Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23 июля 2015 г. N Ф08-4940/15 по делу N А53-30427/2014

г. Краснодар

23 июля 2015 г.

Дело N А53-30427/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Савенко Л.И. и Чесняк Н.В, при участии от истца - закрытого акционерного общества "Первая Ипотечная Компания - Регион" (ИНН 7729118074, ОГРН 1027700214189) - Пантелеевой О.С. (доверенность от 20.10.2014), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Стройюгресурс" (ИНН 6154092299, ОГРН 1046154010495), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройюгресурс" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2015 (судья Бутенко З.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 (судьи Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г., Попов А.А.) по делу N А53-30427/2014, установил следующее.

ЗАО "ПИК-Регион" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Стройюгресурс" о взыскании 11 753 583 рублей 52 копеек неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами по ставке 8,25% годовых, начисляемых на указанную сумму с 24.07.2014 по день фактического исполнения денежного обязательства.

ООО "Стройюгресурс" предъявило встречный иск о признании недействительным одностороннего отказа ЗАО "ПИК-Регион" от исполнения договора от 31.05.2013 N СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 инвестирования строительства объектов недвижимости жилищного назначения на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. С. Шило, 261, 265, в части обязательств по жилому дому VA-2 (1 очередь), выраженного в уведомлении от 21.05.2014 N 1005/1-160-и.

Решением от 18.02.2015, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 28.04.2015, первоначальный иск удовлетворен частично, с ООО "Стройюгресурс" взыскано 8 685 тыс. рублей неосновательного обогащения, а также проценты в размере ставки рефинансирования 8,25%, начисляемой на сумму долга 8 685 тыс. рублей, начиная с 24.07.2014 по день фактического погашения; в удовлетворении встречного иска отказано. Суды исходили из того, что ООО "Стройюгресурс" не выполнило обязательства перед ЗАО "ПИК-Регион" из договора инвестирования строительства от 31.05.2013 по передаче квартир в жилом доме в пределах установленной договором площади, в связи с чем обязано вернуть ЗАО "ПИК-Регион" часть инвестиций, соразмерную неисполненному обязательству.

В кассационной жалобе ООО "Стройюгресурс" просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, суд должен был принять во внимание, что объем предполагаемого строительства определен в договоре ориентировочно до утверждения проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство; доля инвестора ЗАО "ПИК-Регион", соответственно, также определена ориентировочно. Номенклатура и количество квартир, составляющих долю инвестора, должны определяться в дополнительных соглашениях после получения ООО "Стройюгресурс" проектно-сметной документации. Пункт 3.1 договора предусматривает возможность корректировки доли причитающихся ЗАО "ПИК-Регион" площадей в конкретных домах в результате изменения проектной документации или проекта планировки, но без изменения общей суммы квадратных метров, приходящихся на долю инвестора. Поскольку из-за изменения строительного объема дома VA-2 (первая очередь) площадь этого дома сократилась по сравнению с предусмотренной договором, ЗАО "ПИК-Регион" неправомерно заявило требование о возврате суммы инвестиций исходя из причитающихся ему площадей в этом доме, предусмотренных договором. Выводы суда о правомерности одностороннего отказа ЗАО "ПИК-Регион" от договора инвестирования не обоснованы. ЗАО "ПИК-Регион" в декабре 2013 года не ответило на предложение ООО "Стройюгресурс" получить конкретные квартиры в счет своей доли, не подписало направленное ему дополнительное соглашение с перечнем квартир, подлежащих передаче инвестору в жилом доме VA-2 (первая очередь), уклонилось от заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении этих квартир. Выводы суда первой инстанции о том, что ООО "Стройюгресурс" не выполняло обязанность по предоставлению ЗАО "ПИК-Регион" информации о ходе строительных работ, не обоснованы. В договоре не согласованы сроки и форма предоставления такой информации со стороны застройщика, в то же время препятствий для получения такой информации у ЗАО "ПИК-Регион" не было. Таким образом, само ЗАО "ПИК-Регион", а не ООО "Стройюгресурс" допустило нарушение договора в части порядка передачи квартир и не заключило с ООО "Стройюгресурс" договоры на долевое участие в строительстве в предусмотренный пунктом 4.2.4 договора срок, в связи с чем указанные квартиры были реализованы третьим лицам. После этого ООО "Стройюгресурс" в соответствии с пунктом 3.1 договора предложило ЗАО "ПИК-Регион" получить квартиры в счет площадей, причитавшихся ему в доме VA-2 (1 очередь), в другом доме VA-2 (2 очередь).

В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "ПИК-Регион" просит оставить судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ЗАО "ПИК-Регион", Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, ЗАО "ПИК-Регион" (инвестор) и ООО "Стройюгресурс" (инвестор-застройщик) заключили договор от 31.05.2013 N СЮГ/ПИК-Р/С.Шило/2013 по инвестированию строительства объекта недвижимости жилищного назначения на земельном участке, расположенном по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, микрорайон УА "Русское поле", ул. С. Шило, 261, 265. В пункте 2.1 договора предусмотрено, что в рамках реализации инвестиционного проекта ООО "Стройюгресурс" привлекает ЗАО "ПИК-Регион" к участию в инвестировании проектирования и строительства объекта, состоящего из группы жилых многоэтажных домов, расположенных по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 265, и включающего 6 жилых домов разной этажности и площади, в том числе 5-ти этажный жилой дом VA-2 (1 очередь) общей площадью 3 216,50 кв. м, срок ввода в эксплуатацию - 3 квартал 2014 года. Согласно пункту 3.1 договора по результатам инвестирования строительства объекта инвестор приобретает в качестве результата инвестиционной деятельности 9% общей жилой площади в каждом жилом доме, но всего не менее 3891,21 кв. м жилой площади, в том числе в жилом доме VA-2 (1 очередь) - 289,50 кв. м. Если в результате изменения проектной документации либо проекта планировки выделение 9% доли инвестору (ЗАО "ПИК-Регион") в каком-либо из указанных жилых домов становится невозможным, то доля выделяется в каком-либо из других строящихся жилых домов объекта либо в нескольких жилых домах объекта по соглашению сторон пропорционально, но в любом случае ее размер по итогам реализации договора не должен быть меньше 3891,21 кв. м. Номенклатура и перечень квартир, составляющих долю инвестора в строящихся жилых домах, согласуется и оформляется сторонами дополнительными соглашениями к договору по каждому дому после получения инвестором-застройщиком (ООО "Стройюгресурс") проектно-сметной документации входящего в объект жилого дома.

Согласно пункту 3.2 договора по окончании строительства жилого дома в срок не позднее трех месяцев с момента выдачи разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию стороны оформляют акт о частичной реализации договора, в котором устанавливается окончательная доля инвестора в жилом доме.

В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели, что после получения инвестором-застройщиком всех необходимых документов, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", последний обязуется заключить с инвестором договоры участия в долевом строительстве, предусмотренные данным законом, в отношении квартир каждого жилого дома, входящих в долю инвестора в объекте, указанную в пункте 3.1.

В силу пункта 3.3 договора регистрация права собственности инвестора в отношении квартир каждого жилого дома осуществляется на основании актов о реализации (частичной реализации) договора (пункт 3.2) либо договоров участия в долевом строительстве, заключенных инвестором-застройщиком и инвестором в соответствии с условиями пункта 7.2 договора.

В пункте 7.1 договора стороны предусмотрели: в случае, если передача инвестору площадей, соответствующих доле инвестора (пункт 3.1 договора), в каком-либо из жилых домов, либо в нескольких или всех жилых домах, невозможна в сроки, установленные пунктом 2.1 договора, либо в случае нарушения инвестором-застройщиком своего обязательства заключить с инвестором договоры участия в долевом строительстве квартир, инвестор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора полностью либо в части одного либо нескольких жилых домов, о чем инвестор направляет уведомление инвестору-застройщику.

В пункте 6.1 договора стороны согласовали, что инвестиционный взнос инвестора составляет 157 981 560 рублей 45 копеек (НДС не облагается), является окончательным и изменению, в том числе по результатам обмера специализированной организацией жилых домов, входящих в состав объекта, не подлежит.

Указанная сумма взноса оплачена истцом в полном объеме.

Из представленных в материалы дела документов и пояснений ответчика следует, что поскольку проектная документация на пятиэтажный жилой дом VA-2 (1 очередь) получила отрицательное заключение негосударственной экспертизы, фактически ответчиком начато строительство трехэтажного жилого дома площадью 2060,13 кв. м.

2 декабря 2013 года посредством электронной почты ООО "Стройюгресурс" направило ЗАО "ПИК-Регион" письмо с предложениями о заключении договоров участия в долевом строительстве в трехэтажном многоквартирном жилом доме общей площадью 2060,13 кв. м. (9% доля ЗАО "ПИК-Регион" - 177,45 кв. м).

24 декабря 2013 года ООО "Стройюгресурс" направило в адрес ЗАО "ПИК-Регион" дополнительное соглашение об уточнении площади и этажности дома VA-2 (1 очередь), а также о номенклатуре квартир, подлежащих передаче ЗАО "ПИК-Регион" в указанном трехэтажном доме.

Ответчик утверждает, что ответы на указанные письма не получил.

Письмом от 11.04.2014 ООО "Стройюгресурс" уведомило ЗАО "ПИК-Регион" о том, что все квартиры в строящемся трехэтажном многоквартирном жилом доме VA-2 (1 очередь) проданы, и у ответчика нет возможности выполнить условия договора от 31.05.2013. ООО "Стройюгресурс" предложило ЗАО "ПИК-Регион" рассмотреть вопрос о покупке квартир в следующем 7-ми этажном жилом доме VA-2 (2 очередь) после того, как проект пройдет экспертизу и будет получено разрешение на строительство.

В ответ на данное письмо истец направил ответчику уведомление от 21.05.2014 о частичном отказе от исполнения договора от 31.05.2013 в части обязательств по жилому дому VA-2 (1 очередь) на основании пункта 7.1 договора. В связи с отказом от исполнения договора в данной части ЗАО "ПИК-Регион" потребовало от ООО "Стройюгресурс" возвратить уплаченный инвестиционный взнос в размере 11 753 583 рублей 52 копейки в течение 30 дней с даты получения уведомления.

ООО "Стройюгресурс" сумму инвестиционного взноса не возвратило, в связи с чем ЗАО "ПИК-Регион" обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 450 Кодекса в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право инвестора на односторонний отказ от договора предусмотрено для случаев, названных в пункте 7.1 договора.

ЗАО "ПИК-Регион", направляя ООО "Стройюгресурс" уведомление о частичном отказе от договора, сослалось на сообщение застройщика о невозможности передать инвестору площади в жилом доме VA-2 (1 очередь).

Суд пришел к выводу, что частичный отказ инвестора от договора соответствует пункту 7.1 договора, так как имеет место одно из установленных этим пунктом условий - невозможность передачи инвестору площадей, соответствующих доле инвестора (пункт 3.1 договора), в каком-либо из жилых домов.

Доводы жалобы о том, что объем строительства определен ориентировочно, договор предусматривает возможность изменения предназначенных инвестору площадей в каждом доме в случае изменения проектной документации (без изменения общего размера доли инвестора во всех домах 3 891,21 кв. м), не могут быть приняты во внимание.

Пункт 3.1 договора устанавливает возможность согласования сторонами изменения предназначенных инвестору площадей в случае невозможности выделения определенной договором доли инвестору в каком-либо из жилых домов в результате изменения проектной документации или проекта планировки.

Стороны к такому соглашению об изменении предназначенных инвестору площадей не пришли.

Пункт 3.1 договора не может расцениваться как условие о предварительном договоре, обязательном к заключению сторонами (статья 429 Кодекса), так как не содержит существенных условий такого соглашения.

Исходя из указанных обстоятельств, не принимается и довод о том, что инвестор уклонился от принятия причитающихся на его долю квартир и заключения в отношении них договоров об участии в долевом строительстве.

Из материалов дела следует, что застройщик не может выполнить условие договора о предоставлении инвестору его доли в жилом доме VA-2 (1 очередь) 289,50 кв. м (пункт 3.1 договора), так как данный жилой дом им не построен в связи с изменением проектной документации.

Договор не предусматривает обязанности инвестора принять предложение застройщика и получить вместо 289,50 кв. м в предусмотренном договором пятиэтажном доме VA-2 (1 очередь) квартиры площадью 185,28 кв. м в трехэтажном доме с одновременным увеличением предназначенных инвестору площадей в домах 3 - 5 очередей (как предложено застройщиком в декабре 2013 года).

Таким образом, незаключение ЗАО "ПИК-Регион" соглашения об изменении его доли площадей с ООО "Стройюгресурс" нельзя расценивать как уклонение от выполнения инвестором своих обязательств из договора.

Из изложенного следует, что частичный отказ инвестора от договора соответствует его условиям.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал обоснованным требование инвестора о взыскании с застройщика доли инвестиций, соответствующей согласованной в договоре и причитающейся истцу доле площади 289,50 кв. м в жилом доме VA-2 (1 очередь).

Суд обоснованно руководствовался пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора": если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

В пункте 7.1 договора установлено, что 9% доля, принадлежащая инвестору по договору (пункт 1.3 договор), выплачивается инвестором-застройщиком денежными средствами, исходя из стоимости 1 кв. м в размере 30 тыс. рублей, в течение 30 дней с даты поступления инвестору-застройщику уведомления инвестора об одностороннем отказе от исполнения договора.

С учетом этих условий суд определил, что подлежащая возврату ЗАО "ПИК-Регион" доля инвестиций составляет 8 685 тыс. рублей (289,5 кв. м х 30 тыс. рублей).

Суд оценил доводы ООО "Стройюгресурс" о том, что подлежащая возврату инвестору доля должна определяться исходя не из установленной договором площади 289,50 кв. м, а исходя из площади 180,68 кв. м (9% площадей в трехэтажном доме, возведенном застройщиком вместо пятиэтажного). Данные доводы правомерно отклонены судом, так как стороны не согласовали изменения установленной в договоре доли площадей инвестора в жилом доме первой очереди.

Доводы жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.

Основания для отмены обжалованных судебных актов отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.02.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу N А53-30427/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ф. Кухарь

Судьи

Л.И. Савенко Н.В. Чесняк