Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 июня 2015 г. N Ф08-3247/15 по делу N А32-23742/2014

г. Краснодар

03 июня 2015 г.

Дело N А32-23742/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 03 июня 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчиков: общества с ограниченной ответственностью "Анапажилстрой" (ИНН 2301053200, ОГРН 1052300010487) - Милоша А.А. (доверенность от 05.01.2015), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Анапажилстрой"" (ИНН 2301079343, ОГРН 1122301000810) - Милоша А.А. (доверенность от 17.09.2014), в отсутствие истца - Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 (судьи Величко М.Г., Еремина О.А., Пономарева И.В.) по делу N А32-23742/2014, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - управление) обратилось в арбитражный суд к ООО "Анапажилстрой" (далее - общество) с иском о взыскании арендной платы и пени, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 19.10.2005 N 3700002596.

Иск мотивирован неисполнением обществом (в период с 01.07.2012 по 31.03.2014) обязательства по внесению арендной платы, что является существенным нарушением условий договора и является основанием для его досрочного расторжения в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс). Неустойка рассчитана на основании пункта 6.2 договора за период с 11.10.2009 по 22.05.2014.

Определением от 28.08.2014 (т. 1, л. д. 69) судом по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Управляющая компания "Анапажилстрой"" (далее - управляющая компания).

В ходе судебного разбирательства управление уточнило требования, просило:

- взыскать с управляющей компании 1 259 566 рублей 49 копеек задолженности по арендной плате и 84 924 рубля 41 копейку пени;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 19.10.2005 N 3700002596 (т. 1, л. д. 79).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции установили, что по договору от 19.10.2005 N 3700002596 обществу для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома со строенными помещениями социально-бытового назначения передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:0051 (равнозначен кадастровому номеру 23:37:0102027:51) площадью 6686 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. 40 лет Победы, 3. На основании договора от 01.06.2013 права и обязанности арендатора перешли к управляющей компании. С даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды обязанность по внесению арендной платы возникла у нового арендатора. В то же время по договору об уступке права требования от 01.06.2013 к управляющей компании перешло право требования задолженности к управлению (переплаты по договору аренды в сумме 335 267 рублей 14 копеек). При проверке выполненного истцом расчета суд установил, что арендная плата определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 27.01.2011 N 50) с применением ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - малоэтажное жилищное строительство. Ставка арендной платы на земельные участки, занятые малоэтажной, многоэтажной жилой застройкой и общежитиями, составляет 0,07% (пункт 1 приложения N 2 к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 N 138 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной и государственной собственности на территории муниципального образования город-курорт Анапа" (далее - решение от 28.04.2011 N 138). Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:0051 относится к муниципальной собственности в силу закона (пункт 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон), Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" (далее - Закон N 244-ФЗ)). Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи об этом не имеет правового значения для определения ставки арендной платы. С учетом отнесения земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102027:0051 к муниципальному уровню собственности и исходя из содержания решения от 28.04.2011 N 138, годовой размер арендной платы за пользование им составит 65 786 рублей 11 копеек. Поскольку имеется переплата по договору аренды (по состоянию на 10.04.2014 в размере 235 903 рубля 09 копеек) задолженность арендным платежам и неустойке отсутствует. Установив данное обстоятельство, суды отказали в удовлетворении требований о взыскании долга, неустойки и расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 163; т. 2, л. д. 20).

Управление обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:0051 площадью 6686 кв. м по адресу: г. Анапа, ул. 40 лет Победы, 3 предоставлен обществу в аренду для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома со строенными помещениями социально-бытового назначения на основании договора от 19.10.2005 N 3700002596. В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса, статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), договор аренды прошел государственную регистрацию (запись регистрации 23-23/26-58/2005-301). Сумма ежегодной арендной платы за пользование земельным участком составила 249 856 рублей (пункт 3.3). Соглашением от 05.08.2010 в договор внесены изменения, согласно которым сумма ежегодной платы составила 325 447 рублей 74 копейки. В соответствии с пунктом 3.4 размер арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем самостоятельно, в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, Краснодарского края и города-курорта Анапа, либо в связи с изменениями арендатором цели использования земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора. Арендатор произвел оплату не в полном объеме, что привело к образованию задолженности за период с 01.07.2012 по 31.03.2014 в размере 1 259 566 рублей 49 копеек. В соответствии с пунктом 6.2 в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 0,3% за каждый день просрочки. Размер пени по договору за период с 11.11.2009 по 22.05.2014 составил 84 924 рубля 41 копейку. Не принимая расчеты истца, суд не учел, что в соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В отсутствие записи о государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности на спорный участок, арендная плата должна рассчитываться на основании постановления от 27.01.2011 N 50 как на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена (с применением ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости). Наличие непогашенной задолженности служит основанием для досрочного расторжения договора аренды (статьи 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса). Арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендной платы в течение двух кварталов и использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель (пункт 5.1.6). Управлением в адрес ответчика 10.04.2014 направлено извещение о необходимости устранить нарушения условий договора. Следовательно, порядок расторжения договора истцом соблюден.

Управляющая компания в отзыве сослалась на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод управления о необходимости применения ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка ошибочен. Управляющая компания является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102027:51. Обязанность по внесению арендной платы у нового арендатора возникает с даты государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. На момент передачи соответствующих прав и обязанностей у общества имелась переплата по арендной плате в размере 335 267 рублей 14 копеек. С учетом применимой к арендуемому участку ставки арендной платы 0,07% (пункт 1 приложения N 2 к решению Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 28.04.2011 N 138) задолженность по арендной плате у общества отсутствует. Спорный земельный участок относится к муниципальной собственности в силу закона (пункт 3 статьи 3.1 Вводного закона, Закон N 244-ФЗ). Поэтому отсутствие регистрации права муниципальной собственности на этот участок в ЕГРП не имеет правового значения для определения ставки арендной платы. Неоформление органами местного самоуправления права муниципальной собственности на земельный участок в течение столь длительного периода времени (более пяти лет) свидетельствует о злоупотреблении правом.

От общества отзыв на жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества, также представляющий управляющую компанию, возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным сторонами доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя ответчиков, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 19 октября 2005 года Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (в настоящее время - управление; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3700002596 (т. 1, л. д. 10 - 13). По условиям договора обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:0051 (равнозначен кадастровому номеру 23:37:0102027:51) площадью 6686 кв. м, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. 40 лет Победы, 3. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома со строенными помещениями социально-бытового назначения на срок до 29.09.2010 (пункты 1.1, 7.2). Согласно пункту 3.3 сумма ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок составила 249 856 рублей. В соответствии с пунктом 3.4 размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться арендодателем самостоятельно, в связи с инфляцией и индексацией цен, а также в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации, Краснодарского края и города-курорта Анапа, либо в связи с изменениями арендатором цели использования земельного участка, указанной в пункте 1.1 договора. В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется пеня в размере 0,3% от суммы платежа за каждый день просрочки (пункт 6.2). Согласно пункту 5.1.6 арендодатель имеет право принять решение о досрочном расторжении договора в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2, в том числе в части своевременного внесения арендной платы. В разделе восьмом договора названы основания для прекращения действия договора. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, указанным в договоре и гражданском законодательстве.

Земельный участок передан арендатору по акту от 29.09.2005 (т. 1, л. д. 14).

Соглашением от 05.08.2010 в договор внесены изменения, согласно которым сумма ежегодной платы составила 325 447 рублей 74 копейки; срок аренды продлен до 29.09.2020 (т. 2, л. д. 6, 7).

В соответствии с договором от 01.06.2013 права и обязанности арендатора по договору N 3700002596 перешли к управляющей компании (т. 1, л. д. 83, 84).

Договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102027:51, соглашение о внесении изменений в договор и переход прав по нему зарегистрированы в ЕГРП, что подтверждается выпиской от 18.04.2014 (т. 1, л. д. 28 - 42).

В письмах от 25.03.2014 и от 10.04.2014 управление предлагало управляющей компании погасить образовавшуюся задолженность, а также информировало арендатора о предстоящем расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 17 - 19, 97 - 100).

Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по арендной плате соблюдение порядка расторжения договора от 19.10.2005 N 3700002596, управление обратилось с иском о взыскании с управляющей компании 1 259 566 рублей 49 копеек долга и 84 924 рублей 41 копейки пени, а также о расторжении договора аренды.

Как следует из выписки от 18.04.2014, в ЕГРП зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства (квартир), расположенных в зданиях по адресу: г. Анапа, ул. 40 лет Победы, 3. Доказательства регистрации права собственности физических лиц на помещения в возводимых на арендуемом участке многоквартирных домах в дело не представлены. С учетом имеющихся в деле документов отсутствуют основания для применения к спору правовой позиции, сформулированной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о прекращении договора аренды на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

Статья 450 Гражданского кодекса предусматривает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор существенно ухудшает имущество либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Судом при разрешении спора установлено и сторонами не оспаривается, что управлением соблюден порядок расторжения договора аренды от 19.10.2005 N 3700002596.

В силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование предоставленным в аренду имуществом.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Поскольку договор от 19.10.2005 N 3700002596 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит начислению (взысканию) исходя из нормативно установленных (утвержденных) ставок (независимо от содержания условия договора о размере арендной платы).

При разрешении спора судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:51 имеет вид разрешенного использования - малоэтажное жилищное строительство, что подтверждается актуальными сведениями государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 30.05.2014 N 2343/12/14-458884; т. 1, л. д. 52 - 57).

Ставка арендной платы на земельные участки, занятые малоэтажной, многоэтажной жилой застройкой и общежитиями, составляет 0,07% (пункт 1 приложения N 2 к решению от 28.04.2011 N 138).

Суд первой инстанции установил, что расчет выполнен управлением на основании постановления от 27.01.2011 N 50 с применением ставки арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Соответствующий порядок закреплен в отношении участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена.

По сведениям ЕГРП (выписка от 18.04.2014) право собственности какого-либо публичного образования на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:51 не зарегистрировано. Оснований для отнесения участка к неразграниченной публичной собственности в настоящее время не имеется.

Порядок разграничения государственной собственности на землю установлен Вводным законом, пунктом 3 статьи 3.1 которого определено, что к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Законом N 244-ФЗ установлено, что земельные участки, находящиеся в границах курортов федерального значения, право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано, относятся к муниципальной собственности. Таким образом, арендуемый управляющей компанией земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102027:51 относится (в силу закона) к муниципальной собственности.

Определение публичного собственника (в данном случае - на основании норм специального Закона N 244-ФЗ) первично по отношению к факту государственной регистрации его вещных прав. Согласно статье 13 Закона о регистрации государственная регистрация проводится по инициативе правообладателей (иных указанных в нем лиц). Следовательно, отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности муниципального образования не влечет отнесение участка к неразграниченной публичной собственности и не означает возможность определять арендную плату исходя из ставки (1,5%), установленной в приложении N 2 к постановлению от 27.01.2011 N 50. С учетом изложенного соответствующие доводы кассационной жалобы управления окружным судом отклоняются.

Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора применили к отношениям сторон пункт 1 приложения N 2 к решению от 28.04.2011 N 138, которым определена ставка (в размере 0,07%) в отношении земельных участков, занятых малоэтажной, многоэтажной жилой застройкой и общежитиями. Судебные инстанции установили, что при определении размера арендной платы исходя из указанной ставки и с учетом имеющейся переплаты в размере 235 903 рублей 09 копеек (по состоянию на 10.04.2014), задолженность у арендатора отсутствует. Поэтому в удовлетворении требований управления о взыскании с управляющей компании долга, неустойки и расторжении договора аренды от 19.10.2005 N 3700002596 отказали.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе управление ссылается на отсутствие в ЕГРП сведений о государственной регистрации за муниципальным образованием права собственности на спорный земельный участок. Заявитель полагает, что арендная плата по договору от 19.10.2005 N 3700002596 должна рассчитываться судом на основании постановления от 27.01.2011 N 50 (с применением ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости), поскольку государственная собственность на земельный участок не разграничена.

Данные доводы не основаны на нормах действующего законодательства (статья 3.1 Вводного закона, Закон N 244-ФЗ, статья 13 Закона о регистрации) и противоречат разъяснениям, содержащимся в постановлении от 17.11.2011 N 73.

Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу N А32-23742/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова