Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2014 г. N Ф08-3314/14 по делу N А53-21410/2013

г. Краснодар

28 мая 2014 г.

Дело N А53-21410/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидорово И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) и ответчика -

открытого акционерного общества "Ростовгорстрой" (ИНН 6165012908, ОГРН 1026103724239), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2013 (судья Губенко М.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А53-21410/2013, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился к ОАО "Ростовгорстрой" (далее - общество) со следующими требованиями:

- взыскать с общества в пользу департамента 149 546 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате и 4167 рублей 36 копеек пени;

- расторгнуть договор аренды от 20.03.2012 N 33792;

- обязать общество возвратить департаменту по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020322:46 площадью 1441 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря.

Иск мотивирован следующим. Предоставленный в аренду земельный участок в период с 01.01.2013 по 30.09.2013 общество использовало без внесения арендной платы, что в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является основанием для расторжения договора аренды. Неустойка рассчитана департаментом в соответствии с условиями пункта 5.2 договора за период с 21.03.2013 по 30.09.2013.

В связи с перечислением обществом арендных платежей и договорной неустойки департамент заявил отказ от требования о взыскании с общества задолженности и пени; в остальной части иск поддержал (л. д. 90).

На основании статьи 49, пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) отказ от иска принят судом, производство по делу в соответствующей части требований прекращено.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014, в удовлетворении требований отказано.

Судебные инстанции установили, что по договору от 20.03.2012 N 33792 обществу для строительства блокированного жилого дома передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020322:46 площадью 1441 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря. Обществом допущена просрочка в уплате арендных платежей, что послужило основанием для обращения департамента с иском о расторжении договора. Задолженность погашена ответчиком до обращения департамента с иском (платежное поручение от 01.10.2013 N 903); неустойка оплачена в ходе рассмотрения дела (платежное поручение от 28.10.2013 N 24206). Оценив фактические обстоятельства (незначительный размер задолженности и ее погашение арендатором), суды пришли к выводу о недопущении обществом существенного нарушения условий договора. С учетом установленных обстоятельств судебные инстанции признали, что основания для досрочного расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю отсутствуют (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Порядок расторжения договора (пункт 2 статьи 452, пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса) департаментом соблюден (уведомление от 26.06.2013 о необходимости оплаты задолженности и пени, письмо от 30.07.2013 о расторжении договора аренды). Довод департамента о необходимости расторжения договора в связи с неисполнением арендатором условий пункта 4.1.3 договора апелляционный суд отклонил, указав, что нарушения обязательств устранены арендатором к моменту рассмотрения спора по существу. Отклонена и ссылка истца на пункт 23 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). В нем закреплено право арендодателя даже после уплаты арендатором долга предъявить (в разумный срок) иск о расторжении договора аренды. Однако приведенное разъяснение должно применяться с учетом правовых позиций, закрепленных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - Информационное письмо от 05.05.1997 N 14). Право арендодателя на предъявление иска о расторжении договора аренды обусловлено совершением со стороны арендатора таких нарушений, которые могут быть квалифицированы судом как достаточные основания для его расторжения. Последствие в виде прекращения арендных правоотношений применимо к недобросовестному арендатору в том случае, когда им допущены значительные (неустранимые) нарушения договорных обязательств. Исходя из конкретных обстоятельств данного дела, существенность таких нарушений истцом не доказана (л. д. 106, 137).

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, уточненные требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (толкование) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На основании статьи 619 Гражданского кодекса, пунктов 4.1.3 и 3.2 договора аренды от 20.03.2012 N 33792 департамент обратился с требованиями о расторжении договора аренды в связи с отсутствием арендной платы за 3 квартала 2013 года. Судом установлено, что арендная плата перечислена ответчиком 01.10.2013, неустойка - 28.10.2013. Вывод судов об отсутствии оснований для квалификации допущенного нарушения в качестве существенного ошибочен. Внесение арендной платы считается основной обязанностью арендатора (статья 606 Гражданского кодекса). Заключая возмездный договор и передавая арендатору имущество во владение и пользование, арендодатель рассчитывает на своевременное получение вознаграждения в виде арендных платежей. В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Из смысла указанных разъяснений, а также пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", пункта 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 следует, что при устранении арендатором нарушений своих обязательств в разумный срок с момента предъявления арендодателем требования о таком устранении у последнего не имеется оснований требовать расторжения договора. Таким образом, при рассмотрении требования о досрочном расторжении договора аренды в предмет судебного исследования входят факты разумности установленного арендодателем срока для исполнения арендатором своих обязательств, а также уплаты арендатором задолженности по арендной плате и пени в соответствующий срок. Факт устранения нарушения обязательств по уплате арендной платы в разумный срок судом не устанавливался. Претензия об оплате задолженности в срок до 17.07.2013 направлена обществу 27.06.2013, однако долг погашен ответчиком лишь 01.10.2013. Приведенные обстоятельства не могут быть признаны устранением арендатором нарушения договорного обязательства в разумный срок.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 20 марта 2012 года департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 33792 (л. д. 13 - 17). По условиям договора арендатору предоставлен в аренду сроком до 31.03.2016 для строительства блокированного жилого дома земельный участок с кадастровым номером 61:44:0020322:46 площадью 1441 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, район Ростовского моря. Согласно пунктам 3.1, 3.2 и 3.3 размер арендной платы в год за участок составляет 189 тыс. рублей; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы не позднее 20 числа последнего месяца квартала. В пункте 6.2 установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию арендодателя (по решению суда) на основании и в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.3. Последний предоставляет право арендодателю в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при невнесении арендатором арендной платы в полном объеме два и более раза подряд в установленный договором срок; использовании участка не в соответствии с видом его разрешенного использования; неиспользования (неосвоения) земельного участка в течение установленного срока. Согласно пункту 5.2 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый календарный день просрочки. В разделе 8 договора (особые условия) стороны предусмотрели, что с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области ранее заключенный сторонами договор аренды N 30353 (2008 год) утрачивает силу. Арендатору также предписано исполнить пункты 4, 5 заключенного сторонами соглашения от 19.03.2007 об обеспечении (за свой счет) объектов строительства на предоставляемых земельных участках инженерными коммуникациями и объектами транспортной инфраструктуры.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, о чем свидетельствует штамп регистрирующего органа на экземпляре договора (л. д. 13).

Договор от 20.03.2012 N 33792 заключен сторонами во исполнение соглашения от 03.11.2010 о взаимодействии и социально-экономическом сотрудничестве по застройке территории в районе Ростовского моря (л. д. 93 - 96). Предметом соглашения является сотрудничество в реализации документации по планировке территории, утвержденной постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 03.03.2010 N 160, развития новых селебитных территорий города и увеличение объемом строительства социального жилья в рамках государственных (муниципальных) программ, направленных на реализацию национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", федеральной целевой программы "Жилище". В соглашении зафиксированы обязательства сторон по развитию указанной территории (в соответствии с утвержденной планировочной документации), согласованы план территории застройки, график ввода жилых объектов и перечень объектов строительства (приложение N 4 к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 03.03.2010 N 160).

В претензии от 26.06.2013 департамент предложил обществу погасить задолженность по арендной плате в срок до 17.07.2013 (л. д. 24).

В письме от 30.07.2013 содержится предложение о расторжении договора аренды от 20.03.2012 N 33792 в срок до 09.08.2013 и необходимости возврата земельного участка (л. д. 19).

16 сентября 2013 года общество направило в департамент письмо (ответ на уведомления арендодателя), в котором сообщило, что исполнило пункты 2.1.1 - 2.1.4 соглашения о взаимодействии и социально-экономическом сотрудничестве по застройке территории в районе Ростовского моря от 03.11.2010 (с указанием выполняемых мероприятий). Арендатор также информировал арендодателя о том, что образовавшаяся задолженность будет полностью погашена в срок до 15.10.2013 (л. д. 91, 92).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате (за три квартала 2013 года), департамент обратился в суд с иском о взыскании с общества 149 546 рублей 25 копеек арендной платы и 4167 рублей 36 копеек пени, расторжении договора, а также просил обязать общество возвратить участок с кадастровым номером 61:44:0020322:46.

В связи с погашением обществом задолженности (внесением арендных платежей и перечислением пени) департамент уточнил требования и просил суд расторгнуть договор аренды от 20.03.2012 N 33792 и возвратить имущество.

Пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса предусматривает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судебные инстанции руководствовались изложенными разъяснениями относительно применения норм гражданского законодательства, регулирующих расторжение договоров. Суды при разрешении спора установили, что обществом допускались просрочки в исполнении обязательства по внесению арендной платы в размере и в сроки, установленные в договоре от 20.03.2012 N 33792. До обращения в суд с заявленными требованиями департаментом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (претензия от 26.06.2013. письмо от 30.07.2013). Следовательно, истец вправе был потребовать расторжения договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Вместе с тем общество еще до обращения департамента с иском по настоящему делу платежным поручением от 01.10.2013 N 903 погасило задолженность по арендной плате (149 546 рублей 25 копеек). Платежным поручением от 28.10.2013 N 24206 арендатор перечислил 4167 рублей 36 копеек неустойки за нарушение обязательства по своевременному внесению арендных платежей, обеспечив тем самым восстановление ущемленных имущественных интересов арендодателя (л. д. 88, 89).

Изучив доводы истца (возражения ответчика), оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции признали недоказанным факт существенного нарушения обществом условий договора аренды земельного участка. Приняв во внимание незначительный размер задолженности, а также факт ее погашения обществом до обращения департамента с рассматриваемым иском, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о несоразмерности такой меры, как расторжение договора, степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. Поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11, пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 N 14 и пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73, судебные инстанции отказали департаменту в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы департамента о необоснованности выводов судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения его требований в части расторжения договора и возврата имущества (необходимости исследования обстоятельств разумности установленного арендодателем срока для исполнения арендатором обязательств, а также погашения арендатором задолженности (уплаты пени) в соответствующий срок) не принимаются. Обстоятельства, связанные с наличием оснований для расторжения договора аренды (правом департамента на обращение с иском и существенностью допущенных обществом нарушений) оценивались судами первой и апелляционной инстанций, которые применительно к конкретным обстоятельствам дела посчитали возможным сохранить арендные отношения сторон. Закрепленное в пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 право арендодателя на предъявление в разумный срок иска о расторжении договора (даже после уплаты арендатором долга) само по себе не возлагает на арбитражный суд обязанность удовлетворить заявленное требование.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 05.03.2013 N 13031/12, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки доказательств, исследованных судами в пределах предоставленных им полномочий. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2014 по делу N А53-21410/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова