регистрации закону и на нарушение данным отказом прав и законных интересов стороны сделки, заявитель обратился в Арбитражный суд Ростовской области с соответствующим требованием.

Повторно исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Основания для отказа в государственной регистрации права, перечень которых является исчерпывающим, установлены в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ.

Согласно абзацу 8 пункта 1 данной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Федерального закона N 122-ФЗ.

В пункте 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ определено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

При этом согласно части 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г.

N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

30.04.2013 г. в Мартыновский отдел Управления обратился Васюков В.В. с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:20:0600011:6, площадью 6899992 кв.м., расположенный по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, установлено относительно ориентира в границах ТОО "Большеорловское" за чертой сл. Большая Орловка расположенного в границах участка.

В качестве документа-основания в соответствии со статьей 17 Закона о регистрации заявителем было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.01.2013 г., подписанный между ООО "МТС-Агробизнес" с одной стороны и ИП Глава КФХ Васюков В.В. с другой стороны.

При проведении государственным регистратором правовой экспертизы представленных на регистрацию документов в соответствии с положениями статьи 13 Закона о регистрации было установлено следующее.

30.08.2002 г. в Мартыновский отдел Управления был представлен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г., подписанный между ООО "Орловское", именуемое в дальнейшем -"Арендатор", с одной стороны и собственники земельных долей, именуемые в дальнейшем - "Арендодатель", с другой стороны.

Предметом вышеуказанного договора - возмездная передача собственниками земельных долей в аренду арендатору на условиях названного договора (пункт 1).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Кроме того, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

В соответствии с пунктом 7.1 названного договора он действует в течение 10 лет с момента его регистрации в учреждении юстиции, а по истечении этого срока, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на новый десятилетний срок на тех же условиях.

05.09.2002 была проведена государственная регистрация договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г.

02.11.2006 г. в адрес Мартыновского отдела Управления на государственную регистрацию было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006 г.

Согласно соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006 ООО "Орловское" и ООО "МТС" заключили названное соглашение о нижеследующем: ООО "Орловское" передает, а ООО "МТС" принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне "Арендодателя" от 02.02.2002 г., заключенному ООО "Орловское" с гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек на земельный участок.

ООО "МТС" принимает все права и обязанности по указанному договору аренды на весь оставшийся срок договора - 05.09.2012 г.

30.11.2006 г. была проведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 24.10.2006 г.

04.09.2009 г. в Мартыновский отдел Управления было представлено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008 г.

Согласно соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008 г. ООО "МТС" и ООО "МТС-Агробизнес" заключили соглашение о нижеследующем: ООО "МТС" передает, а ООО "МТС-Агробизнес" принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне "Арендодателя" от 02.02.2002 г., заключенному ООО "Орловское" с гражданами - участниками общей долевой собственности в количестве 211 человек на земельный участок. ООО "МТС" принимает все права и обязанности по указанному договору аренды на весь оставшийся срок договора - 05.09.2012 г.

30.09.2009 г. была проведена государственная регистрация соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.06.2008 г.

15.01.2013 г. между ООО "МТС-Агробизнес" и ИП Главой КФХ Васюковым Виктором Владимировичем заключено соглашение, согласно которого ООО "МТС-Агробизнес" передает, а ИП Глава КФХ Васюков В.В. принимает все права и обязанности по договору аренды земельных долей при множественности лиц на стороне "Арендодателя" от 02.02.2002 г., заключенному ООО "Орловское" с гражданами - участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:60 00 11:0006.

30.04.2013 г. ИП Васюков В.В. обратился в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации указанного соглашения.

17.05.2013 г. государственная регистрация была приостановлена на 1 месяц по инициативе регистратора на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации.

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.05.2013 г. N 24/011/2013-842 указаны причины приостановления государственной регистрации прав.

Заявителем в срок до 14.06.2013 г. не осуществлено действий по устранению сомнений государственного регистратора для осуществления государственной регистрации.

14.06.2013 г. Васюкову В.В. отказано в государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде аренды на спорный земельный участок (сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.06.2013 г. N 24/011/2013-842).

Васюков В.В. был надлежащим образом уведомлен об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленным в адрес заявителя 14.06.2013 г. N 24/011/2013-842.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор может передать принадлежащее ему на основании обязательства право (требование) другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода (если иное не предусмотрено законом или договором). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, и другие связанные с требованием права.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Указанное означает, что в результате заключения договора перенайма к новому арендатору переходят все права и обязанности, предусмотренные договором аренды с прежним арендатором, если иное не установлено договором аренды или договором перенайма.

В силу части 1 статьи 25 и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ.

Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с названным Федеральным законом. Такими документами являются свидетельства о государственной регистрации прав, которые выдаются правообладателю, арендатору земельных участков.

В части 9 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ установлено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из части 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду (часть 3 статьи 9).

В соответствии со статьей 14.1 Областного закона Ростовской области от 22.07.2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.

Смысл вышеуказанных норм и норм законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения в целом, заключается в том, что данные земли имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Принцип приоритета и особой охраны заключается в особом статусе угодий среди земель иных категорий как лучших плодородных земель, а также исходит из того, что эти земли должны использоваться физическими и юридическим лицами только на законных основаниях и только по целевому назначению, установленному при их предоставлении.

06.09.2012 г. закончилось действие договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г., что сторонами не оспаривается.

Действительно, пунктом 7.1 данного договора предусмотрено, что он действует в течение 10 лет с момента его регистрации в учреждении юстиции, а по истечении этого срока, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор пролонгируется на новый десятилетний срок на тех же условиях.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации.

Вышеуказанное также подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из анализа вышеназванных норм следует, что законодатель не позволяет заключить договор аренды земли сельскохозяйственного назначения на срок менее одного года, следовательно, в любом случае, такой договор подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В свою очередь положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации после истечения срока договора аренды не позволяют считать его возобновленным на определенный срок, что в рассматриваемом случае составляет 10 лет.

Таким образом, в рассматриваемом случае, пункт 7.1 вышеуказанного договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя от 02.02.2002 г. не соответствует требованиям статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и данный договор фактически прекратил свое действие с 06.09.2012 г. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что данный договор аренды не прекратился.

Исходя из условий сделки, по окончании первоначального десятилетнего срока аренды между сторонами начал действовать новый долгосрочный договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

В судебном заседании представители заявителя и ООО "МТС - Агробизнес" неоднократно подтвердили, что договор аренды спорного земельного участка от 02.02.2002 г. в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен именно на новый десятилетний срок на основании его пункта 7.1.

Так как новый срок аренды составляет 10 лет, с учетом специфики особого характера арендных отношений земель сельскохозяйственного назначения (законодателем установлен минимальный срок аренды - не менее одного года), суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что фактически заключен новый (устный) договор аренды спорного земельного участка, что не предусмотрено нормами действующего гражданского законодательства.

Как установлено в судебном заседании, нового письменного договора аренды на спорный земельный участок между сторонами не заключался, такой договор в установленном порядке не зарегистрирован.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ООО "МТС - Агробизнес" с 06.09.2012 г. не является арендатором спорного земельного участка и уполномоченным лицом на передачу права и обязанностей по указанному земельному участку ИП Васюкову В.В., то есть заключенное между ними соглашения от 15.01.2013 г. является ничтожным в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, у управления отсутствовали правовые основания для государственной регистрации ничтожного соглашения от 15.01.2013 г. о передаче права и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.02.2002 г., заключенного между ООО "МТС - Агробизнес" и ИП Васюковым В.В.

Также необходимо отметить, что если даже исходить из позиции заявителя и ООО "МТС - Агробизнес" о том, что срок действия договора аренды спорного земельного участка от 02.02.2002 г. в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации продлен именно на неопределенный срок, то и в этом случае отсутствует необходимость как повторной регистрации данного договора, так и регистрации соглашения от 15.01.2013 г., который также в этом случае считается заключенным на неопределенный срок, поскольку в нем сторонами срок не определен и он в любом случае не может быть заключен на срок больше чем сам договор аренды от 02.02.2002 г.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что Администрацией Большеорловского сельского поселения в адрес Мартыновского отдела управления был предоставлен протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:600011:6 N 1 от 28.06.2012 г.

Согласно текста вышеуказанного протокола N 1 от 28.06.2012 г. было решено расторгнуть договор аренды с ООО "МТС-Агробизнес" N 152 от 02.02.2002 г. со дня истечения срока аренды, передать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный в сл. Большая Орловка за чертой населенного пункта в аренду ИП Бровкову СП.

Вместе с тем 14.05.2013 г. в Мартыновский отдел управления поступило уведомление Пономаревой Е.В. от 08.05.2013 г., уполномоченной действовать без доверенности от имени участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:20:06000011:6 из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Орловка, в границах ТОО "Большеорловское", действующая на основании протокола N 1 общего собрания участников долевой собственности на вышеуказанный земельный участок от 04.04.2013 г., адресованное руководителю ООО "МТС-Агробизнес" об освобождении и возврате спорного земельного участка в течение трех месяцев.

Согласно протокола от 04.04.2013 г. N 1 было принято решение о расторжении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей от 02.02.2002 г. с ООО "МТС-Агробизнес".

Указанное обстоятельство также судом первой инстанции не учтено.

Судом апелляционной инстанции также признается обоснованным довод управления о том, что обжалуемым решением суд обязывая управление осуществить государственную регистрацию вышеуказанного соглашения от 15.01.2013 г., не учел, что в настоящее время в ЕГРП имеются записи об ограничении (обременении) права в виде ареста на спорный земельный участок от 27.12.2012 г. N 24/039/2012-340, от 22.04.2013 г. N 61-61-01/016/2013-396.

В силу части 1 статьи 4 Закона о регистрации наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него.

Согласно статье 1 Закона о регистрации под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии со статьей 28 Закона о регистрации поступившая в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копия решения (определения, постановления) о наложении (снятии) ареста на недвижимое имущество или об избрании в качестве меры пресечения залога либо выписка из решения о наложении (снятии) ареста в форме электронного документа с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия является основанием для соответствующей государственной регистрации, которая проводится без заявления правообладателя.

27.12.2013 г. в Мартыновский отдел Управления поступило постановление судебного пристава - исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 26.12.2012 г.

Данным постановлением был наложен арест на земельный участок, назначение объекта земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу Ростовская область, Мартыновский район, сл. Большая Орловка, в границах ТОО Большеорловское, с кадастровым номером 61:20:0600011:6 (включая запрет на распоряжение), зарегистрированное за должником ООО "МТС-Агробизнес".

22.04.2013 г. в адрес Мартыновского отдела управления также направлено постановление судебного - пристава исполнителя о наложении ареста на объекты недвижимого имущества от 13.02.2013 г.

Указанным постановлением наложен арест на недвижимое имущество (включая запрет на распоряжение), зарегистрированное за должником Шатохиным И.Н.

Постановления по таким делам являются основанием для внесения записи об ограничения (обременения) права в виде ареста (запрета) в ЕГРП в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части.

Постановления о снятии вышеуказанных арестов в Мартыновский отдел управления не поступали.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, выводы суда первой инстанции о незаконности оспариваемого отказа управления и обязании его регистрировать вышеуказанное соглашение от 15.01.2013 г., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном применении норм действующего законодательства, что в силу пункта 3 части 1 и пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого решения.

Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяется между лицами, участвующими в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

При подаче заявления предпринимателем уплачена государственная пошлина в сумме 2000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 23.07.2013 г.

Учитывая, что требования индивидуального предпринимателя Васюкова В.В. не подлежат удовлетворению, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 200 рублей подлежат отнесению на заявителя, а излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1800 рублей - возврату заявителю из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.10.2013 г. по делу N А53-15350/2013 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства Васюкову Виктору Владимировичу, ИНН 613203654737, ОГРН 307613201200013, из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 23.07.2013 г. N 39 государственную пошлину в сумме 1800 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

О.Ю. Ефимова С.С. Филимонова