Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 мая 2014 г. N Ф08-2132/14 по делу N А53-6286/2013

г. Краснодар

28 мая 2014 г.

Дело N А53-6286/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2014 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 мая 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Рыжкова Ю.В., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Игуменова Максима Александровича (ИНН 614000988260, ОГРНИП 305614008200012), ответчиков: индивидуального предпринимателя Богатыревой Елены Сергеевны (ИНН 616709700045, ОГРНИП 306616706100023) и общества с ограниченной ответственностью "Ростов-Партнер", извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Игуменова М.А. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 (судья Палий Ю.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 (судьи Баранова Ю.И., Ванин В.В., Пономарева И.В.) по делу N А53-6286/2013, установил следующее.

Предприниматель Игуменов М.А. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к предпринимателю Богатыревой Е.С. и ООО "Ростов-Партнер" о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2012.

Предприниматель Богатырева Е.С. предъявила предпринимателю Игуменову М.А. иск о взыскании 850 735 рублей неосновательного обогащения, из которых 819 677 рублей - плата за фактическое пользование помещениями с 06.12.2012 по 31.07.2013, 4399 рублей 35 копеек - услуги электросвязи, 8942 рубля 09 копеек - услуги по вывозу мусора, 949 рублей 72 копейки - водоснабжение, 9781 рубль 81 копейка - стоимость услуг управляющей компании (уточненные требования).

Определением от 18.06.2013 дела по названным искам объединены в одно производство.

Решением от 02.10.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2013, в иске Игуменову М.А. отказано; по иску Богатыревой Е.С. с Игуменова М.А. в ее пользу взыскано 842 799 рублей 28 копеек неосновательного обогащения и 19 852 рубля 49 копеек судебных расходов. Отказ в государственной регистрации договора аренды недвижимости между обществом "Ростов-Партнер" и Игуменовым М.А. суды мотивировали тем, что до продажи помещений Богатыревой Е.С. договор аренды не был зарегистрирован и в силу этого не является заключенным. По незаключенному договору у арендатора в отношении нового собственника не возникает права требовать продолжения арендных отношений. Установив, что до регистрации за Богатыревой Е.С. права собственности Игуменов М.А. вступил в фактическое пользование помещениями и впоследствии продолжал ими пользоваться до 31.07.2013, суды пришли к выводу о наличии у него неосновательного обогащения, размер которого (105 тыс. рублей в месяц) подтвержден заключением судебной экспертизы, проведенной по ходатайству Игуменова М.А.

В кассационной жалобе предприниматель Игуменов М.А. просит отменить судебные акты, удовлетворить его иск и отказать в иске Богатыревой Е.С., ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

Изучив материалы дела, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО "Ростов-Партнер" (арендодатель) и предприниматель Игуменов М.А. (арендатор) 26.10.2012 заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 60 кв. м на первом этаже здания литера "А", расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, пер. Университетский, 107/176. Стороны установили срок аренды - с даты подписания акта приема-передачи до 26.10.2015 и размер арендной платы - 70 тыс. рублей в месяц. Согласно пункту 3.3 договора коммунальные и эксплуатационные платежи в арендную плату не входят и подлежат возмещению арендатором на основании предоставляемых арендодателем счетов.

Помещения переданы арендодателю по акту от 26.10.2012, т. е. в день подписания договора.

Те же помещения ООО "Ростов-Партнер" продало Богатыревой Е.С. по договору купли-продажи от 24.11.2012 за 2,4 млн рублей. В договоре указано, что продавец передает имущество, свободное от любых прав третьих лиц, о которых стороны не могли знать в момент заключения договора.

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и свидетельством о государственной регистрации права подтвержден факт регистрации за Богатыревой Е.С. 06.12.2012 права собственности на указанные помещения.

Став собственником, Богатырева Е.С. направила Игуменову М.А. уведомление об этом от 24.12.2012. В уведомлении предлагалось решить вопрос о заключении договора аренды с новым собственником, а в ином случае - освободить помещения до 31.12.2012 и погасить задолженность в размере 58 708 рублей за 26 дней (с 06.12.2012 по 31.12.2012) из расчета 70 тыс. рублей в месяц.

Не получив согласия на указанное предложение, Богатырева Е.С. обратилась в суд с иском о выселении Игуменова М.А. и взыскании неосновательного обогащения, исходя из размера ежемесячной платы 100 тыс. рублей, а затем по результатам экспертизы увеличив плату до 105 тыс. рублей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснена необходимость применения названного положения и к договорам аренды нежилых помещений.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, в частности, что если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Исключением из этого правила являются случаи, когда покупатель недвижимости в момент приобретения знал о наличии договора аренды, несмотря на отсутствие государственной регистрации, и, приобретая имущество, фактически выразил согласие на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды (пункт 4 информационного письма от 25.02.2014 N 165).

Таким образом, Игуменов М.А. имел по отношению к стороне договора аренды (ООО "Ростов-Партнер") право требовать государственной регистрации договора и соблюдения его условий, однако не реализовал это право до отчуждения имущества новому собственнику. По отношению к Богатыревой Е.С., не являющейся стороной договора аренды, указанное право отсутствует, поскольку Игуменов М.А. не представлял доказательств наличия у покупателя информации о договоре аренды и не ссылался на такие обстоятельства в обоснование своего иска.

Размер неосновательного обогащения определен судом по результатам экспертизы, давшей заключение о рыночной стоимости аренды спорных помещений.

Выводы эксперта Игуменовым М.А. не опровергнуты. В кассационной жалобе заявитель, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, не указал, в чем, по его мнению, заключаются их нарушения. Заявителем не оспариваются выводы судов о моменте освобождения помещений и размере подлежащей возмещению фактическим пользователем стоимости коммунальных услуг.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебных актов.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу N А53-6286/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

О.В. Бабаева Ю.В. Рыжков