Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 апреля 2014 г. N Ф08-2353/14 по делу N А63-7637/2013

г. Краснодар

28 апреля 2014 г.

Дело N А63-7637/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Богатырова Аубекира Мудалифовича (ОГРНИП 304263535800781), ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Ремонт сервис" (ИНН 2634081998, ОГРН 1082635012130), администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901), Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486), третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ремонт сервис" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2013 (судья Орловский Э.И.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 (судьи Егорченко И.Н., Марченко О.В., Сулейманов З.М.) по делу N А63-7637/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Богатыров А.М. (далее - предприниматель) обратился в арбитражный суд к администрации города Ставрополя (далее - администрация) и ООО "Ремонт сервис" (далее - общество) с исковым заявлением о признании недействительным договора от 26.05.2011 N 9044 аренды земельного участка (кадастровый номер 26:12:020309:650).

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014, исковое заявление удовлетворено. Суд признал недействительным (ничтожным) договор от 26.05.2011 N 9044 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:020309:650, в иске к администрации отказал. Судебные инстанции пришли к выводу о том, что надлежащими ответчиками по делу являются стороны спорного договора аренды (комитет и общество). Земельный участок площадью 945 кв. м, являющийся частью испрашиваемого предпринимателем участка (площадью 1 200 кв. м), не мог быть предоставлен обществу без проведения торгов, поскольку на строительство на нем претендовали истец и ответчик. Заявления ответчиков о пропуске предпринимателем годичного срока исковой давности, отклонено, поскольку истец обратился в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Право предпринимателя на предъявление требования о признании договора аренды недействительным обусловлено его собственными притязаниями на земельный участок, факт заинтересованности истца в признании недействительной (ничтожной) названной сделки подтвержден материалами дела.

В кассационной жалобе общество, ссылаясь на нарушение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 10.10.2013 и апелляционное постановление от 19.02.2014. По мнению ответчика, с момента принятия администрацией решения об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка (16.02.2010), не отмененного в судебном или ином порядке, истец не мог быть признан претендентом на этот участок, следовательно, положения пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не подлежали применению. Поскольку предприниматель не является стороной договора от 26.05.2011, у него отсутствует заинтересованность в признании его недействительным (ничтожным). На арендованном земельном участке общество в установленном порядке возвело объект незавершенного строительства и зарегистрировало на него право собственности. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что удовлетворение иска не повлечет восстановления положения, существовавшего до заключения сделки. Суды не приняли во внимание положения пункта 8.1 договора о том, что продление срока его действия без принятия соответствующего постановления главы города Ставрополя не допускается. На момент разрешения спора судом первой инстанции срок действия договора истек, в связи с чем основания для предъявления иска о признании сделки недействительной отсутствовали.

Отзывы на кассационную жалобу в суд не поступили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены решения и апелляционного постановления отсутствуют.

Как видно из материалов дела, 01.04.2005 в администрацию поступило обращение предпринимателя о предоставлении ему земельного участка по ул. Октябрьской для проектирования и строительства лечебно-оздоровительного комплекса (т. 1, л. д. 12).

Главным архитектором города Ставрополя 05.12.2005 по заявлению Богатырова А.М. утверждено градостроительное заключение N 964 о возможности предоставления для проектирования лечебно-оздоровительного комплекса, при условии согласования с заинтересованными службами города, земельного участка площадью 1 200 кв. м, находящегося по ул. Октябрьской, 249-а (т. 1, л. д. 13 - 14).

Постановлением главы г. Ставрополя от 29.09.2005 N 4073 утвержден акт выбора земельного участка площадью 1 892 кв. м, ООО "Декор" согласовано место размещения торгово-офисного здания с кафе по ул. Октябрьской, 249-а, в квартале 546.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2008 по делу N А63-4087/2007 постановление от 29.09.2005 N 4073 признано недействительным по заявлению предпринимателя (т. 1, л. д. 17 - 25).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.12.2010 по делу N А63-4463/2010 предпринимателю отказано в удовлетворении требования о признании незаконным отказа администрации от 16.02.2010 в предоставлении ему земельного участка, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 249-а, квартал 546, для проектирования и строительства лечебно-оздоровительного комплекса. Судебный акт мотивирован невозможностью передачи спорного участка предпринимателю с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, ввиду необходимости выставления его на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса (т. 1, л. д. 27 - 34).

Постановлением администрации от 11.06.2010 N 1587 обществу утвержден акт выбора и согласовано место размещения административного здания на земельном участке площадью 945 кв. м. Участку присвоен адрес: г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 249/1 (т. 1, л. д. 47 - 49).

Постановлением администрации от 30.08.2010 обществу предоставлен в аренду для строительства административного здания земельный участок площадью 945 кв. м (кадастровый номер 26:12:020309:650; т. 1, л. д. 50, 51).

Комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 26.05.2011 заключили договор N 9044, по условиям которого обществу на срок по 29.08.2013 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 945 кв. м, расположенный по ул. Октябрьской, 249/1 (кадастровый номер 26:12:020309:650), предназначенный для строительства административного здания. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 21.10.2011 (т. 1, л. д. 52 - 58, 95, 96).

Предприниматель, полагая, что участок предоставлен обществу с нарушением требований действующего законодательства, обратился с иском в арбитражный суд.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта определен статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса. Согласно названным нормам уполномоченный орган обеспечивает выбор участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения соответствующих процедур согласования (пункт 2 статьи 31); информирует население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства (пункт 3 статьи 31); оформляет результаты выбора актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны (пункт 5 статьи 31); принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (пункт 6 статьи 31); в случае принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта оно является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (пункт 8 статьи 31).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 и от 15.11.2011 N 7638/11 сформулированы следующие правовые позиции. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения, заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

При этом Земельный кодекс не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов.

Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса независимо от того, является ли этот земельный участок сформированным или лишь проходит процедуру формирования. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Таким образом, при наличии двух и более претендентов предоставление земельного участка должно осуществляться на торгах.

В случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса, если иной порядок не установлен настоящим Кодексом, предусматривающими проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 6 статьи 30 Земельного кодекса).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса). С учетом того, что Гражданский кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 3668/05 и от 28.11.2006 N 9148/06).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делам N А63-4087/2007 и А63-4463/2010, суды пришли к правильному выводу о том, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта, поскольку на него в разное время претендовало несколько лиц (предприниматель, ООО "Декор", общество). При таких обстоятельствах земельный участок подлежал выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса.

Нарушение порядка предоставления земельного участка в аренду для строительства влечет недействительность (ничтожность) договора, заключенного комитетом и обществом.

Представленные в дело доказательства позволили судам первой и апелляционной инстанций сделать обоснованный вывод о наличии у истца законного интереса в приобретении на открытых торгах права на предоставленный обществу в приоритетном порядке участок. Данное обстоятельство позволяет истцу требовать признания заключенного ответчиками договора недействительной сделкой (статья 166 Гражданского кодекса).

Доводы жалобы о том, что с момента принятия администрацией решения об отказе предпринимателю в предоставлении в аренду спорного земельного участка (16.02.2010), не отмененного в судебном или ином порядке, истец не является претендентом на этот участок и у него отсутствует правовой интерес в признании договора аренды от 26.05.2011 N 9044 недействительным (ничтожным), несостоятельны. Право предпринимателя на равный (с обществом, иными лицами) доступ к спорному земельному участку защищается посредством настоящего иска, с учетом установленного судами в рамках данного и ранее рассмотренных дел, нарушения администрацией и комитетом требований законодательства Российской Федерации при распоряжении участком.

Ссылка ответчика на невозможность восстановления прав предпринимателя заявленным в иске способом судом кассационной инстанции не принимается. Допустимость применения такого способа защиты как признание недействительной ничтожной сделки, без заявления требования о применении последствий ее недействительности, отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2008 N 4267/08, от 05.04.2011 N 15278/10, в которых указано, что целью обращения лица в суд может быть подтверждение судом факта существования или отсутствия правоотношений (иск о признании). Суды пришли к верному выводу о наличии у предпринимателя законного права (охраняемого законом интереса) на признание факта отсутствия между обществом и комитетом арендных отношений (из договора от 26.05.2011 N 9044) и на приобретение спорного земельного участка, исходя из принципов равенства участников гражданско-правовых отношений, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (статья 1 Гражданского кодекса, часть 3 статьи 3 Земельного кодекса). Наличие объекта незавершенного строительства (степень готовности 7%; т. 1, л. д. 156), возведенного на участке, предоставленном для строительства с нарушением норм действующего законодательства, не наделяет общество (застройщика) исключительными правами на землю. Следовательно, возможность восстановления положения, существовавшего до момента нарушения права, у предпринимателя имеется.

Условия пункта 8.1 договора аренды не влияют на возможность признания его недействительным (ничтожным) на основании норм статьи 168 Гражданского кодекса. Кроме того, в дело не представлены доказательства освобождения ответчиком спорного земельного участка и возврата его арендодателю по акту приема-передачи.

Иные доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами, что не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 22.01.2013 N 10924/10).

Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

С учетом изложенного основания для отмены решения от 10.10.2013 и постановления от 19.02.2014 по доводам кассационной жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.10.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2014 по делу N А63-7637/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова