Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 5 декабря 2014 г. N Ф08-3747/14 по делу N А32-39867/2012

г. Краснодар

05 декабря 2014 г.

Дело N А32-39867/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Фефеловой И.И., судей Алексеева Р.А. и Улько Е.В., при участии в судебном заседании от истца (по первоначальному иску) - индивидуального предпринимателя Булатова Алана Эдуардовича (ИНН 230403817520, ОГРНИП 310230410200069) - Преснухиной Ю.А. (доверенность от 08.07.2014), в отсутствие ответчика (по первоначальному иску) - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Булатова Алана Эдуардовича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2014 по делу N А32-39867/2012 (судьи Попов А.А., Галов В.В., Малыхина М.Н.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Булатов Алан Эдуардович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) о признании права собственности на многоквартирный трехэтажный жилой дом с цокольным этажом (литера Д) общей площадью 1860,5 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 34 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 25.03.2013 принят встречный иск администрации к предпринимателю о сносе самовольной постройки - многоквартирного дома с мансардой, расположенной по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Луначарского, 34 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 12.11.2013 первоначальный иск удовлетворен, за предпринимателем признано право собственности на многоквартирный жилой дом.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что многоквартирный жилой дом соответствует параметрам малоэтажного жилого дома до трех этажей включительно, строительство которых разрешено на земельном участке предпринимателя согласно его назначению. Спорный объект недвижимого имущества не противоречит требованиям строительных норм и правил, экологических и санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, противопожарных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, а также не угрожает жизни и здоровью граждан. Самовольная постройка возведена в границах земельного участка, принадлежащего предпринимателю, требования земельного и градостроительного законодательства в аспекте соответствия категории земель, вида разрешенного использования и территориальной зоны назначению объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации не нарушаются. Приведенные обстоятельства являются достаточными для удовлетворения заявленного иска, что исключает возможность удовлетворения встречного иска.

Не согласившись с решением суда от 12.11.2013, администрация обжаловала его в суд апелляционной инстанции.

Постановлением от 30.03.2014 апелляционный суд отменил решение суда от 12.11.2013, отказал предпринимателю в иске, удовлетворив встречный иск администрации о сносе многоквартирного жилого дома, взыскал с предпринимателя в доход федерального бюджета 6 тыс. рублей государственной пошлины по встречному иску и по апелляционной жалобе.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что строительство многоквартирного жилого дома осуществлено без соответствующего разрешения на строительство и согласованной в установленном порядке проектной документации. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения требования о признании права собственности на многоквартирный жилой дом, требования администрации о его сносе заявлено правомерно.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановление от 30.03.2014, оставить в силе решение от 12.11.2013. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии вины предпринимателя в возведении самовольной постройки, поскольку после приобретения земельного участка с расположенным на нем объектом он выполнил работы по приведению строения в соответствие со строительными нормами и правилами, в том числе уменьшил его этажность. На момент возведения строения на спорном земельном участке разрешалось размещение малоэтажных многоквартирных домов, предприниматель изменил вид разрешенного использования земельного участка. Кроме того, спорный объект является малоэтажным многоквартирным домом, что не исключает его использования в качестве индивидуального жилого дома предназначенного для проживания одной семьи, для чего достаточно провести работы по внутренней перепланировке помещений. Постройка возведена в границах земельного участка находящегося в собственности предпринимателя, требования земельного и градостроительного законодательства в части соответствия категории земель, вида разрешенного использования и территориальной зоны назначению объекта и возможности его дальнейшей эксплуатации не нарушены. В связи с чем, такая мера как снос спорного объекта явно нарушает права истца как собственника земельного участка.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит частичному удовлетворению.

Из материалов дела видно и судами установлено, что 06.12.2010 администрация выдала Тумановой С.В. разрешение на строительство (N Ru 233303000-224) 3-этажного индивидуального жилого дома по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 34, после чего ею начаты работы по подготовке и осуществлению строительных работ.

По договору купли-продажи от 12.05.2011, заключенному Тумановой С.В. и Громовым Г.И., последний приобрел право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410037:81 общей площадью 792 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 34 (далее - спорный земельный участок) и продолжил строительство.

Согласно акту проверки от 13.02.2012 N 05-Ф-40-ТМ на спорном земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществляется возведение многоквартирного жилого дома без получения разрешения на строительство. Размещение объекта не соответствует схеме планировочной организации земельного участка.

Громов Г.И. и предприниматель заключили договор купли-продажи от 14.07.2012, согласно которому в собственность предпринимателя перешел земельный участок с кадастровым номером 23:40:0410037:81 общей площадью 792 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, ул. Луначарского, 34, с расположенными на нем объектами. Предприниматель зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок, о чем выдано свидетельство от 01.08.2012 серии 23-АК N 992411. Истец произвел строительные работы по уменьшению этажности и общей площади строения и обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного трехэтажного жилого дома.

Отказ в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома и на ввод его в эксплуатацию послужили основанием для обращения предпринимателя с иском в суд о признании права собственности на него.

Законность судебного акта проверяется кассационным судом в обжалуемой части в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требований о признании права собственности на спорный многоквартирный жилой дом, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

На момент возведения спорного здания действовал Градостроительный кодекс Российской Федерации от 26.12.2004 N 190-ФЗ (далее - Градостроительный кодекс).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса (в редакции на момент осуществления строительства) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 указанной статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

Исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство закреплён в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

О необходимости получения разрешения на строительство для возведения объекта недвижимого имущества указывает и статья 3 Федерального закона Российской Федерации от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российский Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, если лицо, создавшее самовольную постройку предпринимало меры к получению разрешения на строительство и/или к вводу объекта в эксплуатацию.

В пункте 9 информационного письма N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

15 апреля 2013 года администрация отказала в выдаче предпринимателю разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, мотивировав своё решение тем, что при строительстве здания предприниматель отклонился от разрешения на строительство в части назначения объекта капитального строительства, схемы планировочной организации земельного участка в части изменения размеров и конфигурации планируемого индивидуального жилого дома.

С заявлением о выдаче разрешения на строительство предприниматель обратился 23.04.2013, после возведения спорного многоквартирного жилого дома и получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а так же после обращения администрации со встречным иском о сносе объекта самовольного строительства.

Решением от 06.05.2013 N 110-15-5192/13-35-02 первый заместитель главы муниципального образования город-курорт Геленджик отказал в выдаче разрешения на строительство, мотивировав это тем, что предприниматель не представил всего перечня документов, установленного действующим законодательством. Кроме того, на дату обращения предпринимателя объект самовольного строительства (многоквартирный жилой дом) уже был закончен строительством, в то время как процедура выдачи разрешения на строительство должна предшествовать началу самого строительства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предприниматель не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие обращение его правопредшественников в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию многоквартирного жилого дома.

В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что предпринимателю либо его правопредшественникам чинились препятствия в получении разрешения на строительство спорного объекта или в получении такого разрешения им было необоснованно отказано до начала возведения постройки.

Суд апелляционной инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал правильный вывод, что требования предпринимателя не подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной нормы.

Удовлетворяя требования администрации о сносе спорного объекта, суд апелляционной инстанции исходил из того, что разрешение на строительство от 06.12.2010 N Ru 233303000-224 не предоставляло предпринимателю либо его правопредшественникам права на строительство спорного объекта, поскольку в результате осуществления строительных работ вместо индивидуального жилого дома на спорном земельном участке возведено здание, на первом этаже которого размещаются помещения коммерческого назначения (нежилые помещения), а на последующих этажах по 7 обособленных изолированных помещений (квартир) на каждом этаже с выходом на общую лестничную клетку и далее в подъезд. Предприниматель не представил доказательства, подтверждающие обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство до начала работ по созданию спорного объекта.

Вместе с тем суды не учли следующее.

Пунктом 28 постановления Пленумов N 10/22 предусмотрено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Податель кассационной жалобы указывает на то, что спорный объект является малоэтажным многоквартирным домом, что не исключает его использования в качестве индивидуального жилого дома предназначенного для проживания одной семьи, для чего достаточно провести работы по внутренней перепланировке помещений; постройка возведена в границах земельного участка, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, требования земельного и градостроительного законодательства в части соответствия категории земель, вида разрешенного использования и территориальной зоны назначению объекта им не нарушены.

Суды не исследовали вопрос о возможности приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства под многоквартирный жилой дом (соответствующее разрешительной документации), как на это указывает предприниматель. Для выяснения этого вопроса, исходя из предмета и оснований заявленных встречных исковых требований (а именно об обязании снести самовольно возведенную постройку), следовало обсудить вопрос о назначении судебно-технической экспертизы по делу.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что выводы судов сделаны при неполном выяснении всех обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, в связи с чем обжалуемое постановление в указанной части, в силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежит отменить.

Поскольку для принятия законного и обоснованного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, дело необходимо направить на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить, возможно ли приведение постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства под многоквартирный жилой дом, и с учетом установленных обстоятельств принять судебный акт, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.11.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2014 по делу N А32-39867/2012 в части удовлетворения иска администрации муниципального образования город-курорт Геленджик отменить, дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. В остальной части постановление от 30.03.2014 по делу N А32-39867/2012 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.И. Фефелова

Судьи

Р.А. Алексеев Е.В. Улько