Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 июня 2014 г. N Ф08-2558/14 по делу N А32-30145/2012

г. Краснодар

11 июня 2014 г.

Дело N А32-30145/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - закрытого акционерного общества "Кубанская марка" (ОГРН 1022301977730), ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город Краснодар, департамента имущественных отношений Краснодарского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2013 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-30145/2012, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Кубанская марка" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Краснодарскому краю (далее - кадастровая палата), в котором просило:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/10, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011 в размере 11 560 000 рублей,

- обязать кадастровую палату внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) в части сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, указав ее равной рыночной стоимости участка, определенной по состоянию на 01.01.2011 в размере 11 560 000 рублей (уточненные требования, с учетом отказа от требований к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра), принятого судом 06.02.2013, т. 1, л. д. 144 - 145, 147, 162 - 163).

Определениями от 29.11.2012, от 06.02.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) и департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент).

15.04.2013 производство по настоящему делу приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы на предмет установления соответствия отчета N 048/8 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1104 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Решением от 29.10.2013, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.01.2014, иск удовлетворен. Суд определил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, общей площадью 999 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/10, в размере его рыночной стоимости 11 560 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011. На кадастровую палату возложена обязанность в течение 5 дней со дня вступления в законную силу решения по настоящему делу, внести в кадастр сведения о кадастровой стоимости спорного участка в размере его рыночной стоимости 11 560 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011. Судебные акты мотивированы тем, что истец имеет достаточный правовой интерес в изменении кадастровой стоимости, как арендатор спорного земельного участка и плательщик арендной платы, исчисляемой на основе кадастровой стоимости земельного участка. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее (в кадастр) в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс, статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Суд пришел к выводу о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка необоснованно завышена и нарушает права общества как арендатора участка. Доказательства, из которых усматривалась бы иная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, ответчиком и третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, не представлены. Апелляционный суд также отметил, что предусмотренная законом возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 29.10.2013 и апелляционное постановление от 27.01.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе обществу в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, истцом не представлены доказательства нарушения его прав. Самостоятельное оспаривание достоверности оценки после принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации нормативного акта о ее утверждении невозможно. Обращение в арбитражный суд с иском к управлению Росреестра об обязании установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в связи с определением кадастровой стоимости при изменении по инициативе правообладателя вида разрешенного использования спорного участка, является ненадлежащим способом защиты права. Доказательства досудебного обращения общества в департамент по вопросу о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отсутствуют. Уменьшение кадастровой стоимости повлияет на сумму налога, чем будут существенно уменьшены поступления в бюджет и нарушены права населения города. Объективность проведенной оценки рыночной стоимости земельного участка сомнительна, ввиду значительности разницы между его кадастровой и рыночной стоимостью.

Отзывы на кассационную жалобу участвующими в деле лицами не представлены.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 27.10.2011 N 4300017854 и договора от 28.11.2011 о передаче прав и обязанностей по названному договору аренды общество является арендатором земельного участка площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кубанская Набережная, 3/10. Размер арендной платы по договору определяется с применением значения кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 13 - 18, 22 - 24, 25 - 28).

Суды установили, что приказом департамента от 22.11.2011 N 1756 утверждены результаты кадастровой оценки стоимости спорного земельного участка, установленной на 01.01.2011 в размере 20 553 276 рублей 15 копеек, что отражено в кадастровом паспорте участка от 18.07.2012 (т. 1, л. д. 28 - 30).

27.07.2012 оценщиком ООО "Институт оценки, бизнеса и права" по заказу общества определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:43:0208042:1104 по состоянию на 01.01.2011, размер которой отражен в отчете N 048/8-12 и составил 11 560 000 рублей (т. 1, л. д. 32 - 113).

13.08.2012 некоммерческим партнерством Саморегулируемой организацией оценщиков "Деловой союз оценщиков" подготовлено положительное экспертное заключение на отчет N 048-8/12 об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. Отчет признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков" (т. 1, л. д. 115 - 126).

Общество, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении требований истца суды правомерно руководствовались положениями статьи 66 Земельного кодекса, Закона об оценочной деятельности, а также учитывали правовые подходы, сформулированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11.

В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Приведенный в жалобе аргумент о невозможности самостоятельного оспаривания достоверности оценки после принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации нормативного акта о ее утверждении, несостоятелен, поскольку при решении вопроса об определении кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в кадастр, посредством указания его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса), достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания не являются.

Обязательный досудебный порядок разрешения споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков федеральным законом, применимым к рассматриваемым отношениям, не установлен.

Указание в жалобе на то, что обращение в арбитражный суд с иском к управлению Росреестра об обязании установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в связи с определением кадастровой стоимости при изменении по инициативе правообладателя вида разрешенного использования спорного участка, является ненадлежащим способом защиты права, отклоняется. Предметом настоящего спора являются требования, предъявленные к иному лицу, основанные на иных фактических обстоятельствах.

В статье 12 Закона об оценочной деятельности закреплено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, одним из допустимых доказательств по спорам об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости является отчет независимого оценщика (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса).

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета, под которой понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, включающего требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса).

Определением от 15.04.2013 суд первой инстанции по ходатайству истца назначил экспертизу на предмет установления соответствия отчета N 048/8 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1104 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Заключение судебной экспертизы от 27.05.2013 N 2705/0024-13 содержит положительный ответ на поставленный судом вопрос (т. 2, л. д. 13 - 39).

Довод жалобы о том, что рыночная стоимость земельного участка определена не объективно, не принимается. Возражая против достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной в отчете от 27.07.2012 N 048/8-12, в отношении которого имеется положительное экспертное заключение от 13.08.2012 и заключение судебной экспертизы от 27.05.2013, администрация не представила доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объекта недвижимости, или недостоверности рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке от 27.07.2012 N 048/8-12.

Приведенный в жалобе аргумент о том, что установление рыночного размера кадастровой стоимости земельного участка ниже его действующей кадастровой стоимости повлечет сокращение поступлений в местный бюджет, нарушение прав населения города Краснодара, сам по себе основанием для отмены судебных актов быть не может. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения методом массовой оценки (без учета уникальных характеристик объекта) посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости участков.

Проверив довод жалобы об отсутствии у общества заинтересованности (подлежащего защите права и охраняемого законом интереса) в установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ, Закон о кадастре недвижимости) кадастр является федеральным государственным информационным ресурсом (часть 2 статьи 1 Закона N 221-ФЗ).

Пункты 11 и 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ определяют, что в кадастр вносятся, в том числе сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в кадастр кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства.

С учетом положений статей 4, 65 Арбитражного процессуального кодекса и приведенных разъяснений, истец должен доказать, что принадлежащие ему права и законные интересы нарушаются внесенной в кадастр кадастровой стоимостью земельного участка.

В обоснование права требовать изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость общество представило заключенный обществом с ограниченной ответственностью "Финансы.Экономика.Строительство" (далее - ООО "Финансы.Экономика.Строительство.") и администрацией договор от 27.10.2011 N 4300017854 аренды земельного участка площадью 999 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0208042:1104, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 3/10, а также договор от 28.11.2012 о передаче обществу прав и обязанностей по данному договору аренды от ООО "Финансы.Экономика.Строительство." (далее - договор перенайма от 28.11.2012).

Согласно пункту 1.3 договора аренды участок предоставлен для строительства гостиницы. Договор действует в течение 10 лет, с 24.10.2011 по 24.10.2021 (пункт 6.1).

Копии договоров аренды от 27.10.2011 и договора перенайма от 28.11.2012 содержат отметки об их государственной регистрации (т. 1, л. д. 24, 25).

В кадастровом паспорте спорного участка его площадь определена как 999+/-11 кв. м.

Согласно абзацу 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" определена компетенция органов государственной власти Краснодарского края и органов местного самоуправления в сфере распоряжения земельными участками до разграничения государственной собственности на землю в городе Краснодаре.

Наличие у истца оснований для предъявления требований об изменении кадастровой стоимости спорного участка с учетом содержания названных норм (распоряжения земельным участком собственником или управомоченным на то им или законом лицом) суды не проверили.

Имеющиеся в отчете об оценке от 27.07.2012 сведения о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 23:43:0208042:1104 на праве собственности муниципальному образованию город Краснодар, документально не подтверждены (т. 1, л. д. 37, 46).

Доказательства, подтверждающие строительство на участке объекта недвижимости, либо государственной регистрации прав на него за истцом в деле отсутствуют.

С учетом изложенного правомерность вывода судов о заинтересованности истца в снижении стоимости аренды земельного участка путем изменения его кадастровой стоимости, внесенной в кадастр по состоянию на 01.01.2011, подлежит дополнительной проверке, а первоначальный арендатор - привлечению к участию в деле (статья 51, часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Согласно пункту 1 постановления администрации от 24.10.2011 N 7866 ООО "Финансы.Экономика.Строительство" предоставлен в аренду для строительства гостиницы земельный участок площадью 999 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций и водоохранной зоне реки Кубань. В отчете об оценке от 27.07.2012 N 048/8-12 указано, что в непосредственной близости от спорного земельного участка расположен особый природный объект - затон реки Кубань (т. 1, л. д. 19, 46 - 47).

Принимая во внимание, что иск об установлении кадастровой собственности предъявлен не собственником земельного участка, а также отсутствие в деле доказательств завершения процедуры разграничения государственной собственности на землю, судебные акты также не содержат выводов о лице, которое должно быть привлечено к участию в деле в качестве представителя собственника участка.

Одним из участвующих в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в решении от 29.10.2013 и апелляционном постановлении от 27.01.2014 указано управление Росреестра. Однако процессуального документа о привлечении его к участию в деле в указанном статусе в деле не имеется.

Поскольку при разрешении иска общества суды не приняли во внимание содержание представленных в дело доказательств, решение и апелляционное постановление надлежит отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, проверить наличие у общества заинтересованности в изменении кадастровой стоимости земельного участка, после чего, соблюдая требования процессуального закона к содержанию судебного акта, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2014 по делу N А32-30145/2012 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин