Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 июня 2015 г. N Ф08-3428/15 по делу N А32-36476/2011

г. Краснодар

10 июня 2015 г.

Дело N А32-36476/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании истца - индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны (ИНН 233100228383, ОГРНИП 311236125200044) и ее представителей - Дрожжина О.Н. (доверенность от 11.03.2014) и Ступникова В.В. (доверенность от 11.11.2014), от ответчика - индивидуального предпринимателя Лыбзикова Владимира Михайловича (ИНН 230600457989, ОГРНИП 312236110200062) - Рублева В.И. (доверенность от 11.06.2011), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331006416, ОГРН 1022303860842), Управления муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331013276, ОГРН 1032317504108), индивидуального предпринимателя Лыбзиковой Татьяны Викторовны (ИНН 230600308970, ОГРНИП 304230631000433), Кокшаровой Тамары Сергеевны и третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 (судья Тарасенко А.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 (судьи Чотчаев Б.Т., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А32-36476/2011, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Дрожжина Н.О. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд к администрации муниципального образования Ейский район (далее - администрация), Управлению муниципальных ресурсов администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление муниципальных ресурсов), индивидуальным предпринимателям Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. с требованиями о признании недействительными постановления от 19.07.2010 N 654 и договора аренды от 20.07.2010 (дело N А32-36476/2011).

Определением от 20.02.2012 с согласия истца к участию в деле в качестве ответчика привлечен Кокшаров Н.П. (т. 1, л. д. 156).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы наличием у предпринимателя возможности вступить в оспариваемый договор с множественностью лиц на стороне арендатора либо (в случае доказанности делимости участка) поставить в будущем вопрос о приобретении права на земельный участок, занятый только его объектами недвижимости.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2013 решение от 06.08.2012 и апелляционное постановление от 12.11.2012 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Кассационный суд признал обоснованными выводы судов о наличии у заявителя возможности вступления в арендные правоотношения либо формирования земельного участка. Однако это не ограничивает предпринимателя в праве на оспаривание арендной сделки в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости. Вывод о соответствии действий ответчиков по формированию земельного участка установленной процедуре сделан без учета всех имеющихся в деле документов. Суду предложено определить, является ли земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 делимым, дать оценку правомерности объединения ранее существовавших земельных участков в единый (спорный) участок, а также тому обстоятельству, что строения истца и ответчиков ранее находились на различных земельных участках.

Предпринимателем также заявлен иск к администрации, управлению муниципальных ресурсов, Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. о признании отсутствующим права аренды Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. на земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м, расположенный по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 (дело N А32-18777/2012).

К участию в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2013, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции установил, что спорный земельный участок находится во владении ответчиков, поэтому погашение записи о регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не приведет к восстановлению нарушенного права истца. Апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта нарушения его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2013 решение от 04.10.2012 и апелляционное постановление от 06.02.2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Кассационный суд указал, что заявленные в рамках настоящего дела требования необходимо оценить с учетом выводов по делу N А32-36476/2011. Суду предложено рассмотреть вопрос об объединении данных (связанных между собой по основаниям возникновения заявленных требований, представленным доказательствам и для исключения возникновения риска принятия противоречащих друг другу судебных актов) дел в одно производство.

При новом рассмотрении определением от 16.07.2013 производство по делу N А32-36476/2011 приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы (т. 4, л. д. 85).

Определением от 17.10.2013 дела N А32-36476/2011 и N А32-18777/2012 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А32-36476/2011 (т. 7, л. д. 77).

Определением от 20.01.2014 производство по объединенному делу возобновлено (т. 8, л. д. 80).

Определением от 27.03.2014 в связи со смертью ответчика Кокшарова Н.П. суд произвел его замену на Кокшарову Т.С. (т. 8, л. д. 136).

Определением от 06.05.2014 производство по делу вновь приостанавливалось судом в связи с назначением дополнительной (повторной) экспертизы (т. 6, л. д. 181). Определением от 02.09.2014 производство по делу возобновлено (т. 9, л. д. 155).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015, в удовлетворении требований отказано. С предпринимателя в пользу Лыбзикова В.М. взыскано 68 тыс. рублей судебных расходов.

Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м по адресу: ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Дрожжиной Н.О., Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. и Кокшарову Н.П. На основании постановления администрации от 19.07.2010 и договора от 20.07.2010 N 0800002048 (85) земельный участок предоставлен Лыбзикову В.М. и Лыбзиковой Т.В. в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. С целью установления возможности раздела участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 (его делимости) судом назначались судебные землеустроительные экспертизы. По результатам оценки заключения эксперта АНО "Центр судебных экспертиз и оценка" от 25.12.2013, заключения эксперта ООО "Индивидуальный подход" от 22.08.2014 в совокупности с иными доказательствами суды установили следующие обстоятельства. Спорный земельный участок необходим для эксплуатации строений предпринимателя, Лыбзиковых и Кокшарова Н.П.; участок является неделимым для целей определения участка, необходимого для эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Кокшарова Н.П., и участка, необходимого для эксплуатации строений Лыбзиковых. Раздел земельного участка приведет к вкраплению участка (под газорегуляторным пунктом Лыбзиковых) в площадь, фактически используемую предпринимателем, что противоречит правилам формирования земельных участков (статья 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Через площадь, фактически используемую Дрожжиной Н.О., проходит линейный объект Лыбзиковых (сооружение трубопроводного транспорта общей протяженностью 319 м). Под объектами недвижимости предпринимателя и Лыбзиковых земельные участки, имеющие конкретную конфигурацию, никогда не формировались. Различные адреса нахождения строений, на что указано в письме управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского района от 22.09.2004, не свидетельствует о возможности формирования отдельных земельных участков. В распоряжении начальника управления муниципальных ресурсов от 22.06.2009 N 1143-р различные земельные участки не упоминаются. В договорах аренды земельных участков (площадью 480 кв. м; между администрацией и Кокшаровым Н.П.) и от 14.03.2005 (между администрацией и Лыбзиковым В.М.), а также в заключенном предпринимателем договоре купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 и акте приема-передачи от 04.02.2005 отсутствует указание на формирование земельных участков под объектами недвижимости. План усадебного участка, отраженный в материалах технической инвентаризации строения истца, не является доказательством формирования земельного участка, поскольку техническая инвентаризация жилищного фонда основной целью имела описание и закрепление технических характеристик домовладения с расположенным строением в виде дома и вспомогательных помещений. Таким образом, земельный участок, необходимый для эксплуатации сооружений истца, в установленном законом порядке никогда не формировался. Земельный участок 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м, необходимый для эксплуатации строений истца и ответчиков, является неделимым с учетом конкретных градостроительных, землеустроительных и технических факторов. Довод истца о делимости земельного участка, обоснованные выводами экспертного заключения от 25.12.2013, суды отклонили. Эксперт пришел к данному выводу исключительно вследствие убежденности в существовании земельного участка с условным кадастровым номером 23:08:0102061:7. Однако данный участок включен в перечень ранее учтенных участков на основании не имеющего юридического значения плана усадебного участка. Ссылка истца на использование экспертом при составлении заключения эксперта от 22.08.2014 неповеренного электронного тахеометра проверена судом. На запрос суда экспертная организация представила свидетельство о поверке N1193 (действительно до 17.07.2015). Ссылки предпринимателя на пороки в заключении эксперта от 22.08.2014 судами отклонены. Арифметическая ошибка в площади, фактически используемой Лыбзиковыми, признана не влияющей на выводы эксперта (лишь уменьшает разницу в площади используемого ответчиками земельного участка до 776,3 кв. м). Суды указали, что эксперт обоснованно применил к отношениям сторон приложение N 7 к постановлению Законодательного собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П. СП 42.13330.2011 распространяется только на проектирование новых и реконструкцию существующих городских и сельских поселений. Кроме того, процессуальным законом установлены особые правила оспаривания результатов судебной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс)). Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы истец не заявлял. С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что Лыбзиковы правомерно владеют на праве аренды неделимым земельным участком с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м, предоставленным для эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости. При этом, исходя из положений статьи 36 Земельного кодекса, предприниматель не лишена возможности вступить в арендное правоотношение, оформленное договором 20.07.2010 с оговоркой о множественности лиц на стороне арендатора (т. 10, л. д. 106, 156).

Предприниматель обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Вывод судов о неделимости земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 является ошибочным. Он основан на правовом выводе судебного эксперта ООО "Индивидуальный подход". Противоположный вывод судебного эксперта АНО "Центр судебных экспертиз и оценка" суды необоснованно во внимание не приняли. Между тем, эксперт Ижбулдин А.А. указал, что земельный участок является делимым, поскольку состоит из двух обособленных земельных участков с кадастровыми номерами 23:08:0102061:8 (с декларированной площадью 3500 кв. м) и 23:08:0102061:7 (с декларированной площадью 4724 кв. м), границами которых являются кирпичные капитальные заборы. Эксперт установил, что декларированная площадь спорного участка (8500 кв. м) является недостоверной. Межевой план от 08.04.2010, документы кадастрового учета, а также постановление администрации от 19.07.2010 N 654 и договор аренды N 0800002048(85) подготовлены на основании выписки из похозяйственной книги, в которой вместо достоверной площади (3500 кв. м) ошибочно указана иная площадь участка (8500 кв. м). Вывод эксперта о делимости спорного участка не основан исключительно на убежденности в существовании земельного участка с условным кадастровым номером 23:08:0102061:7, как указали суды. Земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:7 по пер. Советов, 146 является смежным по отношению к участку с кадастровым номером 23:08:0102061:8 по ул. Пролетарская, 33, что установлено экспертом и подтверждено имеющимися в деле документами (проект границ земельного участка, план в районе пересечения улиц, план БТИ). Таким образом, участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8, необходимый для эксплуатации строений Лыбзиковых, имел площадь 3500 кв. м. При уточнении границ участка его площадь не должна была превысить декларативную более чем на десять процентов. Земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:7 (площадью 5468 кв. м) по пер. Советов, 146 необходим для эксплуатации строений предпринимателя (3902 кв. м) и Кокшарова Н.П. (1566 кв. м). Заключение эксперта ООО "Индивидуальный подход" имеет явные пороки (подготовлено с нарушениями требований действующего законодательства и нормативных технических актов). В частности, неверен вывод эксперта о возможном вкрапливании земельных участков, так как имеется возможность образовать обособленный участок площадью до 90 кв. м с въездом с ул. Чкалова. Площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов Лыбзиковых, определена неверно (имеется арифметическая ошибка в расчетах). При определении площади застройки эксперт ссылается на приложение N 7 к постановлению Законодательного собрания Краснодарского края от 24.06.2009 N 1381-П, неправильно истолковывая содержащиеся в нем понятия минимальной и максимальной плотности. Кроме этого, максимальная плотность застройки участков по территориальным зонам определена в приложении Г СП 42.13330.2011. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*. Для станицы Должанской не приняты Правила землепользования и застройки, поэтому экспертом Ижбулдиным А.А. произведено сравнение плотности по общественно-деловой и производственной территориальным зонам, для которых максимальная плотность застройки составляет 0,8 или 80%. При таком подходе минимальная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов Лыбзиковых (хлебопекарни и трубопровода) составит 1941,1 кв. м, что на 1164,9 кв. м меньше участка индивидуального пользования данных ответчиков. Отклоняя соответствующие доводы истца, судебные инстанции не учли, что в основу нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края положены правила СП.42.13330.2011. Поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать доказательства, представленные ему ответчиками документы не должны были приниматься во внимание при производстве судебной экспертизы. В связи с чем заключение эксперта в части исследований и выводов относительно газовой системы является не соответствующим закону. Экспертное заключение содержит противоречивые сведения о средствах измерения (к экспертному заключению приложено свидетельство о метрологической поверке электронного тахеометра, не использованного экспертом при исследовании). Таким образом, экспертом нарушены требования Федерального закона от 26.06.2008 N 102-ФЗ "Об обеспечении единства измерений". Ссылки судов на свидетельство о поверке N 1193 необоснованны, поскольку дата поверки (17.07.2014) указывает на выполнение геодезических работ до проведения метрологических исследований геодезического прибора. Данное обстоятельство является основанием для признания экспертного исследования по определению местоположения границ земельных участков недопустимым доказательством. Отсутствуют сведения о сертификации или лицензировании программного продукта, на основании которого производилось графическое моделирование, указанное в экспертном заключении. Судами необоснованно принят за основу вывод судебного эксперта о неделимости стоящего на общей межевой границе здания (литера Е). Здание имеет общую разделительную стену. Раздел здания на две самостоятельные части произведен Лыбзиковыми и предпринимателем до возникновения спора в суде. При разрешении спора судами неправильно применены пункты 3, 5 статьи 36 Земельного кодекса. Собственники расположенных на участке объектов совместно в орган местного самоуправления не обращались, о работах по формированию единого участка предприниматель не извещалась, границы образуемого участка с истцом не согласовывались, что свидетельствует о нарушении правил формирования спорного участка (статьи 68, 69 Земельного кодекса, Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"). В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса право на заключение такого договора имеют только те лица, имущество которых состоит в их общей долевой собственности и находится на неделимом земельном участке, чего в данном случае не доказано. Поэтому постановление администрации от 19.07.2010 N 654 и договор аренды от 20.07.2010 N 0800002048(85) нарушают действующее законодательство, а так же права (интересы) истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (предпринимателю создаются препятствия к заключению индивидуального договора аренды либо приобретения участка в собственность под ее объектами недвижимости). Обременение (в виде аренды в пользу ответчиков) зарегистрировано в ЕГРП на основании отмененного решения Ейского городского суда от 12.04.2011, которым признан частично недействительным пункт 1.1 договора аренды от 20.07.2010 (в части вида разрешенного использования земельного участка) и на регистрирующий орган возложена обязанность по регистрации арендной сделки. При новом рассмотрении определением Ейского городского суда от 14.12.2011 исковое заявление Лыбзиковых оставлено без рассмотрения. Следовательно, отпали основания для сохранения в ЕГРП соответствующей записи; данное обременение должно быть признано отсутствующим.

Лыбзиков В.М. в отзыве сослался на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность обжалуемых судебных актов. Заявляя о незаконности формирования земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8, истец не оспаривает результаты межевания и постановку участка на кадастровый учет. Межевание земельного участка проведено только в 2009 году. Условные участки никогда не межевались, их границы не определялись, следовательно, участки под объектами недвижимости истца и ответчиков в установленном порядке не формировались. Вывод судов о неделимости участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 сделан на основании заключения эксперта ООО "Индивидуальный подход" Ананича Е.А. Вопреки доводам истицы, приведенные экспертом обоснования соответствуют закону (статьи 1, 11.9 Земельного кодекса). Объект (литера Е) является единым зданием (объектом), поэтому не может находиться на двух земельных участках. Предлагаемая экспертом Ижбулдиным А.А. граница между земельными участками не соответствует требованиям Земельного кодекса, поскольку объект должен полностью находиться на одном земельном участке. Выводы эксперта АНО "Центр судебных экспертиз и оценка" Ижбулдина А.А. о делимости участка правомерно не приняты во внимание судом, поскольку данное мнение эксперта не было мотивировано нормами земельного законодательства. При этом судами в полном объеме выполнены указания кассационной инстанции.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобы не поступили.

В судебном заседании предприниматель и ее представители поддержали доводы жалобы, просили решение и апелляционное постановление отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель Лыбзикова В.М. возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства, фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Иные участники спора в окружной суд не явились (представителей не направили).

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей истца и ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, в ЕГРП внесены записи о регистрации права собственности Дрожжиной Н.О. на здания магазина N 94 (литера А1) общей площадью 124,5 кв. м и магазина N 88 (литера А) общей площадью 299,1 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, 14б. В подтверждение этого в дело представлены свидетельства о государственной регистрации права от 14.04.2011 и от 06.07.2011, а также выписка из ЕГРП от 12.04.2013 (т. 1, л. д. 26, 27; т. 3, л. д. 145 - 147).

По договору купли-продажи от 03.02.2005 N 11/02 предпринимателю переданы в собственность также сооружения и хозяйственные постройки (уборная, склады, мощение, заборы и киоски), расположенные по тому же адресу (т. 1, л. д. 22 - 24).

Из выписки от 12.04.2013, а также свидетельства о государственной регистрации права от 16.06.2004 (т. 1, л. д. 130) следует, что в ЕГРП зарегистрировано право собственности Кокшарова Н.П. на часть нежилого здания (литера А2) площадью 302,5 кв. м по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, 14б.

В общей долевой собственности Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. (по 1/2 доли) находятся хлебопекарня (литера А) площадью 523,3 кв. м, котельная (литера Б) площадью 45,1 кв. м, а также нежилые здания (литеры В, Г9, Д) и хлебопекарня площадью 846,6 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33. Право собственности подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 29.12.2004, от 12.11.2012 и от 25.12.2012, а также выписками из ЕГРП от 12.04.2013, от 02.07.2013, от 04.07.2013 (т. 1, л. д. 129; т. 3, л. д. 139 - 143; т. 4, л. д. 53 - 57, 63 - 69).

Кроме того, в общей долевой собственности Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. (по 1/2 доли) находится сооружение трубопроводного транспорта общей протяженностью 319 м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33. Указанное обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 18.08.2014 (т. 8, л. д. 95, 96).

Как следует из имеющейся в деле кадастровой выписки от 10.04.2009, в ГКН 01.01.2001 были внесены сведения о земельном участке площадью 3500 кв. м (кадастровый номер 23:08:0102061:8) с разрешенным использованием - личное подсобное хозяйство, расположенном по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33. В графе 16 кадастровой выписки указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства (т. 4, л. д. 106).

На основании выписок из похозяйственной книги решением кадастровой палаты от 23.03.2010 (т. 5, л. д. 95 - 100) исправлена ошибка в сведениях ГКН о площади земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 (с 3500 кв. м на 8500 кв. м).

По заявлению Лыбзикова В.М., Дрожжиной Н.О. и Кокшарова Н.П. (т. 4, л. д. 134) инженером-землеустроителем ООО КФ "Бланк" Хоренко Н.Ю. проведены землеустроительные работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8. В техническом проекте межевания от 25.12.2008 (т. 4, л. д. 145 - 147) указано, что ранее межевание участка не проводилось. По результатам кадастровых работ подготовлен межевой план от 08.04.2010, в соответствии с которым площадь земельного участка составила 8582 кв. м (т. 5, л. д. 79 - 89).

В связи с упорядочиванием нумерации домовладений в станице Должанской постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 вновь образованному земельному участку, ограниченному улицей Пролетарской, переулками Чкалова и Советов, присвоен почтовый адрес: ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 (т. 1, л. д. 119).

Распоряжением начальника управления муниципальных ресурсов от 22.06.2009 N 1143-р утверждена площадь земельного участка равная 8582 кв. м и установлено его разрешенное использование - под объектами торговли и пищевой промышленности (т. 1, л. д. 118).

Уточненные сведения о земельном участке с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м внесены в ГКН.

20 июля 2010 года на основании постановления администрации от 19.07.2010 N 654 (т. 1, л. д. 14) управление муниципальных ресурсов (арендодатель), Лыбзиков В.М. и Лыбзикова Т.В. (арендаторы) подписали договор N 0800002048 (85) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (т. 1, л. д. 15 - 19). По условиям договора арендаторам на срок до 19.07.2059 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м с видом разрешенного использования - под объектами торговли и промышленности, расположенный по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33. В пункте 1.2 указано, что на участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в общей долевой собственности арендаторов, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Договор аренды заключен с условием согласия сторон на вступление в договор иных собственников объектов недвижимости (их части), находящихся на земельном участке, путем заключения с арендодателем соглашений о присоединении к договору (пункт 1.3). Согласно пункту 1.4 земельный участок передан арендаторам с 19.07.2010 без каких-либо иных документов о его передаче.

Обременение в виде аренды в пользу Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации N 23-23-20/031/2011-041 от 20.05.2011), что подтверждается выписками из ЕГРП от 12.04.2013, от 22.04.2013 и от 27.08.2013 (т. 3, л. д. 97; т. 4, л. д. 11; т. 5, л. д. 48, 49).

Дополнительным соглашением от 15.06.2012 сторонами внесены изменения в договор аренды, касающиеся вида разрешенного использования земельного участка (указан вид разрешенного использования - под объектами торговли и пищевой промышленности), а также порядка расчета арендной платы. Дополнительное соглашение прошло процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует штамп управления Росреестра (т. 6, л. д. 81).

Ссылаясь на то, что запись о регистрации права аренды ответчиков на земельный участок произведена незаконно и нарушает права предпринимателя как собственника объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, предприниматель оспорила постановление от 19.07.2010 N 654, договор аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85), а также заявила требование о признании права (обременения) отсутствующим.

Как установили судебные инстанции при разрешении спора, на земельном участке по адресу: Краснодарский край, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33, внесенном в ГКН с кадастровым номером 23:08:0102061:8 и площадью 8582 кв. м (актуальные сведения), расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Дрожжиной Н.О., Лыбзикову В.М., Лыбзиковой Т.В. и Кокшарову Н.П. (в настоящее время - Кокшаровой Т.В.). На основании постановления администрации от 19.07.2010 N 654 управлением муниципальных ресурсов, Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. заключен договор аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85). Обременение в виде аренды в пользу указанных граждан зарегистрировано в ЕГРП (запись регистрации от 20.05.2011 N 23-23-20/031/2011-041).

Поскольку с заключением договора аренды публично-правовые отношения по предоставлению земли прекратились, оценка постановлению от 19.07.2010 N 654 может быть дана только в совокупности с заключенной на его основе сделкой.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в первоначальной редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая договор аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85), предприниматель сослалась на нарушения при его заключении правил статьи 36 Земельного кодекса, а также пороки в формировании земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8. Нахождение на спорном участке объектов недвижимости истца свидетельствует о наличии у него материально-правовой заинтересованности в оспаривании арендной сделки.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Данное право является исключительным - то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11)).

Пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса во взаимосвязи с пунктом 5 этой же статьи устанавливает порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на такой земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.02.2008 N 119-О-О указано, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Вместе с тем Гражданский кодекс устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

Поскольку раздел земельного участка, на котором располагаются объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, и в результате которого образуются новые участки, формируемые под такими объектами, возможен лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, данное обстоятельство является существенным и подлежит установлению судом.

При новом рассмотрении дела с целью установления возможности раздела участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 (его делимости) судом первой инстанции назначались судебные землеустроительные экспертизы.

По результатам оценки заключения от 25.12.2013 эксперта АНО "Центр судебных экспертиз и оценка" Ижбулдина А.А. (т. 8, л. д. 5 - 66), заключения от 22.08.2014 эксперта ООО "Индивидуальный подход" Ананича Е.А. (т. 9, л. д. 1 - 79) в совокупности с иными доказательствами судебные инстанции установили следующие обстоятельства. Спорный земельный участок необходим для эксплуатации строений предпринимателя, Лыбзиковых и Кокшарова Н.П. Предприниматель и Лыбзиковы имеют право собственности (по 1/2) на помещения в едином строении (литера Е (после перелитеровки - литера Е и литера Г2)), при этом толщина разделяющей стены не позволяет провести линию раздела без нанесения существенных имущественных повреждений общему имуществу истца и ответчиков. Через площадь, фактически используемую предпринимателем, проходит правомерный линейный объект Лыбзиковых - сооружение трубопроводного транспорта общей протяженностью 319 м. Газопровод как линейный объект, проходящий по всему земельному участку, обозначен на схеме границ формируемого земельного участка от 27.03.2009 и карте (плане) границ от 27.03.2009, а также указан в материалах межевания земельного участка 23:08:0102061:8. Право собственности Лыбзиковых на данное сооружение зарегистрировано в ЕГРП. Площадь, необходимая для эксплуатации объектов хлебопекарни и трубопровода Лыбзиковых больше площади, фактически находящейся в пользовании данных ответчиков. С учетом взаимного расположения объектов раздел земельного участка приведет к вкраплению участка земли (18 кв. м), необходимого для эксплуатации газорегуляторного пункта Лыбзиковых, в площадь, фактически используемую Дрожжиной Н.О.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 Земельного кодекса. В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам (пункты 4 и 6).

С учетом установленных Земельным кодексом требований и выводов экспертных исследований судебные инстанции пришли к выводу о неделимости земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 площадью 8582 кв. м для целей определения двух участков (необходимого для эксплуатации строений Дрожжиной Н.О., Кокшарова Н.П. и необходимого для эксплуатации строений Лыбзиковых). При этом суды отметили, что земельные участки под объектами недвижимости истца и ответчиков ране не формировались.

В пункте 19 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09 изложен правовой подход, согласно которому возможность заключения договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса. При этом, как следует из пунктов 19 и 20 постановления от 24.03.2005 N 11, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса.

Договор аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85) заключен с условием согласия сторон на вступление в договор иных собственников объектов недвижимости (их части), находящихся на земельном участке, путем заключения с арендодателем соглашений о присоединении к договору (пункт 1.3).

Поскольку заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с Лыбзиковыми произведено с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора, суды признали, что отсутствие совместного обращения всех собственников расположенных на таком участке объектов недвижимости о заключении договора аренды не влечет его недействительность. Указанный вывод судебных инстанций соответствует арбитражной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2014 по делу N А66-8875/2013, определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.03.2015 N 307-ЭС15-1039).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. Регистрационная запись в ЕГРП, совершенная на основании ничтожной сделки, подлежит прекращению на основании решения суда о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

В связи с отсутствием оснований для признания недействительной арендной сделки суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу в удовлетворении производного от него требования о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка в пользу Лыбзикова В.М. и Лыбзиковой Т.В. (запись регистрации N 23-23-20/031/2011-041 от 20.05.2011).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Довод предпринимателя о делимости земельного участка, обоснованный выводами экспертного заключения от 25.12.2013, оценивались судебными инстанциями. Отклоняя данные доводы, суды первой и апелляционной инстанций указали, что эксперт пришел к данному выводу исключительно вследствие убежденности в существовании земельного участка с условным кадастровым номером 23:08:0102061:7. Однако данный участок включен в перечень ранее учтенных участков на основании не имеющего юридического значения плана усадебного участка. Кроме того, процессуальным законом установлены особые правила оспаривания результатов судебной экспертизы (статья 87 Кодекса). Ходатайство о проведении дополнительной либо повторной экспертизы истец не заявлял.

Доводы кассационной жалобы в данной части направлены на переоценку исследованных судебными инстанциями доказательств. Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11, от 24.07.2012 N 17382/11 и от 05.03.2013 N 13031/12, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки исследованных судебными инстанциями доказательств. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом положений части 2 статьи 287 Кодекса.

Не принимается и довод жалобы о недействительности договора аренды в связи с пороками в формировании земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также при образовании участков на основании решения суда.

Материалы дела подтверждают, что землеустроительные работы по межеванию земельного участка с кадастровым номером 23:08:0102061:8 проводились на основании совместного заявления Лыбзикова В.М., Дрожжиной Н.О. и Кокшарова Н.П. Подлинность собственной подписи в задании на межевание земельного участка от 25.12.2008, техническом проекте межевания от 25.12.2008 и в акте согласования границ земельного участка от 27.03.2009 (т. 4, л. д. 135, 145; т. 5, л. д. 10) предпринимателем не оспаривалась. Следовательно, довод кассационной жалобы о формировании земельного участка без участия (согласования) с истцом (заявителем) не может быть признан основанным на имеющихся в деле доказательствах.

Иные приведенные в жалобе предпринимателя доводы не влияют на обоснованность и законность судебных актов, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, а также не свидетельствуют о неправильном применении ими норм материального права.

Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления.

Государственная пошлина уплачена заявителем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (квитанция от 22.04.2015).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу N А32-36476/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Н.С. Мазурова И.В. Сидорова