Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 декабря 2014 г. N Ф08-9130/14 по делу N А63-5190/2014

г. Краснодар

22 декабря 2014 г.

Дело N А63-5190/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Василенко Ольги Ивановны (ИНН 263401178287, ОГРНИП 307263527600078), ответчиков: администрации муниципального образования город Ставрополь (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901), комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ОГРН 102601934486), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (ИНН 2634063830, ОГРН 1042600339737, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Василенко Ольги Ивановны на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.06.2014 (судья Турчин И.Г.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу N А63-5190/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Василенко О.И. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования город Ставрополь (далее - администрация), комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - управление Росреестра) о признании договора от 21.04.2008 N 5127 аренды нежилых помещений общей площадью 29,1 кв. м заключенным; признании заключенным и подлежащим государственной регистрации договора аренды тех же помещений от 10.02.2010 N 5777.

Решением от 23.06.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.09.2014, в иске отказано. Суды пришли к выводу об избрании предпринимателем ненадлежащего способа защиты права. Для Василенко О.И. конечной целью являлся выкуп муниципального имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). Однако, как указали суды, установленные в Законе условия для реализации преимущественного права выкупа отсутствуют, так как имущество не находилось в непрерывном законном пользовании Василенко О.И. в течение установленного срока (двух лет до дня вступления Закона N 159-ФЗ в силу); имущество представляет собой части помещений, которые не могут быть самостоятельным объектом выкупа.

В кассационной жалобе предприниматель Василенко О.И. просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что отказ в признании договора аренды от 21.04.2008 N 5127 заключенным и в государственной регистрации договора от 10.02.2010 N 5777 препятствует ей в реализации преимущественного права на приватизацию помещений, арендовавшихся с 2000 года. Отказ управления Росреестра в регистрации договора от 10.02.2010 N 5777 со ссылкой на его заключение без проведения торгов незаконен. В соответствии со статьей 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции" договоры аренды муниципального имущества могут заключаться с субъектами малого и среднего предпринимательства на новый срок без проведения торгов при условии, что имущество находилось у них в аренде на основании договоров, заключенных до 01.07.2010. Данное условие соблюдено, так как помещения находились у заявителя на основании договора аренды от 21.04.2008 сроком действия по 31.12.2008.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Предметом договора срочной аренды от 21.04.2008 N 5127, заключенного комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), являлась торговая площадь 29,1 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, д. 14/1. В представленной в материалы дела копии данного договора номера помещений и иные сведения, которые позволяли бы определить объекты, образующие указанную торговую площадь, отсутствуют. Договор заключен сроком до 31.12.2008, т. е. в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не требовал государственной регистрации.

В последующем договоре от 10.02.2009, заключенном теми же лицами на срок до 29.12.2009, указано, что во временное пользование арендатору передаются часть N 87 площадью 18,7 кв. м, N 89, часть N 92 площадью 0,7 кв. м, часть N 93 площадью 2 кв. м, расположенных на 1 этаже здания литера А по адресу: г. Ставрополь, ул. Семашко, 14/1. Общая площадь помещений - 29,1 кв. м,

Таким же образом предмет аренды обозначен в договоре от 10.02.2010 N 5777, заключенном на срок по 29.12.2014.

В июле 2012 года Василенко О.И. обратилась в комитет с заявлением о приватизации арендуемых помещений, сославшись на статью 3 Закона N 159-ФЗ.

Письмом от 22.11.2012 комитет отказал предпринимателю в выкупе, указав, что реализация указанного в Законе N 159-ФЗ преимущественного права возможна лишь предпринимателями-арендаторами, владеющими муниципальным имуществом на основании договоров аренды непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу, т. е. с 22.06.2006 и ранее. В то время как Василенко О.И. зарегистрировалась в качестве предпринимателя 03.10.2007, а арендатором является с 01.04.2008.

Управление Росреестра 27.07.2011 повторно отказало предпринимателю в регистрации договора аренды от 10.02.2010, указав, что этот договор не соответствует требованиям об обязательном проведении конкурсов и аукционов договоров аренды, предусмотренным пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Управление также сообщило, что в соответствии с пунктом 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства. Однако договор аренды от 21.04.2008 не позволяет установить, какие именно помещения (части помещений) были переданы в аренду до 01.07.2008, в связи с чем данный договор не может являться основанием для регистрации договора аренды от 10.02.2010, заключенного без проведения торгов.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте аренды считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным.

Судебной практикой выработано правило, согласно которому стороны, исполнявшие договор, не могут ссылаться на его незаключенность, в частности при расчетах, ввиду несогласованности предмета, поскольку для самих сторон при его исполнении отсутствовала неопределенность. Однако данное правило не действует в отношении третьих лиц, не являвшихся сторонами исполнявшими сделку. В связи с этим отказ управления Росреестра в совершении публичного действия - регистрации договора аренды от 10.02.2010 - соответствовал статье 607 ГК РФ

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлены условия реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. В силу данной нормы субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором аренды.

В последующей редакции статьи 3 Закона N 159-ФЗ реализация преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обусловлена тем, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Именно с учетом названных изменений Василенко О.И. обратилась в суд с требованием о легализации договора аренды от 10.02.2010, чтобы к 01.07.2013 иметь возможность выкупить арендуемое имущество.

Однако, исходя из приведенных норм, суды пришли к правильному выводу о том, что комитет и управление обоснованно отказали предпринимателю как в приватизации (поскольку до вступления в силу Закона N 159-ФЗ Василенко О.И. не являлась субъектом малого или среднего предпринимательства в течение необходимого срока и не владела непрерывно в течение этого же срока объектом аренды), так и в регистрации договора.

Названные обстоятельства являлись достаточными для отказа в заявленных требованиях.

Дополнительно суды указали, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом приватизации может быть обособленный объект недвижимости, признаваемый таковым в силу статьи 130 ГК РФ.

Данный вывод в кассационной жалобе не оспаривается, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для проверки его законности.

Тем не менее, можно отметить, что указанный вывод не противоречит пункту 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества", относящему к объектам приватизации здания, строения и сооружения, т. е. объекты, признаваемые самостоятельными, не связанными с другими объектами недвижимости. Истица вывод судебных инстанций не опровергла и не представила доказательств того, что арендуемые ею части помещений обладают указанными свойствами.

При названных обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 23.06.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2014 по делу N А63-5190/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

В.Ф. Кухарь Л.И. Савенко