Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 декабря 2014 г. N Ф08-7773/14 по делу N А63-12937/2013

г. Краснодар

10 декабря 2014 г.

Дело N А63-12937/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зуб А.А. (с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ставропольского края), при участии в судебном заседании от истца - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 1022601934486) - Берегового О.Н. (доверенность от 12.11.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Оганезова Евгения Геннадьевича (ОГРНИП 304263516300164) - Оганезова Е.Г. (лично), Майдибор Н.П. (доверенность от 03.03.2014), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Оганезова Евгения Геннадьевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2014 (судья Карпель В.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 (судьи Казакова Г.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу N А63-12937/2013, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Оганезову Евгению Геннадьевичу (далее - предприниматель), в котором просил:

- обязать предпринимателя возвратить земельный участок площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, в квартале 75, в районе жилого дома N 243, в освобожденном виде, для чего демонтировать нестационарный торговый объект (уточненные требования, т. 1, л. д. 43, 125 - 127).

Решением от 03.03.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.06.2014, требования комитета удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что комитет уведомлением от 05.08.2013 сообщил предпринимателю о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения земельного участка. Указанное обстоятельство подтверждается реестром внутренних почтовых отправлений от 07.08.2013 о направлении писем заказными почтовыми отправлениями с уведомлением. При прекращении договора арендатор, в силу статьи 622 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Право на размещение торгового павильона может быть подтверждено только определенными документами, а именно, договором на право пользования земельным участком. Подписанный ранее краткосрочный договор аренды не обеспечивает в спорной ситуации предпринимателю статуса законного землепользователя, не подтверждает наличие у предпринимателя законного права на размещение торгового павильона. Обязанность по возвращению земельного участка предпринимателем не исполнена. Апелляционный суд также отметил, что действие договора аренды земельного участка от 04.06.2010 N 8211 прекращено как на основании его пункта 6.3, так и в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса, статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), ввиду наличия возражений арендодателя на продолжение арендных отношений, выраженных в отказах от заключения договора на новый срок и в требованиях об освобождении участка. Положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса в данном случае не применяются. Арендодатель принял все зависящие от него меры для извещения ответчика о прекращении арендных отношений и исполнения требований об освобождении земельного участка. Спорный участок, несмотря на снятие его с государственного кадастрового учета, может быть идентифицирован. Предприниматель использует земельный участок без надлежащего разрешения, то есть самовольно, по прекратившему действие договору от 04.06.2010 N 8211, поэтому нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 03.03.2014 и апелляционное постановление от 27.06.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, решение и апелляционное постановление являются незаконными и необоснованными.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс) заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи.

Письменный отзыв на кассационную жалобу от комитета не поступил.

В судебном заседании предприниматель и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы, в том числе по причине оставления без внимания доводов апелляционной жалобы, настаивали, против этого возразил представитель комитета.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы города Ставрополя от 16.04.2010 N 805, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 04.06.2010 N 8211, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду, без права капитального строительства, земельный участок с кадастровым номером 26:12:030110:126, общей площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, в квартале 75, под торговым киоском в районе жилого дома N 243 (далее - земельный участок, т. 1, л. д. 17 - 21, 23 - 24, 25).

Срок аренды земельного участка установлен на два года с 16.04.2010 по 15.04.2012 (пункт 2.2), стороны договорились о применении условий договора к правоотношениям, возникшим до его заключения, начиная с 16.06.2009 (пункт 2.1).

В пунктах 4.1.5, 4.4.15 договора аренды закреплено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора по первому требованию администрации города Ставрополя (далее - администрация) и обязанность арендатора освободить земельный участок по первому требованию администрации.

Согласно пункту 6.3 договора при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специального уведомления арендатора, который не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора на новый срок, если его исключительное право не предусмотрено законом.

При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии (пункт 6.4).

По истечении указанного в договоре срока (15.04.2012) предприниматель не возвратил земельный участок комитету и продолжил его использование, что не оспаривается участвующими в деле лицами.

Уведомлением от 05.08.2013 комитет сообщил предпринимателю, что по условиям пункта 6.3 договора аренды считает его автоматически прекращенным по истечении срока аренды (15.04.2012), а участок - используемым без надлежаще оформленных документов.

В этом же письме комитет, сославшись на положения Гражданского кодекса о порядке возобновления договора аренды на неопределенный срок и процедуре отказа от такого договора, предупредил предпринимателя о прекращении арендных отношений в отношении спорного земельного участка, предложил ему в трехмесячный срок с момента получения данного уведомления освободить используемый участок и сообщить комитету о его освобождении (т. 1, л. д. 28 - 29).

В материалы дела представлено доказательство отправки предпринимателю 07.08.2013 названного уведомления по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 73, кв. 9 (т. 1, л. д. 30).

20.11.2013 отделом муниципального земельного контроля комитета проведено с выездом на место обследование земельного участка по ул. Ленина, N 243, составлен акт о том, что по указанному адресу расположен нестационарный торговый объект "Газеты. Журналы", используемый Оганезовым Е.Г., земельный участок не освобожден (т. 1, л. д. 26 - 27).

Полагая, что предприниматель самовольно использует для осуществления торговой деятельности спорный земельный участок, и им не выполнена обязанность по освобождению участка и возврату его арендодателю при прекращении договора (статья 622 Гражданского кодекса), комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса). При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59). Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

В соответствии с пунктом 2.2 договора срок его действия установлен с 16.04.2010 по 15.04.2012. Проведение государственной регистрации договора аренды пунктом 4.4.5 вменено в обязанность арендатору.

Вместе с тем, доказательства, подтверждающие регистрацию договора аренды в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют. Напротив, имеющиеся документы свидетельствуют об обратном. 03 ноября 2010 года в государственной регистрации договора аренды от 04.06.2011 N 8211 предпринимателю отказано, ввиду нарушения порядка предоставления земельного участка (т. 1, л. д. 44 - 46).

Сведений об оспаривании отказа в государственной регистрации арендной сделки и признания его незаконным в деле не имеется.

Правовая оценка договору аренды от 04.06.2010 N 8211 на предмет его заключенности сторонами в установленном законом порядке и действительности (отсутствии признаков ничтожной сделки) в судебных актах отсутствует.

В материалах дела имеется также договор аренды земельного участка от 07.06.2007 N 5801, подписанный комитетом и предпринимателем, с установленным сроком аренды в 364 дня, который суды не исследовали и его правовое значение в спорных правоотношениях не определили (т. 1, л. д. 63 - 72).

Между тем, в дело представлена также копия вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 17.09.2013 по делу N А63-5395/2013 по иску администрации Ленинского района г. Ставрополя к предпринимателю, при участии комитета в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, об освобождении земельного участка под торговым киоском "Газеты. Журналы", находящегося по ул. Ленина, 243, в г. Ставрополе.

В рамках вышеназванного дела суд пришел к выводу о том, что торговый павильон возведен предпринимателем на участке в соответствии с его назначением и условиями договора аренды от 07.06.2007 N 5801. Принятие администрацией постановления от 16.04.2010 N 805 и подписание договора аренды от 04.06.2010 N 8211, не признанного заключенным в установленном законом порядке, принятие арендных платежей, суд расценил в качестве доказательств возобновления договорных отношений с предпринимателем на неопределенный срок (т. 1, л. д. 115 - 119).

Решение от 17.09.2013 по делу N А63-5395/2013 не содержит информации о направлении предпринимателю уведомления от 05.08.2013 (или другого) об отказе от договора аренды от 07.06.2007 N 5801.

При рассмотрении настоящего дела получение предпринимателем уведомления от 05.08.2013, с истечением трехмесячного срока от момента которого, комитет связал возникновение у предпринимателя обязанности освободить спорный в настоящем деле земельный участок, судебные инстанции не проверили.

Администрация к участию в настоящем деле не привлечена, на пункты договоров аренды, предусматривающие обязанность арендатора освободить участок по первому требованию администрации, комитет при подаче иска не ссылался. При таких обстоятельствах оснований считать переписку администрации с предпринимателем по вопросу о предоставлении земельного участка на новый срок, доказательством наличия воли арендодателя (комитета) на прекращение арендных отношений у суда апелляционной инстанции не имелось (т. 1, л. д. 47 - 48, 49 - 50).

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка (статья 60 Земельного кодекса).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственника или законное владение (пункт 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22).

Поэтому, обращаясь в суд с требованием об освобождении земельного участка (путем демонтажа находящегося на нем нестационарного торгового объекта), орган местного самоуправления должен документально подтвердить, что спорный объект принадлежит ответчику, незаконно занимающему участок, а также надлежаще идентифицировать объект, подлежащий демонтажу.

Вместе с тем, исковые требования комитетом в названной части не конкретизированы, подтверждающие их доказательства суду не представлены и не исследованы.

При таких обстоятельствах решение от 03.03.2014 и апелляционное постановление от 27.06.2014 об удовлетворении требований комитета не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Вывод о наличии у предпринимателя обязанности освободить спорный земельный участок, ввиду отказа комитета, выраженного в уведомлении от 05.08.2013, от договора аренды от 04.06.2010 N 8211, возобновленного на неопределенный срок, на представленных в дело доказательствах не основан.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судами первой и апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, в том числе основания возникновения (прекращения) между сторонами арендных отношений по поводу земельного участка, характеристики и конструктивные особенности торгового объекта, о демонтаже которого заявлено, наличие у ответчика права на размещение нестационарного торгового объекта на спорном участке и осуществление с его использованием соответствующей деятельности, рассмотреть вопрос о необходимости привлечения к участию в деле администрации (иного органа местного самоуправления, с учетом распределения полномочий между ними в муниципальном образовании), дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2014 по делу N А63-12937/2013 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов И.В. Сидорова