г. Краснодар |
|
04 февраля 2015 г. |
Дело N А32-12031/2014 |
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 февраля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - открытого акционерного общества "Кировский завод" (ИНН 7805019279, ОГРН 1027802712365) - Агасян А.Б. (доверенность от 11.04.2014), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Тоскина П.Н. (доверенность от 31.12.2014), в отсутствие представителей ответчика - федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757) в лице филиала по Краснодарскому краю, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Геленджик на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 (судьи Тимченко О.Х., Ильина М.В, Мисник Н.Н.) по делу N А32-12031/2014, установил следующее.
Открытое акционерное общество "Кировский завод" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю (далее - учреждение) об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 75 060 кв. м с кадастровым номером 23:40:0201006:22, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Геленджик, с. Кабардинка, ул. Пролетарская, 112 - угол ул. Корницкого, 15, относящегося к категории земель населенных пунктов, (далее - земельный участок) равной его рыночной стоимости (50 605 000 рублей), о понуждении учреждения к внесению в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке соответствующих изменений в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом изменения предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - управление, администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы наличием у общества как арендатора земельного участка заинтересованности в установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, доказанностью размера последней отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка, достоверностью отчета об оценке.
Администрация обжаловала судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая недоказанным размер рыночной стоимости земельного участка, в том числе в связи с отсутствием положительного экспертного заключения о соответствии отчета об оценке действующему законодательству. Заявитель жалобы указывает на свою неосведомленность о поступившем от общества ходатайстве об изменении предмета исковых требований и о содержании приложенных к ходатайству доказательств, а также на то, что общество не заключало договор на оценку рыночной стоимости земельного участка, результаты которой явились основанием изменения предмета иска.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Из материалов дела видно и судами установлено, что правительство Краснодарского края в лице главы города-курорта Геленджика (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 28.03.2000 N 55-00 аренды земельного участка со сроком действия до 06.09.2048 (далее - договор аренды). Арендная плата определена сторонами в размере 239 248 рублей 48 копеек, рассчитанных исходя из ставки арендной платы, равной 3 рублям 19 копейкам за 1 кв. м. Стороны согласовали, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя с связи с инфляцией и индексацией цен, в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты, а также в случае изменения арендатором цели использования земельного участка. Соглашение об изменении размера арендной платы фиксируется и оформляется Приложением к договору и подписывается сторонами. Приложением к договору аренды является чертеж границ земельного участка, утвержденный 30.09.1999 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города-курорта Геленджика, согласно которому земельный участок расположен в границах 2-й зоны округа санитарной охраны курорта.
Дополнительным соглашением от 03.03.2003 стороны внесли изменения в расчет арендной платы, в том числе увеличили базовую ставку арендной платы до 10 рублей 36 копеек за 1 кв. м, а дополнительным соглашением от 02.07.2009 - изменили номер договора аренды (N 4000000282).
Государственная регистрация договора аренды и дополнительных соглашений осуществлена соответственно 15.05.2000, 24.04.2010 и 01.09.2009.
В материалах дела имеются копии приложений к договору аренды, содержащих расчет арендной платы за 2011 - 2014 годы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая согласно кадастровому паспорту земельного участка от 01.04.2014 составила 411 866 229 рублей 60 копеек. Данные о государственной регистрации названных приложений отсутствуют.
В подтверждение превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью обществом представлены две редакции отчета от 03.04.2014 N А-0025/14 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненные обществом с ограниченной ответственностью "Академия оценки бизнеса" (далее - отчет об оценке). Рыночная стоимость земельного участка, существовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель, вначале оценена в 37 399 395 рублей 60 копеек, а затем с учетом устранения замечаний проводившего экспертизу отчета некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" - 50 605 тыс. рублей. Некоммерческим партнерством "Межрегиональный союз оценщиков" подготовлено экспертное заключение от 24.06.2014 N 500/02-14 о соответствии второй редакции отчета об оценке действующему законодательству.
Ссылаясь на значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью, предприниматель обратился в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что в силу статьи 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 167-ФЗ; далее - Земельный кодекс) кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал правовые подходы, согласно которым кадастровая стоимость земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, может быть определена посредством указания его рыночной стоимости, в том числе и в отношении земельных участков, кадастровая стоимость которых была определена до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Закон N 135-ФЗ прямо не называет дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Закона N 135-ФЗ, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана в вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 N 382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости"). В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.
Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 167-ФЗ) в Закон N 135-ФЗ включена глава III.1. "Государственная кадастровая оценка", устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения. Установленным статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ порядком рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости допускалось оспаривание таких результатов в арбитражном суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивали права и обязанности заявителя. Одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Вместе с тем, суды не учли следующее.
Согласно части 1 статьи 4 Кодекса правом на обращение в арбитражный суд за защитой нарушенных прав и законных интересов обладает только заинтересованное лицо. Заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы могут быть восстановлены в результате удовлетворения иска (статья 4 Кодекса, статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.
К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды и дополнительных соглашений к нему, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к рассматриваемым отношениям неприменима.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или управомоченному им лицу (статья 608 Гражданского кодекса). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор. В соответствии со статьями 131 и 609 Гражданского кодекса, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
В пунктах 14, 16 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в случае достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем существенным условиям подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного договора аренды, передачи собственником имущества в пользование и его принятия другим лицом без каких-либо замечаний, исполнения сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования такое соглашение связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Судами не дана оценка договору аренды на предмет наличия у подписавшего его со стороны арендодателя лица полномочий на распоряжение земельными участками, находящимися в границах округа санитарной охраны курорта федерального значения, не установлены обстоятельства, связанные с осуществлением государственной регистрации приложений к договору аренды, содержащих расчет арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, и исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей с учетом названных приложений.
Без названной оценки договора аренды и установления указанных обстоятельств вывод о наличии у общества подлежащего судебной защите интереса в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не может быть признан соответствующим установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть вышеизложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Кодекса обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное решение. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции также следует обеспечить соблюдение пункта 3 статьи 65 Кодекса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2014 по делу N А32-12031/2014 отменить.
Дело N А32-12031/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья |
В.А. Анциферов |
Судьи |
В.Е. Епифанов |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.