Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2015 г. N Ф08-10904/14 по делу N А32-4481/2014

г. Краснодар

24 февраля 2015 г.

Дело N А32-4481/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мантула Г.А., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью фирма "Юдит" (ИНН 2317031890, ОГРН 1022302724597) - Михель Д.Е. (доверенность от 25.09.2014), в отсутствие истца - администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьего лица - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Сочи и общества с ограниченной ответственностью "Юдит" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2014 (судья Гречко О.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 (судьи Мисник Н.Н., Тимченко О.Х., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-4481/2014, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО "Юдит" (далее - общество) с иском, в котором просила:

- расторгнуть договор аренды от 29.09.2008 N 4900771139 земельного участка площадью 1504 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения;

- взыскать с общества в пользу администрации 3 034 134 рубля задолженности по арендной плате и 265 112 рублей 02 копейки пени (по состоянию на 01.07.2014 - 337 671 рубль 21 копейка).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы, что в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) является основанием для досрочного расторжения договора. Задолженность по арендной плате определена за период с 07.11.2009 по 31.12.2013. Неустойка рассчитана на основании статьи 330 Гражданского кодекса.

Определением от 05.05.2014 (т. 1, л. д. 133) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - территориальное управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2014 (с учетом исправительных определений от 08.08.2014 и от 30.10.2014), оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014, требования о взыскании арендной платы и неустойки удовлетворены в части. С общества в пользу администрации взыскано 2 147 893 рубля 32 копейки долга и 265 112 рублей 02 копейки пени. В остальной части в иске отказано. Требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. В доход федерального бюджета с общества взыскано 28 886 рублей 79 копеек государственной пошлины.

Судебные инстанции установили, что территориальным управлением и обществом заключен договор аренды от 29.09.2008 N 4900771139 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения. Участок предоставлен для цели эксплуатации принадлежащего обществу недвижимого имущества. В связи с возникновением (регистрацией) права муниципальной собственности на участок с кадастровым номером 23:49:0402006:58, договор аренды от 29.09.2008 N 4900771139 принят на сопровождение в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент). Поэтому с момента государственной регистрации права муниципальной собственности (07.11.2009) арендные платежи по указанному договору подлежали перечислению в бюджет муниципального образования. Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате, администрация обратилась в суд. В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о применении срока исковой давности. С учетом даты обращения в суд (14.02.2014) и условий договора аренды суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 по 31.03.2011 заявлено администрацией за пределами давностного срока и удовлетворению не подлежит (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса). По требованиям в пределах срока исковой давности (с 01.04.2011 по 31.12.2013) суд установил, что примененный истцом метод расчета задолженности (исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы) ответчик не оспаривает. Исследовав представленные ответчиком платежные поручения от 20.10.2009 N 11, от 23.07.2009 N 11, от 04.06.2009 N 8, от 20.08.2010 N 67 и от 20.08.2010 N 66 суды пришли к выводу о том, что общество перечисляло арендные платежи в соответствии с указанным в платежных поручениях назначением платежа за конкретный период. Довод общества об отнесении указанных сумм в счет оплаты обязательств, срок исполнения которых наступил позднее (после истечения срока исковой давности), апелляционный суд признал необоснованным и отклонил. Плата, перечисленная по платежным поручениям от 20.12.2012 N 3, от 11.04.2013, от 11.06.2013 N 1, от 16.09.2013 N 2, от 06.11.2013 N 4 и от 19.03.2014 N 1 (в сумме 730 476 рублей 49 копеек), отнесена судами в счет исполнения ранее возникших обязательств ввиду отсутствия между сторонами договоренности об очередности зачисления денежных средств, а также об обязательствах, исполнение которых осуществляется в первую очередь. Отклоняя довод общества о необоснованности такого подхода, апелляционный суд указал, что отнесение спорных сумм в счет погашения обязательств по внесению арендной платы за более ранние периоды соответствует буквальному содержанию платежных документов (не содержащих указания на период внесения арендной платы) и основан на положениях пункта 3 статьи 522 Гражданского кодекса (применяется по аналогии). Оставшаяся (из перечисленной обществом в период с 20.12.2012 по 19.03.2014) сумма (551 109 рублей 05 копеек) учтена судом за период с 01.04.2011 по 31.12.2013. Поскольку ответчик документально не подтвердил исполнение договорной обязанности по внесению арендной платы (в период с 01.04.2011 по 31.12.2013), суд взыскал с общества в пользу администрации задолженность в размере 2 147 893 рублей 32 копеек (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 309, 606, 614 Гражданского кодекса). Требование о взыскании пени удовлетворено судом в размере 265 112 рублей 02 копеек с учетом пропуска исковой давности по требованию о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 по 31.03.2011 (статьи 207, 330 Гражданского кодекса). Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка расторжения договора аренды (статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса, статья 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Достоверные доказательства направления арендатору писем от 20.05.2013 N 9710/02-05-16 и от 04.09.2013 N 15709/02-05-17 (об устранении нарушений условий обязательства и расторжении договора) в материалы дела не представлены. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Кодекса отнесена на общество пропорционально размеру удовлетворенных требований (т. 1, л. д. 178; т. 2, л. д. 9).

Администрация и общество обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке.

Администрация просит в жалобе судебные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Право администрации на получение с общества арендных платежей за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения возникло с момента государственной регистрации права муниципальной собственности (07.11.2009) и обосновано ссылками на статьи 309, 330, 614 Гражданского кодекса. Задолженность за период с 07.11.2009 по 31.12.2013 составила 3 034 134 рубля; размер неустойки (пени) - 265 112 рублей 02 копейки (по состоянию на 01.07.2014 - 337 671 рубль 21 копейка). Требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса и статьи 46 Земельного кодекса. Порядок расторжения договора администрацией соблюден (письма от 20.05.2013 и 04.09.2013).

Ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам, общество просит в жалобе решение и постановление отменить в части взыскания долга и пени, приняв в этой части новый судебный акт. В остальной части ответчик просит оставить судебные акты без изменения. Общество полагает ошибочным вывод судов о наличии у него обязанности по внесению арендных платежей в пользу администрации с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельный участок (07.11.2009). До даты заключения (государственной регистрации) соглашения о смене собственника земельного участка и изменения договора аренды соответствующая обязанность у общества отсутствовала. На основании заключенного с территориальным управлением договора аренды от 29.09.2008 N 7700001139 общество вносило арендные платежи в течение 2009 года. В соответствии с Федеральным законом от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ) право муниципальной собственности на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 07.11.2009, запись регистрации N 23-23-22/124/2009-175. О произошедшей смене правообладателя земельного участка, а также о наличии какой-либо задолженности арендатор уведомлен не был. Соглашение об изменении стороны в договоре аренды в связи со сменой собственника подписано с департаментом в декабре 2012 года. С момента подписания указанного соглашения общество перечисляло арендную плату в муниципальный бюджет. Обязательства арендатора вносить арендную плату вытекают из заключенного сторонами договора аренды. В связи со сменой собственника земельного участка для возникновения прав арендодателя у нового собственника необходимо произвести замену лиц в обязательстве (статьи 425, 450, 453 Гражданского кодекса). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. Таким образом, задолженность по арендной плате и пени за период с ноября 2009 года по декабрь 2012 года не подлежит взысканию в пользу города Сочи. Признавая обязательства общества по внесению арендных платежей в муниципальный бюджет, суд применил условия соглашения от 11.12.2012 к правоотношениям, предшествующим его заключению. Однако в соглашении отсутствуют условия о распространении его действия на предшествующий период времени. Внесение обществом арендных платежей в бюджет города-курорта Сочи без какого-либо основания противоречит правилам ведения бухгалтерского учета и учетной политике организации. Кроме того, общество фактически не пользовалось земельным участком. Акт приема-передачи земельного участка подписан не был. С 2011 года на участке установлен публичный сервитут в целях строительства олимпийских объектов "Распределительная городская электрическая сеть". В связи с установлением публичного сервитута и проведением работ по строительству железнодорожных путей предполагалось изъятие участка. При рассмотрении дела общество заявило о применении срока исковой давности. В связи с обращением истца в суд за защитой нарушенных прав 12.03.2013 течение срока исковой давности в силу положений статьи 204 Гражданского кодекса начинается с 12.03.2011. Установив данное обстоятельство, суд отказал во взыскании только части пени; часть платежей, совершенных в период с декабря 2012 года по март 2014 года (730 476 рублей 49 копеек), суд необоснованно отнес за период за пределами срока исковой давности (до 01.04.2011). Применив данный подход, суд фактически защитил нарушенное право, не подлежащее защите в силу пропуска срока исковой давности. Исходя из дат платежных документов, следует признать, что общество конклюдентными действиями совершало платежи именно за период оплат и именно с момента фактического уведомления общества о смене арендодателя, то есть с декабря 2012 года. Неверно определена судом и неустойка, расчет которой должен производится исходя из задолженности с 01.04.2011; неустойка подлежит исчислению за период с 11.12.2012 по 20.01.2014 и (из расчета 1/300 ставки рефинансирования) составляет 185 545 рублей 11 копеек. Принимая также во внимание платежное поручение от 19.03.2014 (на сумму 247 072 рубля 93 копейки) размер долга подлежит уменьшению и составляет 1 414 773 рубля 07 копеек. В связи с неправильным применением норм материального права судом неверно определен долг, подлежащий взысканию.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы, которую просила удовлетворить.

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены (изменения) судебных актов.

Как видно из материалов дела, общество является собственником нежилых зданий и сооружений, расположенных по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения. Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.10.2006 (т. 1, л. д. 97 - 106).

По заявлению общества территориальным управлением вынесено распоряжение от 29.09.2008 N 1155-р о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения (т. 1, л. д. 87 - 89).

29 сентября 2008 года территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 7700001139 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности (т. 1, л. д. 81 - 86). По условиям договора обществу для эксплуатации нежилых зданий и сооружений предоставлен в аренду на срок по 28.09.2023 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, находящийся в первой зоне округа санитарной охраны курорта (пункт 1.1, 2.1). Список расположенных на участке сооружений приведен в пункте 1.2. Согласно пункту 3.1.1 размер годовой арендной платы составляет 980 235 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с отчетом от 11.08.2008 N 6 (пункт 3.2). Внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Внесение арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.7). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении арендатором его условий, в том числе при невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд (пункт 4.1.5 договора). В соответствии с пунктом 6.2 в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 28.03.2009 (т. 1, л. д. 94).

В связи с принятием Закона N 244-ФЗ территориальным управлением принято распоряжение от 25.08.2009 N 926-р "О безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи", на основании которого в ЕГРП внесена N 23-23-22/124/2009-175 от 07.11.2009 о государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402006:58. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2009 и выпиской из ЕГРП от 19.11.2013 (т. 1, л. д. 20, 21, 35).

11 декабря 2012 года муниципальное образование (в лице департамента) и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 7700001139 (т. 1, л. д. 12, 13). В соглашении указано на его заключение в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок; внесены изменения в преамбулу договора (в качестве арендодателя указано муниципальное образование), порядок расчетов и реквизиты для оплаты (пункты 3.6 и 3.8). Как следует из выписки из ЕГРП от 19.11.2013 дополнительное соглашение зарегистрировано 21.01.2013 (т. 1, л. д. 20, 21).

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды от 29.09.2008 N 7700001139, а также о взыскании с общества 3 034 134 рублей задолженности по арендной плате и 265 112 рублей 02 копеек пени (по состоянию на 01.07.2014 - 337 671 рубля 21 копейки).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при ненадлежащем использовании земельного участка, в том числе, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением (подпункт 1 пункта 2 статьи 45).

В соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

При проверке обстоятельств соблюдения истцом порядка расторжения договора аренды от 29.09.2008 N 7700001139 суд установил отсутствие достоверных доказательств направления в адрес ответчика (арендатора) писем от 20.05.2013 N 9710/02-05-16 и от 04.09.2013 N 15709/02-05-17 (об устранении допущенных нарушений и расторжении договора). Поэтому суд первой инстанции требование администрации о расторжении договора аренды от 29.09.2008 N 7700001139 оставил без рассмотрения применительно к пункту 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе администрация ссылается на соблюдение порядка расторжения договора аренды (письма от 20.05.2013 и 04.09.2013). Заявитель полагает, что требование о расторжении договора от 29.09.2008 N 7700001139 подлежало рассмотрению судом по существу и удовлетворению (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, статья 46 Земельного кодекса). Данный довод подлежит отклонению.

Оставляя без рассмотрения исковое заявление в части требования о расторжении договора аренды, суд первой инстанции сделал вывод о том, что орган местного самоуправления не представил доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с обществом, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Суд установил отсутствие в деле достоверных доказательств направления истцом в адрес ответчика писем (претензий) от 20.05.2013 N 9710/02-05-16 и от 04.09.2013 N 15709/02-05-17.

Согласно статье 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с положениями статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Администрация, ссылаясь на соблюдение претензионного (досудебного) порядка, не представила в дело доказательств направления обществу уведомления о расторжении договора. Следовательно, оснований для рассмотрения указанного требования не имеется.

При разрешении судом первой инстанции требований о взыскании задолженности и пени общество заявило о пропуске администрацией срока исковой давности (т. 1, л. д. 67 - 69).

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса). По общему правилу, срок исковой давности составляет три года (пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса). По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 207 Гражданского кодекса с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункты 1 и 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

В пункте 10 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12(15).11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

С учетом даты обращения истца в арбитражный суд (14.02.2014) и условий договора аренды (пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения) суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 (дата государственной регистрации права муниципальной собственности) по 31.03.2011 заявлено администрацией за пределами давностного срока и удовлетворению не подлежит (пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса).

При разрешении требований в пределах срока исковой давности (с 01.04.2011 по 31.12.2013) суды исследовали представленные ответчиком платежные поручения от 20.10.2009 N 11, от 23.07.2009 N 11, от 04.06.2009 N 8, от 20.08.2010 N 67 и от 20.08.2010 N 66 (т. 1, л. д. 166 - 170) и пришли к выводу о внесении обществом арендной платы за периоды пользования, указанные в данных платежных документах (2009 год; 2 и 3 кварталы 2010 года).

Часть платы (в сумме 730 476 рублей 49 копеек) внесена обществом по платежным поручениям от 20.12.2012 N 3, от 11.04.2013, от 11.06.2013 N 1, от 16.09.2013 N 2, от 06.11.2013 N 4 и от 19.03.2014 N 1 (т. 1, л. д. 160 - 165), не содержащим указания на период пользования участком. Данные арендные платежи суды отнесли в счет погашения задолженности за 1 и 4 кварталы 2010 года, а также 1 квартал 2011 года. При этом судебные инстанции руководствовались (по аналогии) положениями пункта 3 статьи 522 Гражданского кодекса.

Гражданское законодательство не содержит общей нормы, равно как и нормы в части правоотношений по договорам аренды, регулирующей порядок отнесения платежа при наличии нескольких однородных обязательств (по нескольким договорам или за несколько самостоятельных периодов) в случае, если должник при осуществлении оплаты или без промедления после оплаты не указал в счет исполнения какого обязательства (периода) произведена оплата.

Согласно пункту 1 статьи 6 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ) в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Часть 3 статьи 522 Гражданского кодекса в таком случае предусматривает, что исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее. Если срок исполнения обязательств по нескольким договорам наступил одновременно, предоставленное исполнение засчитывается пропорционально в погашение обязательств по всем договорам.

Применение в данном случае положений статьи 552 Гражданского кодекса не противоречит существу спорных (арендных) правоотношений, которые сходны с отношениями, регулируемыми в соответствии с указанной нормой права.

Исполнение обязательства по своевременному внесению арендных платежей стороны обеспечили неустойкой в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Требование истца о взыскании пени удовлетворено судом в размере 265 112 рублей 02 копеек с учетом произведенных ответчиком платежей, а также пропуска давностного срока по требованию о взыскании задолженности за период с 07.11.2009 по 31.03.2011.

Оснований для отмены (изменения) судебных актов по доводам жалобы общества Арбитражный суд Северо-Кавказского округа также не усматривает.

Довод кассационной жалобы общества о неиспользовании земельного участка (недоказанности передачи его во владение ответчика) окружным судом отклоняется.

Как видно из материалов дела, общество является собственником нежилых зданий и сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402006:58 площадью 1504 кв. м по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения. Право собственности общества на указанные объекты зарегистрировано в ЕГРП. Из содержания распоряжения территориального управления от 29.09.2008 N 1155-р и договора аренды от 29.09.2008 N 7700001139 (пункт 1.1 и 1.2) следует, что участок предоставлен обществу для эксплуатации расположенных на нем нежилых зданий и сооружений. Следовательно, на момент заключения договора аренды спорным участком общество владело фактически. Доказательства изъятия из владения общества земельного участка (его части) для государственных нужд в материалах дела отсутствуют.

Несостоятелен и довод общества о необходимости расчета арендной платы с момента заключения дополнительного соглашения от 11.12.2012 к договору аренды от 29.09.2008 N 7700001139.

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" содержит следующие разъяснения. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Из материалов дела следует, что земельный участок передан в муниципальную собственность на основании норм Закона N 244-ФЗ. Право муниципальной собственности на данный участок с кадастровым номером 23:49:0402006:58 зарегистрировано в ЕГРП 07.11.2009. Доказательства перечисления (внесения) обществом (арендатором) платежей за пользование земельным участком за спорный (взысканный судебными инстанциями) период территориальному управлению в дело не представлены (данное обстоятельство ответчиком не оспаривается). Следовательно, с 07.11.2009 муниципальное образование вправе требовать от общества внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402006:58.

Доводы общества о том, что он не уведомлялся о произошедшей смене правообладателя земельного участка, а также о наличии какой-либо задолженности по арендной плате, в связи с этим не имел объективной возможности своевременно погасить долг, противоречат материалам дела. Из представленных ответчиком платежных поручений за 2010 год (т. 1, л. д. 109, 110) следует, что плата за пользование арендуемым имуществом перечислялась уже не в адрес территориального управления, а в адрес представителя собственника земельного участка (департаменту).

Не может быть принят и довод жалобы ответчика о необходимости отнесения части платежей, перечисленных им в период с декабря 2012 года по март 2014 года (в сумме 730 476 рублей 49 копеек), к текущей задолженности (за период после 01.04.2011). Судами при разрешении спора установлено, что после перечисления арендной платы за второй и третий кварталы 2010 года (при наличии задолженности за первый квартал 2010 года) общество до декабря 2012 года арендные платежи не вносило. Поэтому первый поступивший от арендатора платеж (платежное поручение от 20.12.2012 N 3, в котором отсутствует указание на период пользования земельным участком) должен учитываться арендодателем (обоснованно отнесен судами) в погашение задолженности за первый квартал 2010 года. Каждый последующий платеж общества, также не содержавший указания на конкретный период, за который им вносится арендная плата, судебные инстанции относили к обязательству, срок исполнения которого наступил ранее. Применение судами положений статьи 522 Гражданского кодекса не противоречит существу арендных правоотношений, сходными с отношениями, регулируемыми приведенной нормой права. Как правильно указал апелляционный суд, при наличии в платежных поручениях общества указания на внесение платы по договору аренды, но без ссылки на конкретный период, арендодатель вправе относить поступивший платеж в погашение обязательства за период, срок внесения арендной платы за который наступил ранее. При этом срок исковой давности по погашенным арендодателем (учтенным при определении судом размера текущей задолженности) требованиям не истек. Так, долг по арендной плате за первый квартал 2010 года погашен платежными поручениями общества от 20.12.2012 N 3 (полностью) и от 11.04.2013 (в части), долг за 4 квартал 2010 года - платежными поручениями от 11.04.2013 (в части) и от 11.06.2013 N 1 (в части) и т. д.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа суд не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в кассационных жалобах сторон. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Государственная пошлина уплачена обществом при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 24.12.2014 N 3). Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу N А32-4481/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова Г.А. Мантул