Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 мая 2014 г. N Ф08-2766/14 по делу N А32-7017/2013

г. Краснодар

27 мая 2014 г.

Дело N А32-7017/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Рассказова О.Л. и Улько Е.В., в отсутствие в судебном заседании истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) - общества с ограниченной ответственностью "Адда" (ИНН 2319030282, ОГРН 1022302837281), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Адда" и администрации г. Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2013 (судья Огилец А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 (судьи Еремина О.А., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-7017/2013, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Адда" (далее - общество) об истребовании 5,5% (483,9285 кв. м) площади многоквартирного жилого дома общей площадью 8798,7 кв. м по ул. Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе города Сочи (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество обратилось в суд со встречным иском о признании договора от 22.10.2007 N 03.3/188, заключенного обществом и администрацией, о безвозмездной передаче в муниципальную собственность 5,5% от общей площади многоквартирного жилого дома по ул. Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе г. Сочи, недействительным.

Решением от 13.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 26.02.2014, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 26.02.2014 в части обжалуемых выводов апелляционного суда. По мнению заявителя, выводы суда о правовой природе спорного договора и отсутствии в материалах дела доказательств действий администрации в ущерб обществу являются ошибочными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Договор от 22.10.2007 N 03.3/188 не является договором об инвестиционной деятельности. Вывод суда об отсутствии в материалы дела доказательств того, что администрация не исполнила каких-либо обязательств по договору инвестирования либо действовала в ущерб обществу, ошибочен.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение от 13.12.2013 и постановление от 26.02.2014 в части отказа в удовлетворении первоначального иска.

По ее мнению, общество в нарушение условий договора инвестирования не передало администрации 5,5% общей площади жилого дома, что подтверждается материалами дела. Односторонний отказ от выполнения обязательства недопустим.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что 22.10.2007 стороны заключили договор инвестирования N 03.3/188, согласно которому в рамках реализации инвестиционного проекта общество (инвестор) обязалось за счет собственных и (или) привлеченных средств произвести финансирование строительства многоквартирного жилого дома по ул. Дорога на Большой Ахун в Хостинском районе г. Сочи ориентировочной общей площадью 6087,3 кв. м на земельном участке. Срок завершения строительства - I квартал 2009 года.

В соответствии с пунктом 2.4 договора инвестор участвует в развитии социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры города Сочи путем передачи в муниципальную собственность 5,5% общей площади объекта. Администрация обязалась оказывать инвестору в рамках действующего законодательства Российской Федерации содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию администрации, в том числе обеспечивать подготовку и принятие распорядительных документов, необходимых для реализации инвестиционного проекта (пункт 4.1 договора).

Разрешением от 01.09.2011 объект введен в эксплуатацию.

Полагая, что инвестор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2.4 договора инвестирования, администрация обратилась в арбитражный суд.

Общество, полагая, что спорный договор инвестирования является недействительным, обратилось в суд со встречным иском.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 08.02.2011 N 13970/10, от 11.10.2011 N 5495/11 и от 05.02.2013 N 12444/12, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития инженерной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) стороны свободны в заключении договоров и принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. Кроме того, такой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Кодекса). Статьями 309 и 310 Кодекса предусмотрено, что хозяйствующие субъекты не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения добровольно принятого на себя договорного обязательства.

В пункте 4 постановления от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т. д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку условиями договора инвестирования иное не предусмотрено, суды правомерно квалифицировали его в части как договор купли-продажи будущей вещи.

Последствия неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости в соответствии с заключенным договором купли-продажи будущей вещи предусмотрены пунктом 5 постановления N 54. Указанный пункт устанавливает право покупателя требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 Кодекса).

Согласно названной статье в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

В абзаце шестом пункта 5 постановления N 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Кодекса), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суды, исследовав обстоятельства дела, установили, что факт реализации всех помещений в многоквартирном доме третьим лицам подтвержден представленными в материалы дела выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Данные обстоятельства администрация не оспаривает.

В силу прямого указания закона и обязательных для арбитражных судов разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации названное обстоятельство исключает возможность защиты прав администрации путем удовлетворения требований о передаче имущества.

При таких обстоятельствах отказ в иске является правильным.

Довод общества о том, что апелляционный суд неправомерно указал на недоказанность того, что администрация действовала в ущерб обществу, подлежит отклонению. Вывод апелляционного суда в данной части является обоснованным. Общество не представило доказательств того, что допущенные администрацией нарушения градостроительного законодательства причинили обществу какой-либо ущерб.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационных жалобах доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу N А32-7017/2013 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Алексеев

Судьи

О.Л. Рассказов Е.В. Улько