Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28 января 2015 г. N Ф08-8915/14 по делу N А32-6828/2014

г. Краснодар

28 января 2015 г.

Дело N А32-6828/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - закрытого акционерного общества "Маркет" (ИНН 2320014687, ОГРН 1022302927096) - Лагкуева А.М. (доверенность от 03.10.2014), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи, открытого акционерного общества "Сбербанк России", извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи и закрытого акционерного общества "Маркет" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 (судьи Пономарева И.В., Ванин В.В., Еремина О.А.) по делу N А32-6828/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ЗАО "Маркет" (далее - общество) со следующими требованиями:

- обязать общество подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи;

- взыскать с общества 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности и 4 680 895 рублей 77 копеек пени.

Иск мотивирован уклонением общества от подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, подготовленного администрацией в связи с принятием постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление от 30.06.2009 N 210). Задолженность рассчитана за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и пункта 5.3 договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее - департамент) и ОАО "Сбербанк России".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014, требования удовлетворены частично. С общества в пользу администрации взыскано 6 484 854 рубля 23 копейки долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейка пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 31.03.1997 N 4900000262 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи. Участок предоставлен для оказания бытовых услуг, на нем расположены здания и сооружения рынка. Договор аренды зарегистрирован 26.11.2003, обременение установлено в отношении земельного участка площадью 13 800 кв. м, имеющего кадастровый номер 23:49:0204004:109. Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на указанный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 18.02.2010 (выписка из ЕГРП от 28.12.2012). Суды признали, что данное право возникло независимо от государственной регистрации с момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ). Оценивая договор аренды от 31.03.1997 как действующий, судебные инстанции исходили из того, что он заключен от имени арендодателя уполномоченным государственным органом - Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (Указ Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 и от 04.12.1995 N 1190, Приказ Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 1410). Следовательно, правоотношения сторон в спорный период были урегулированы указанным договором. При этом суды исходили из того, что договор аренды заключен сторонами после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). В адрес общества 20.12.2012 направлено письмо N 0205-16/20948 с предложением об изменении условия договора аренды о размере арендной платы. К письму прилагался проект дополнительного соглашения к договору аренды, содержащий условия пункта 2.2 договора в новой редакции. Судебные инстанции указали, что данное письмо и приложенное к нему соглашение являются требованиями арендодателя о внесении в договор аренды изменений в одностороннем порядке. Следовательно, арендная плата изменена арендодателем с 01.01.2013. Доводы общества о том, что изменение размера арендной платы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса и о том, что ответчик не получал указанные истцом документы (уведомление, дополнительное соглашение), не приняты. Суды сослались на пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Право истца на взыскание с ответчика арендной платы за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 следует из статей 22, 65 Земельного кодекса и постановления от 30.06.2009 N 210. Размер арендной платы в отношении земельного участка, установленный отчетом ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010, составил 8 193 378 рублей в год. В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2012 (до внесения в него изменений) составил 3 345 452 рублей. Сумма арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.12.2013 (исходя из отчета) составила 8 193 378 рублей. С учетом назначения платежей, указанного в платежных поручениях, арендатором перечислено в спорный период 5 053 974 рубля 97 копеек. При этом суммы, указанные как оплата пени, засчитаны судебными инстанциями в счет внесения арендных платежей (статья 319 Гражданского кодекса). Поэтому требование истца о взыскании арендной платы признано обоснованным и удовлетворено в размере 6 484 854 рублей 23 копеек (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса). За период с 18.10.2010 по 31.10.2010 истцом пропущен давностный срок, иск предъявлен 03.03.2014, срок платежа за 4 квартал 2010 года наступил 15.11.2010, срок исковой давности по обязательству с установленным сроком исполнения начинает течь с 16.11.2010 (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса) и заканчивается 15.11.2013. Ответчик заявил об истечении исковой давности, что влечет отказ в удовлетворении иска в данной части требований (статьи 196, 199 Гражданского кодекса). В остальной части требование администрации о взыскании задолженности по арендной плате признано судами необоснованным (истец не доказал изменение размера арендной платы с даты, указанной в исковом заявлении). При разрешении требования о взыскании пени суды исходили из норм статьи 330 Гражданского кодекса и условий договора аренды (пункт 5.3). Судебные инстанции признали обоснованными требования администрации в данной части (с учетом размера неустойки, внесенных обществом арендных платежей, периодов просрочек и пропуска срока исковой давности по части требований) в сумме 29 598 рублей 31 копейка. Довод истца о том, что размер пени договором установлен за каждый день просрочки, судами отклонен как противоречащий буквальному содержанию соответствующих условий (стороны согласовали пени в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший период). Не принят и довод ответчика о неправомерности распространения на правоотношения сторон постановления от 30.06.2009 N 210. Истец стал арендодателем по рассматриваемому договору аренды в силу закона с момента возникновения права муниципальной собственности на земельный участок, а изменение порядка расчета арендной платы произошло в рамках действующих между сторонами арендных правоотношений. В удовлетворении требования об обязании общества подписать дополнительное соглашение к договору аренды судами отказано с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (т. 1, л. д. 195; т. 2, л. д. 76).

Администрация, департамент и общество обжаловали решение от 05.08.2014 и апелляционное постановление от 03.10.2014 в кассационном порядке.

Администрация и департамент просят в жалобе судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении требований и принять (в данной части) новое решение об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Полагают, что общество обязано заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, подготовленное администрацией в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и постановлением от 30.06.2009 N 210. По условиям дополнительного соглашения размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 18.02.2010 N 006/1-2010 и составляет 8 193 378 рублей. Данное соглашение (направлявшееся в адрес общества) ответчиком не подписано. По расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 составила 20 901 817 рублей 26 копеек. Расчет задолженности за период с 01.10.2010 по 17.10.2010 произведен в соответствии с постановлениями главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 и от 07.08.2007 N 989; расчет задолженности за период с 18.10.2010 по 31.12.2013 произведен в соответствии с отчетом оценщика 01.04.2010 N 006/1-2010. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса и пункта 5.3 договора аренды. Основания для отказа в удовлетворении соответствующей части требований у судебных инстанций отсутствовали.

Ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам, общество в жалобе просит решение и апелляционное постановление отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Жалоба мотивирована следующим. Спорный участок на момент принятия постановления от 30.06.2009 N 210 являлся собственностью Российской Федерации. Вывод о принадлежности участка Российской Федерации основан на положениях пункта 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470, распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р. Вместе с тем выводов о недействительности договора аренды ответчик не делал. Согласно выписке из ЕГРП от 28.12.2012 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109 было зарегистрировано за муниципальным образованием 18.02.2010. Таким образом, на указанный земельный участок действие постановления от 30.06.2009 N 210 не распространяется. Суды не учли, что методика вычисления суммы арендной платы после ее согласования сторонами становится условием договора аренды, поэтому ее изменение возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса. В договоре аренды (пункт 2.4) стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами. В пункте 2.2 стороны согласовали формулу вычисления арендной платы как произведение базовой ставки арендной платы в зоне С-1-6, площади участка и поправочного коэффициента (0,4). Право администрации на одностороннее изменение условий договора в части изменения арендой платы возникает только в случае изменения базовых (исходных) ставок. В этом случае новая арендная плата должна исчисляться по формуле, согласованной сторонами. Перерасчет арендной платы произведен администрацией на основании постановления от 30.06.2009 N 210, а не в результате изменения базовых (исходных) ставок, то есть с нарушением установленного договором порядка. Между тем, у администрации (арендодателя) отсутствует право на самостоятельное (одностороннее) изменение методики расчета оплаты, которое повлекло существенное увеличение ее размера (с 1 672 675 рублей до 8 193 378 рублей в год), это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Значительное увеличение размера арендной платы (более чем в пять раз) не отвечает принципам, закрепленным в постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Такое увеличение должно было соответствовать соразмерному увеличению доходности земельного участка. Данное понятие предполагает выявление как самой деятельности, направленной на получение дохода (прибыли), так и установление размера этого дохода. Однако какие-либо изменения в статусе общества, доказательства осуществления коммерческой деятельности, приносящей прибыль, доказательства увеличения этой прибыли в связи с эксплуатацией арендуемого земельного участка, в материалы дела истцом не представлены. В настоящем случае имеет место произвольное (ничем не обоснованное) существенное увеличение ставки арендной платы, об изменении которой арендатору на начало финансового года известно не было. Расчет арендной платы противоречит также принципу предсказуемости. Арендатор знал об условиях уплаты арендной платы по условиям договора, которые предполагали возможное изменение базовых ставок. В постановлении от 30.06.2009 N 210 не названы случаи, при которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, то есть не обеспечена конкретная реализация принципа предсказуемости установления (увеличения) арендной платы. Суды также не приняли во внимание, что применение к отношениям сторон постановления от 30.06.2009 N 210 обусловлено принятием постановления главы муниципального образования город-курорт Сочи от 02.09.2009 N 296 "О переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, предоставленные для размещения и организации стационарных рынков, ярмарок, сельскохозяйственных рынков, сельскохозяйственных кооперативных рынков, розничных рынков, авторынков" (далее - постановление от 02.09.2009 N 296). Однако спорный участок, на котором размещается розничный универсальный рынок (в соответствии с выданным обществу разрешением), не подпадает под действие указанного постановления. Выводы судов о направлении ответчику (получении им) предложения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы и дополнительного соглашения к договору аренды не основаны на материалах дела, в котором отсутствуют доказательства получения обществом указанных документов. Почтовое уведомление, опись вложения в почтовое отправление и другие документы, предусмотренные Законом о почтовой связи и Правилами оказания услуг почтовой связи, администрацией не представлены. Суды также не учли, что отчет об оценке, лежащий в основе доказательственной базы истца, некорректен, необоснован и противоречит Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. Кроме того, определенная в отчете рыночная стоимость является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета (статья 12 Закона об оценочной деятельности). Отчет об оценке датирован 01.04.2010, а задолженность рассчитана с 18.10.2010, то есть за пределами рекомендованного срока. Судами допущены и процессуальные нарушения. Суд первой инстанции не обеспечил ответчику возможность ознакомления с представленным истцом доказательством - отчетом об оценке, что повлекло нарушение принципа состязательности сторон в арбитражном процессе (статья 9 Кодекса). Апелляционный суд необоснованно отказал ответчику в приобщении отчета, подготовленного по заказу общества, поскольку общество обосновало невозможность представления указанного дополнительного доказательства в суд первой инстанции. Отчет оценщика представлен истцом в последнее заседание перед вынесением судом первой инстанции решения, что не позволило ответчику (иным участникам процесса) ознакомиться с ним, а также представить мотивированные возражения по его содержанию.

От участников спора отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы своей жалобы, просил окружной суд ее удовлетворить, отказав в удовлетворении кассационной жалобы администрации и департамента.

Иные участники процесса, извещенные о времени и месте судебного заседания, представителей в суд кассационной инстанции не направили.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, окружной суд считает, что решение и апелляционное постановление следует отменить в части удовлетворения исковых требований администрации и отказа в удовлетворении требований обязывающего характера, дело (в указанной части) следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как видно из материалов дела, 31 марта 1997 года Комитет по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды N 262 (N 4900000262) о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 13 800 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22 (т. 1, л. д. 7 - 9). Участок предоставлен для использования его в целях оказания бытовых услуг, на нем расположены здания и сооружения рынка (пункты 1.1, 1.3). Срок действия договора установлен с 01.01.1997 по 01.01.2046 (пункт 2.1). Согласно пункту 2.2 арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-6 умноженной на площадь участка и поправочный коэффициент (0,4). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала (пункт 2.3). В пункте 2.4 стороны согласовали, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть базовых (исходных) ставок. В соответствии с пунктом 5.3 в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,3% от суммы арендной платы за истекший расчетный период.

В ходе кадастрового учета земельному участку по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Московская, 22, присвоен кадастровый номер 23:49:0204004:109, установлено разрешенное использование - размещение зданий и сооружений рынка, что подтверждается кадастровыми паспортами от 13.01.2009 N 49-М/09-03-737 и от 27.03.2014 N 2343/12/14-251577 (т. 1, л. д. 15 - 18, 90 - 96).

Договор аренды от 31.03.1997 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи 15.05.1997. В ЕГРП запись N 23-01.50-26.2003-408 о регистрации обременения в виде аренды в пользу общества внесена 26.11.2003, что подтверждается выпиской от 28.12.2012 (т. 1, л. д. 10 - 13).

Из выписки от 28.12.2012 также следует, что право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109 площадью 13 800 кв. м зарегистрировано в ЕГРП 18.02.2010 (запись регистрации от 18.02.2010 N 23-23-50/007/2010-129). ЕГРП содержит запись об обременении в виде ипотеки в пользу ОАО "Сбербанк России".

В письме от 20.12.2012 департамент указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, Законом об оценочной деятельности и постановлением от 30.06.2009 N 210 администрацией было подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, которое вручено обществу (для подписания) 01.06.2010. В рамках проводимой инвентаризации установлено, что обществом соглашение не подписано, поэтому департамент направил соглашение в адрес общества (т. 1, л. д. 22, 23).

В соответствии с проектом дополнительного соглашения от 18.12.2012 (т. 1, л. д. 24, 25) в новой редакции изложены пункты 2.2, 2.3 и 2.4 договора аренды. Согласно пункту 2.2 (в предложенной редакции) размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 18.02.2010 N 006/1-2010 и составляет 8 193 378 рублей. В пункте 2.3 указаны реквизиты для перечисления арендной платы и пени. Согласно пункту 2.4 размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае принятия нормативно-правового акта об изменении порядка расчета или изменения размера годовой арендной платы путем ее актуализации, индексации или переоценки. Изменения размера арендной платы фиксируются и оформляются дополнительным соглашением, подписанным сторонами.

Ссылаясь на уклонение общества от подписания (заключения) дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении общества подписать указанное дополнительное соглашение. Администрация заявила также о взыскании с общества 20 901 817 рублей 26 копеек задолженности, рассчитанной за период с 01.10.2010 по 31.12.2013 в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, а также 4 680 895 рублей 77 копеек пени.

При разрешении спора судебные инстанции пришли к выводу о том, что по требованиям о взыскании суммы долга и пени за период с 18.10.2010 по 31.10.2010 истцом пропущен давностный срок (иск предъявлен 03.03.2014, срок платежа за 4 квартал 2010 года наступил 15.11.2010, срок исковой давности по обязательству с установленным сроком исполнения начинает течь с 16.11.2010 и заканчивается 15.11.2013). Поэтому с учетом заявления ответчика (т. 1, л. д. 123, 124) в удовлетворении данной части требований суд первой инстанции отказал (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). Апелляционный суд поддержал данный вывод суда первой инстанции. Решение и апелляционное постановление в части отказа в удовлетворении требований, заявленных за пределами срока исковой давности, участвующими в деле лицами не обжалуются (жалоба администрации и департамента доводов о несогласии с указанным выводом судов не содержит), поэтому в данной части судебные акты кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

При разрешении требований администрации, заявленных в пределах давностного срока, судебные инстанции исходили из того, что договор от 31.03.1997 N 4900000262 заключен со стороны арендодателя уполномоченным лицом после вступления в силу Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой (устанавливаемой нормативно). Суды учли произведенные обществом в спорный период платежи и со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса, признали обоснованными требования администрации в части взыскания 6 484 854 рублей 23 копеек долга и 29 598 рублей 31 копейки неустойки. Отказ в удовлетворении требования истца о понуждении ответчика к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды судебные инстанции мотивирован правовыми позициями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).

Частью 3 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Удовлетворяя требования администрации в части взыскания с общества долга по арендной плате и пени, судебные инстанции сослались на положения договора аренды земельного участка от 31.03.1997 N 4900000262 и разъяснения, содержащиеся в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13).

В пункте 2.4 договора от 31.03.1997 N 4900000262 указано, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть базовых (исходных) ставок.

Пункт 16 постановления от 17.11.2011 N 73 содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие Земельного кодекса), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 постановления от 17.11.2011 N 73.

В нем указано, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Окружной суд полагает преждевременным вывод судебных инстанций о наличии (доказанности истцом) оснований для применения к отношениям сторон отчета ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 об определении размера годовой арендной платы за пользование участком с кадастровым номером 23:49:0204004:109. Суды достоверно не установили (существенные для правильного разрешения спора) обстоятельства, свидетельствующие о том, что ответчик был информирован администрацией о применении установленного данным отчетом размера арендной платы. Ссылаясь на положения договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262, суды также не учли содержание (специфику) муниципальных правовых актов, установивших новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования город-курорт Сочи.

Исковые требования администрации основаны на постановлениях от 02.09.2009 N 296 и от 30.06.2009 N 210 (в материалах дела отсутствуют сведения об официальном опубликовании данных муниципальных актов в средствах массовой информации).

В пункте 1 постановления от 02.09.2009 N 296 установлено, что 1 октября 2009 года размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, предоставленные для размещения и организации стационарных рынков, ярмарок, сельскохозяйственных рынков, сельскохозяйственных кооперативных рынков, устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления от 30.06.2009 N 210.

Постановлением от 30.06.2009 N 210 закреплен поэтапный (в период издания - с 2009 по 2012 годы; в настоящее время - с 2009 по 2016 годы) переход на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 1). Установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчетов о рыночной оценке земельных участков, выполненных независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности (пункт 2). Финансовому управлению предписано предусмотреть в бюджете города Сочи денежные средства, необходимые для проведения рыночной оценки размера годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи (пункт 3). Предусмотрена также обязанность провести в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон от 21.07.2005 N 94-ФЗ), оценку земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы в соответствии с настоящим постановлением (пункт 4.2). Закреплено, что по договорам аренды земельных участков, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости (пункт 5). Указано, что порядок определения размера годовой арендной платы, установленный пунктом 2 настоящего постановления, применяется для арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, в соответствии с пунктом 3 настоящего постановления за изъятиями, указанными в настоящем постановления. До проведения оценки расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, производится в соответствии с постановлением главы города Сочи от 15 июня 2007 года N 791 (пункт 9).

Из содержания названных муниципальных актов следует, что для различных (отдельных) категорий арендаторов (в зависимости от цели предоставления земельного участка, наличия размещенных на них объектов и т. п.) устанавливается различный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи. В качестве общего правила закрепляется требование об определении размера годовой арендной платы за пользование муниципальными земельными участками на основании отчетов о рыночной оценке земель, выполненных независимым оценщиком в соответствии с положениями Закона об оценочной деятельности. При этом правило об определении размера годовой арендной платы на основании отчета о рыночной оценке участка вводится на территории муниципального образования поэтапно (в течение нескольких лет, после выделения в бюджете города Сочи денежных средств, и осуществления иных (конкурсных) процедур, необходимых для проведения оценки земельных участков). До проведения оценки земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы, арендная плата вносится арендаторами в соответствии с ранее существовавшим порядком (постановление от 15.06.2007 N 791).

Таким образом, названное постановление вводит новый (отличный от ранее действовавшего) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи. Этот порядок заключается в поэтапном переходе на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование муниципальными землями (пункт 2 постановления от 30.06.2009 N 210). Однако он реализуется посредством (после) проведения процедур, установленных Законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ (привлечения независимых оценщиков и подготовки ими отчетов о рыночной оценке земельных участков, подлежащих переходу на рыночную оценку размера арендной платы). В то же время, данный муниципальный акт (как и постановление от 02.09.2009 N 296) непосредственно не устанавливает размер арендной платы, подлежащий уплате арендаторами земельных участков, на которые распространяется требование об определении рыночной оценки размера годовой арендной платы. Постановление от 30.06.2009 N 210 не фиксирует дату, с которой указанная категория арендаторов переходит на новый порядок определения размера арендной платы. Из его буквального содержания следует, что новый механизм установления арендной платы применяется к каждому арендатору индивидуально (только после проведения оценки каждого земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города-курорта Сочи, и подготовки независимым оценщиком соответствующего отчета).

Поэтому применительно к условиям договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262 принятие администрацией постановлений от 30.06.2009 N 210 и от 02.09.2009 N 296 (установивших иной порядок определения регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности) само по себе не породило обязанность общества вносить арендную плату на основании рыночной оценки земельного участка. Размер годовой арендной платы за каждый арендуемый земельный участок определяется после проведения его оценки (на основании отчета об оценке, подготовленного независимым оценщиком). Содержание приведенных муниципальных актов предопределяет необходимость информирования арендаторов об окончании мероприятий, связанных с определением рыночной оценки размера годовой арендной платы. Именно факт уведомления арендатора, на которого распространяются положения пункта 2 постановления от 30.06.2009 N 210, о наличии (подготовке независимым оценщиком) соответствующего отчета, влечет для арендатора участка возникновение обязанности по внесению арендной платы в измененном размере.

Администрация в обоснование исковых требований ссылалась на информирование общества о применении к договору измененной регулируемой арендной платы, в подтверждение чего предоставила суду письмо от 20.12.2012 и проект дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262. Однако получение арендатором указанных документов материалы дела не подтверждают. Данное обстоятельство судами с достоверностью не установлено, несмотря на то, что в отзыве на исковое заявление общество ссылалось на отсутствие (неполучение им) документов, с наличием которых арендодатель связывает свое право на взыскание арендной платы в новом (существенно увеличенном) размере (т. 1, л. д. 42 - 45). Между тем, несоблюдение указанного условия влечет невозможность автоматического пересмотра арендодателем определенной договором платы (применение судом измененной арендной платы).

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о наличии (доказанности истцом) оснований для применения к договору аренды измененного порядка расчета арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109 (в соответствии с отчетом независимого оценщика) не может быть признан окружным судом обоснованным (является преждевременным).

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в дело доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела, чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций, поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий, закрепленных в статье 286, части 2 статьи 287 Кодекса. Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12.

Отказывая в удовлетворения требования администрации о понуждении общества к подписанию дополнительного соглашения к договору аренды от 31.03.1997 об изменении годовой арендной платы за земельный участок, судебные инстанции руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13). В нем указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды земельного участка заключен как до даты вступления в силу Земельного кодекса (статья 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ), так и до принятия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В то же время, правоотношения сторон, связанные с изменением договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262 возникли уже после введения в действие Земельного кодекса и обусловлены принятием постановлений от 30.06.2009 N 210 и от 02.09.2009 N 296.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ Земельный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введение его в действие. Поэтому к отношениям сторон по изменению договора аренды от 31.03.1997 N 4900000262 подлежат применению положения статьи 22 Земельного кодекса, пункт 4 которой закрепляет, что размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).

Учитывая специфику муниципальных правовых актов, установивших порядок изменения регулируемой арендной платы за земельные участки на территории города-курорта Сочи, долгосрочный (до 01.01.2046) характер договора аренды земельного участка, на котором размещены принадлежащие обществу здания и сооружения, а также наличие у сторон разногласий по вопросу о размере арендной платы, вносимой за пользование спорным участком, суду следовало рассмотреть по существу требование администрации о внесении изменений в договор аренды.

При обращении в арбитражный суд с указанным требованием администрация исходила из содержания постановлений от 30.06.2009 N 210 и от 02.09.2009 N 296 и по существу просила внести (на будущее время) правовую определенность в отношения сторон по договору от 31.03.1997 N 4900000262.

Рассмотрение судом указанного требования (исходя из конкретных обстоятельств данного спора) приведет к установлению определенности в правоотношения арендодателя с арендатором, и ликвидации в судебном порядке неурегулированных сторонами условий. Разрешение этого требования способствует восстановлению баланса интересов, а также означает соблюдение принципов равенства и добросовестности участников гражданских правоотношений (статья 1 Гражданского кодекса).

Поэтому решение и апелляционное постановление в части удовлетворения исковых требований администрации, отказа в удовлетворении требования обязывающего характера и распределения судебных расходов следует отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса, направив дело в указанной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении. Если суд придет к выводу о возможности применения к договору аренды измененной арендной платы, следует проверить расчет истца, выполненный на основании отчета от 18.02.2010 N 006/1-2010 об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, на соответствие постановлению от 30.06.2009 N 210 (арендная плата в котором рассчитывается на основании отчета о рыночной стоимости земельного участка), а также иным нормативным актам, регулирующим порядок определения размера арендной платы (постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, на территории города Сочи).

Исходя из предмета (оснований) заявленных истцом требований (с учетом подлежащих применению норм права), в предмет судебного исследования входит выяснение вопроса о соответствии (несоответствии) отчета ООО "Бизнес-Технологии" от 01.04.2010 N 006/1-2010 положениям Закона об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В этой связи доводы ответчика о неверном определении размера годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204004:109 также подлежат проверке судом при новом рассмотрении дела.

В кассационной жалобе общество указывает на то, что названный документ был представлен истцом в последнем судебном заседании (непосредственно перед вынесением судом первой инстанции решения), что не позволило ответчику представить мотивированные возражения относительно обоснованности отчета (несоответствия его Закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки). В апелляционный суд общество представило соответствующие возражения (т. 2, л. д. 48 - 52), однако они не были рассмотрены по существу, а обжалуемое постановление не содержит мотивов, по которым суд апелляционной инстанции отклонил эти доводы. Отклонено апелляционным судом и ходатайство о приобщении подготовленного по заказу ответчика отчета об оценке величины (размера) годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком с обоснованием причин невозможности его предоставления в суд первой инстанции (т. 2, л. д. 53). Приведенные обществом доводы подлежат проверке судом с учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Необходимо также оценить довод ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204004:109, на котором размещен имущественный комплекс розничного универсального рынка (в соответствии с выданным обществу разрешением), не подпадает под действие постановления от 02.09.2009 N 296.

При новом рассмотрении следует также учесть, что при подаче кассационной жалобы общество уплатило в федеральный бюджет 2 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 06.10.2014 N 1294). При отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу N А32-6828/2014 отменить в части удовлетворения требования о взыскании с закрытого акционерного общества "Маркет" в пользу администрации муниципального образования город-курорт Сочи 6 484 854 рублей 23 копеек долга по арендной плате, 29 598 рублей 31 копейки пени и 38 429 рублей 05 копеек государственной пошлины, а также отказа в удовлетворении требования администрации муниципального образования город-курорт Сочи об обязании закрытого акционерного общества "Маркет" подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 31.03.1997 N 4900000262 об изменении годовой арендной платы за земельный участок площадью 13 800 кв. м, расположенный по улице Московской, 22 в Центральном районе города Сочи.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

В остальной части решение и апелляционное постановление оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова