Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 мая 2014 г. N Ф08-3125/14 по делу N А32-29879/2012

г. Краснодар

22 мая 2014 г.

Дело N А32-29879/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Алексеева Р.А. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Фотостудия "Дагомыс"" (ИНН 2318024938, ОГРН 1022302791411) - Карлышева В.Г. (доверенность от 10.01.2014), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (ИНН 2320193203, ОГРН 1112366006455), третьих лиц: администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 (судья Шевченко А.Е.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-29879/2012, установил следующее.

ООО "Фотостудия "Дагомыс"" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Бизнес-Оценка" о признании недостоверным отчета от 22.06.2012 N 13С/6/ОН-2012 об оценке нежилых помещений первого этажа N 19, 32 - 41, 43 - 45 общей площадью 231 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98 (литера А).

Истец, являясь арендатором спорных помещений и обладателем преимущественного права на их выкуп, не согласен с их рыночной стоимостью, определенной ответчиком.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Сочи (далее - администрация) и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент).

Решением от 10.12.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суды пришли к выводу, что спорный отчет не соответствует требованиям действующего законодательства, а величина рыночной стоимости нежилых помещений не является достоверной. Данное обстоятельство подтверждено заключением судебной экспертизы от 19.08.2013 N 021/13.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателей жалобы, суды не учли, что закон не наделяет органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предполагаемого к выкупу имущества. Экспертиза отчета оценки спорного имущества должна осуществляется только экспертом той саморегулируемой организации, членом которой является оценщик. Оспариваемая истцом оценка является достоверной и соответствует законодательству Российской Федерации.

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты надлежит отменить.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на основании договора аренды от 04.05.2011 N ДЗ-18/42-2011 истец арендует нежилые помещения первого этажа N 19, 32 - 41, 43 - 45 общей площадью 231 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, 98. Указанное имущество является собственностью муниципального образования город Сочи.

В соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации муниципального имущества города Сочи на 2012 год, утвержденным решением Городского Собрания Сочи от 24 мая 2012 года N 64, администрацией принято постановление от 24.09.2012 N 2001 об утверждении условий приватизации нежилых помещений (далее - постановление от 24.09.2012 N 2001).

Из пункта 13 приложения к указанному постановлению следует, что нежилые помещения в доме N 98 по ул. Армавирской города Сочи, общей площадью 231 кв. м первого этажа N 19, 32 - 41, 43 - 45 включены в перечень имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества. В приложении указана нормативная цена предлагаемой к реализации недвижимости в размере 11 857 692 рублей, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.06.2012 N 13С/6/ОН-2012, подготовленном ответчиком.

Истец не согласился с рыночной стоимостью недвижимого имущества, определенной в отчете, что и послужило основанием для его обращения в арбитражный суд за защитой своих прав.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции, руководствуясь результатами судебной экспертизы, пришли к выводу, что спорный отчет, подготовленный ответчиком, является недостоверным.

Между тем суды не учли следующего.

Отношения, возникающие при приватизации муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в пункте 5 статьи 3 которого предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), в статье 3 которого закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Согласно частям 1 и 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Участвующими в деле лицами не оспаривается, что общество является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилых помещений в доме N 98 по ул. Армавирской города Сочи, включенных в перечень муниципального имущества, подлежащего приватизации в порядке преимущественного права арендатора на приобретение указанных нежилых помещений. При этом в пункте 13 приложения к постановлению от 24.09.2012 N 2001 нормативная цена предлагаемого к выкупу арендатором (обществом) недвижимого имущества установлена органом местного самоуправления (на основании отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.06.2012 N 13С/6/ОН-2012) в размере 11 857 692 рублей.

В ситуации, когда установленная администрацией в постановлении от 24.09.2012 N 2001 нормативная цена подлежащего приватизации недвижимого имущества препятствует обществу (арендатору этого имущества, имеющему преимущественное право на его приобретение из муниципальной собственности по справедливой (рыночной) цене) реализовать право на выкуп такого имущества, предоставленное ему Законом N 159-ФЗ, права заявителя не могут считаться ненарушенными.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По правилам статей 6, 8, 13 Закона N 135-ФЗ оценка принадлежащего муниципальному образованию недвижимого имущества в целях его приватизации является обязательной, и результаты оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В данном случае результаты оценки недвижимого имущества (отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 22.06.2012 N 13С/6/ОН-2012) положены в основу постановления администрации от 24.09.2012 N 2001.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92), в случае обязательности величины стоимости объекта оценки, оспаривание ее достоверности, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только до момента издания акта государственным органом (заключения договора, принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу изданного акта (в том числе дела об оспаривании ненормативного акта).

Исходя из приведенных норм и учитывая изложенные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, с учетом обязательного характера оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика только до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

При наличии решения публичного образования об утверждении выкупной стоимости арендуемого муниципального имущества удовлетворение требований о признании недостоверными результатов оценки не защитит нарушенные интересы лица, желающего воспользоваться правом на приватизацию такого имущества.

Таким образом, общество имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки путем оспаривания ненормативного правового акта, установившего, по его мнению, завышенную нормативную цену выкупа муниципального имущества. В рамках рассмотрения такого спора согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункт 2 информационного письма N 92).

Поскольку допущенные нарушения привели к принятию неправильных судебных актов, обжалуемые судебные акты надлежит отменить, дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует определить характер возникшего спора, дать правильную квалификацию заявленным требованиям, установить надлежащее процессуальное положение лиц, участвующих в деле, и разрешить спор с учетом подлежащих применению к спорным правоотношениям норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.12.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А32-29879/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

Р.А. Алексеев И.И. Фефелова