Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 января 2015 г. N Ф08-10286/14 по делу N А32-3097/2014

г. Краснодар

26 января 2015 г.

Дело N А32-3097/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании представителей истца - закрытого акционерного общества "санаторий "Жемчужина моря" (ОГРН 1022300768820), ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ОГРН 1027700485757), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, департамента имущественных отношений Краснодарского края, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2014 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А32-3097/2014, установил следующее.

Закрытое акционерное общество "санаторий "Жемчужина моря" (далее - общество, санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (в лице филиала по Краснодарскому краю, далее - кадастровая палата), в котором просило:

- установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 59 682 кв. м, с кадастровым номером 23:40:0202006:18, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Мира, 20 (далее - земельный участок), равной его рыночной стоимости в сумме 64 591 000 рублей по состоянию на 01.01.2011,

- обязать кадастровую палату в течение 5 дней с момента вступления в силу решения суда внести в государственный кадастр недвижимости (далее - кадастр) сведения о рыночной стоимости земельного участка (уточненные требования, т. 2, л. д. 32 - 33, 43).

Определением от 10.02.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация), департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра).

Решением от 24.06.2014, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 26.09.2014, иск удовлетворен. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 64 591 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2011. На кадастровую палату возложена обязанность в течение пяти дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу внести в кадастр сведения о кадастровой стоимости спорного участка, в размере его рыночной стоимости 64 591 000 рублей. Судебные акты мотивированы тем, что общество является арендатором земельного участка и собственником находящихся на нем объектов недвижимости. В дело представлено заключение эксперта об определении рыночной стоимости земельного участка на дату массовой оценки (01.01.2011), подготовленное по результатам назначенной судом экспертизы, и не оспоренное участвующими в деле лицами по форме и по содержанию. Поскольку решением от 20.12.2012 N 47/2 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее - комиссия) кадастровая стоимость спорного земельного участка, равная его рыночной стоимости, установлена на произвольную дату (05.10.2012), суд это решение во внимание не принял. Апелляционный суд, оставляя решение от 24.06.2014 без изменения, отметил, что кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью, однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости. В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", далее - Закон об оценочной деятельности, Закон N 135-ФЗ, в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11). Законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в кадастр, посредством указания его рыночной стоимости, при этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в кадастр кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения соответствующих изменений в сведения кадастра. Процессуальным законодательством установлены особые правила оспаривания результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Администрация о назначении по делу повторной экспертизы в суде первой инстанции не ходатайствовала. Установив значительное превышение кадастровой стоимости спорного земельного участка над его рыночной стоимостью, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования общества. Возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной установлена нормой пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 24.06.2014 и апелляционное постановление от 26.09.2014 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, на территории Краснодарского края с 01 января 2012 года действуют результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденные приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 N 1756. Кадастровая стоимость спорного участка названным приказом не утверждена, определенная с применением установленного приложением N 2 к нему среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале 23:40:0202006, с видом разрешенного использования "для размещения санатория" (5 487,16 рублей/кв. м), кадастровая стоимость земельного участка составила 327 484 683 рубля 12 копеек. На основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка общество обращалось в комиссию за пересмотром результатов определения его кадастровой стоимости. Решением комиссии от 20.12.2012 кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере рыночной стоимости 193 394 000 рублей. Названное решение в арбитражном суде оспорено не было. Оснований для повторного пересмотра кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке, при наличии решения комиссии от 20.12.2012, не имелось. Предусмотренное статье 24.19 Закона об оценочной деятельности (в применимой редакции) право истца на приведение кадастровой стоимости участка в соответствие с его рыночной стоимостью, было реализовано им до обращения в арбитражный суд (посредством обращения в комиссию).

От общества поступил отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Администрацией и управлением Росреестра письменно заявлены ходатайства о проведении судебного разбирательства в отсутствие их представителей, которые окружным судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс).

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании договора аренды от 19.01.2012 N 4000004281 общество является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, предоставленного на срок 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования землей, для эксплуатации зданий и сооружений. Размер арендной платы определяется с применением значения кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л. д. 31 - 36, 36 - 37).

10 декабря 2011 года на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0202006:18 зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Геленджик, 15.02.2012 - обременение долгосрочной арендой (на 49 лет) в пользу общества (т. 1, л. д. 49).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 25.01.2014, 31 июля 2013 года в отношении спорного участка зарегистрировано обременение, возникшее из договора субаренды от 17.07.2012, в пользу Коханова Александра Ивановича (т. 1, л. д. 49 - 52).

Решением от 20.12.2012 комиссии, созданной при управлении Росреестра для рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости, по итогам рассмотрения заявления общества и представленных им документов, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равной 193 394 000 рублей, установленной в отчете об оценке от 22.11.2012 N 01-215-12 по состоянию на 05.10.2012 (т. 2, л. д. 28 - 29).

Кадастровая стоимость спорного участка в размере 193 394 000 рублей внесена в кадастр (т. 1, л. д. 53 - 70, 71 - 91, т. 2, л. д. 30).

27.01.2014 закрытым акционерным обществом "Бизнес-Фактор" по заказу общества определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2011, размер которой отражен в отчете N 012214.01 и составил 63 690 000 рублей (т. 1, л. д. 98 - 180).

Общество, полагая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются его права как арендатора участка, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Определением от 01.04.2014 судом по ходатайству истца назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2011, с учетом результатов которой (64 591 000 рублей) общество уточнило свои исковые требования (т. 1, л. д. 185 - 188, т. 2, л. д. 2 - 18).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса).

При рассмотрении требований истца суды правомерно руководствовались положениями статьи 66 Земельного кодекса, а также учитывали правовые подходы, сформулированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, от 25.06.2013 N 10761/11.

Установив, что содержащаяся в кадастре кадастровая стоимость используемого обществом на праве аренды земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, судебные инстанции пришли к выводам об обоснованности размера последней и заявленных обществом требований.

Вместе с тем, суды не учли следующее.

В соответствии с положениями статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (в применимой редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанными в данной статье лицами, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в кадастр, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (абзац 2 статьи 24.20 Закона об оценочной стоимости в применимой редакции).

Исследовав в рамках настоящего дела решение комиссии от 20.12.2012, суд первой инстанции пришел к выводу о его противоречии закону, ввиду определения положенной в его основу рыночной стоимости участка на произвольную дату (05.10.2012).

Однако, как видно из текста решения комиссии от 20.12.2012, дата 05.10.2012 определена не произвольно, а с учетом акта определения кадастровой стоимости земельных участков от 05.10.2012. Указанный акт в материалах дела отсутствует и судом не исследовался. Основания невключения спорного земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет 17.08.2004, в приказ департамента от 22.11.2011 N 1756 и составления отдельного акта определения кадастровой стоимости участка от 05.10.2012, не проверены.

То обстоятельство, что содержащаяся в кадастре кадастровая стоимость земельного участка (193 394 000 рублей) внесена на основании решения комиссии от 20.12.2012, принятого по заявлению общества и на основании представленных им документов, и не может быть исключена (изменена) в отсутствие судебного акта, принятого по делу об оспаривании решения комиссии, надлежащей судебной оценки не получило.

При таких обстоятельствах решение от 24.06.2014 и апелляционное постановление от 26.09.2014 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 3 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

Пункт 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса определяет, что суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, обсудить в установленном процессуальным законодательством порядке вопрос о необходимости привлечения к участию в деле субарендатора участка Коханова А.И., с учетом характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства дать надлежащую правовую оценку всем доводам лиц, участвующих в деле, имеющимся в деле, и дополнительно представленным доказательствам в их совокупности, после чего разрешить спор с правильным применением норм права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2014 по делу N А32-3097/2014 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин