Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 августа 2015 г. N Ф08-5762/15 по делу N А53-28663/2014

г. Краснодар

17 августа 2015 г.

Дело N А53-28663/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 августа 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Леоновой О.В. и Рогальского С.В., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мираж" (ИНН 6167085394, ОГРН 1066167023790) - Жигулиной Н.А. (доверенность от 11.08.2015), в отсутствие истцов: индивидуального предпринимателя Косарева Валерия Юрьевича (ИНН 616700396520, ОГРНИП 306616719900021), индивидуального предпринимателя Косаревой Ольги Игоревны (ИНН 616700642712, ОГРНИП 306616731300047), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мираж" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2015 (судья Андрианова Ю.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Ковалева Н.В.) по делу N А53-28663/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Косарев В.Ю. (далее - ИП Косарев В.Ю.) и индивидуальный предприниматель Косарева О.И. (далее - Косарева О.И.) обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО "Мираж" (далее - общество) о взыскании 521 102 рублей 16 копеек задолженности и 53 162 рублей 50 копеек неустойки в пользу ИП Косарева В.Ю., 183 064 рублей 52 копеек задолженности и 16 912 рублей 50 копеек неустойки в пользу Косаревой О.И.

Решением суда от 20.03.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 09.06.2015, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что общество не оплатило арендные платежи.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:

- общество получило помещения в аренду по иным договорам аренды, заключенным сроком на 11 месяцев, а не на основании договора, зарегистрированного в Росреестре. Договор аренды от 26.06.2012 никогда сторонами не исполнялся, а был заключен с целью получения обществом лицензии на торговлю спиртными напитками в помещении банного комплекса;

- суды не учли, что почти вся площадь здания сдана обществу по краткосрочным договорам, по которым и была проведена оплата, так как при общей площади здания, в котором арендованы помещения, равной 1428 кв. м, по другим договорам аренды обществу переданы в пользование 1424,2 кв. м;

- ввиду наличия нескольких договоров о сдаче в аренду одних тех же помещений общество фактически будет вынуждено дважды оплатить арендную плату.

- суд апелляционной инстанции, установив, что в договоре от 01.12.2011 N 3 имеется указание на передачу обществу в пользование помещений первого этажа литера А в виде комнат 10-18, а в договоре от 26.06.2012 переданы в пользование те же комнаты, не установил причину такого совпадения и признал обоснованным расчет истца о взыскании задолженности по договору от 26.06.2012 в полном объеме.

В отзыве на кассационную жалобу истцы просят судебные акты оставить в силе.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы жалобы.

Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, считает, что судебные акты надлежит отменить по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 26.06.2012 индивидуальный предприниматель Паевская Н.О., индивидуальный предприниматель Котляров К.Д., индивидуальный предприниматель Косарев В.Ю. (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендодатели передали во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 749,1 кв. м (литера А комнаты: 1, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 7б, 7в, 8-9, 9а, 9б, 10, 11, 12, 13-14, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 16б, 12а, 17, 17а, 17б, 17в, 17г, 17е, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 21, 22; литера А1 комната 1; литера А2 комнаты: 2, 3, 4, 5, 6-7, 8, 9), расположенное на первом этаже одноэтажного дома литеры А, А1, А2 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 19-я линия 13-15. Указанные помещения находились в общедолевой собственности у арендодателей, определенной в размере по 2/6 доли в праве собственности у каждого (т. 1, л. д. 13-7).

В пункте 2.2 договора установлен срок аренды на 60 месяцев со дня подписания договора, то есть до 26.06.2017.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор обязался оплачивать арендодателям арендную плату за пользование объектом в размере 75 тыс. рублей в месяц, по 25 тыс. рублей каждому арендодателю. Оплата производится ежемесячно, не позднее 26 числа текущего оплачиваемого месяца (пункт 4.3 договора).

Согласно пункту 6.2 договора в случае нарушения арендатором срока оплаты, арендатор уплачивает арендодателям неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но не более 10% от просроченной суммы.

По акту приема-передачи от 26.06.2012 указанное выше имущество передано арендатору (т. 1, л. д. 18, 19).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 25.07.2012.

02 июля 2013 года Косарев В.Ю. передал 1/6 доли в праве собственности на спорные нежилые помещения по договору дарения Косаревой О.И.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.08.2013 серии 61-АЗ N 607244 Косареву В.Ю. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/6 нежилого помещения общей площадью 749,1 кв. м (литера А комнаты: 1, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 7б, 7в, 8-9, 9а, 9б, 10, 11, 12, 13-14, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 16б, 12а, 17, 17а, 17б, 17в, 17г, 17е, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 21, 22; литера А1 комната 1; литера А2 комнаты: 2, 3, 4, 5, 6-7, 8, 9), расположенного на первом этаже одноэтажного дома литеры А, А1, А2 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 19-я линия 13-15 (т. 1, л. д. 28). Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 12.08.2013 серии 61-АЗ N 607236 Косареву В.Ю, на праве общей долевой собственности принадлежит 1/6 земельного участка площадью 2270 кв. м с кадастровым номером 61:44:0031946:5, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 19-я линия 13-15 (т. 1, л. д. 29).

По свидетельству о государственной регистрации права от 12.08.2013 серии 61-АЗ N 607243 Косаревой О.И. на праве общей долевой собственности принадлежит 1/6 нежилого помещения общей площадью 749,1 кв. м (литера А комнаты: 1, 2, 3, 3а, 3б, 3в, 3г, 3д, 3е, 4, 4а, 5а, 6, 6а, 7, 7а, 7б, 7в, 8-9, 9а, 9б, 10, 11, 12, 13-14, 15, 15а, 15б, 16, 16а, 16б, 12а, 17, 17а, 17б, 17в, 17г, 17е, 19, 19а, 19б, 19в, 20, 21, 22; литера А1 комната 1; литера А2 комнаты: 2, 3, 4, 5, 6-7, 8, 9), расположенного на первом этаже одноэтажного дома литеры А, А1, А2 по адресу: г. Ростов-на-Дону, Пролетарский район, ул. 19-я линия 13-15 (т. 1, л. д. 30).

Полагая, что общество не исполнило обязательства по оплате арендных платежей, арендодатели обратились с исковым заявлением о взыскании задолженности.

Общество, оспаривая требования предпринимателей, представило договоры аренды недвижимого имущества от 01.01.2011 N 1 - площадь 411 кв. м (т. 1, л. д. 84 - 85), от 01.12.2011 N 2 - площадь 478, 1 кв. м (т. 1, л. д. 86 - 87), от 01.12.2011 N 4 площадь 535,1 кв. м (т. 1, л. д. 88 - 89 ), от 01.12.2011 N 3 - площадь 308, 9 кв. м (т. 1, л. д. 90 - 91), от 01.11.2012 N 2 - площадь 478, 1 кв. м (т. 1, л. д. 92 - 93), от 01.11.2012 N 1 - площадь 411 кв. м, (т. 1, л. д. 94 - 95), от 01.11.2012 N 3 - площадь 535,1 кв. м (т. 1, л. д. 96 - 97), от 15.08.2013 N 3 - площадь 113,15 кв. м (т. 1, л. д. 79), от 15.08.2013 N 4 - площадь 113,15 кв. м (т. 1, л. д. 81 - 82), заключенные с индивидуальными предпринимателями Паевской Е.П., Котляр К.Д., Косаревым В.Ю. Все договора заключены сроком на 11 месяцев. Указанные помещения находятся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. 19-я линия, д. 13-15, то есть на том же земельном участке, что и помещения, сданные по договору от 26.06.2012. В доказательство их исполнения общество представило платежные поручения об оплате арендных платежей по краткосрочным договорам, в том, числе и в спорный период. Общество указывает, что по краткосрочным договорам и долгосрочному договору фактически сданы одни те же помещения и удовлетворение исковых требований приводит к двойной оплате арендных платежей за одни те же помещения.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).

В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 15 названного постановления разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, пришли к выводу о том, что предметы краткосрочных договоров аренды и предмет долгосрочного договора аренды не совпадают. Однако указанный вывод сделан при неполном установлении фактических обстоятельств дела в части определения объектов, сданных в аренду.

По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 названного Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Для взыскания арендной платы арендодатель должен доказать фактическую передачу имущества арендатору, в рассматриваемом случае физическое наличие свободных помещений, передаваемых в аренду. В связи с наличием спора о тождестве сдаваемых в аренду помещений по договору от 26.06.2012 с другими помещениями, переданными в пользование тому же арендатору по ранее заключенным договорам аренды в том же здании, бремя доказывания наличия свободных помещений и реальности исполнения договора аренды от 26.06.2012 лежит на истцах.

Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам в общедолевой собственности истцов и индивидуального предпринимателя Паевской Е.П. находится недвижимое имущество (бани и оздоровительный комплекс) общей площадью 1424,2 кв. м (с учетом холодных помещений). Однако по материалам дела между сторонами заключены договоры аренды (учитывая договор от 26.06.2012) на площадь 2173 кв. м, т. е. превышающую площадь недвижимого имущества, что свидетельствует о возможном завышении площади объектов, сдаваемых в аренду, над фактической площадью недвижимого имущества.

Кроме того, с учетом отсутствия в краткосрочных договорах ссылок на сдаваемые помещения и наличия указаний лишь на общую площадь арендуемых помещений исключается возможность вывода о совпадении или не совпадении сдаваемых в аренду помещений ввиду недостаточности в договорах признаков индивидуализации сдаваемых помещений.

Согласно материалам дела собственники по ранее заключенным договорам аренды передавали имущество в пользование, а общество приняло его без каких-либо замечаний и производило оплату, таким образом, стороны согласовали использование конкретного недвижимого имущества, следовательно, между сторонами возникли арендные отношения. Однако для установления факта наличия задолженности по арендной плате по договору от 26.06.2012 суду необходимо установить площадь фактически сданного в аренду недвижимого имущества путем возложения на стороны обязанности составить совместный акт о перечне помещений, занимаемых арендатором по ранее заключенным договорам аренды, с установлением их площади и других индивидуализирующих признаков. Сторонам следует предложить назначить экспертизу для определения общей площади арендуемого имущества и объема поступившей оплаты по ранее заключенным договорам аренды. Без выяснения площади фактически переданных в аренду обществу помещений вывод судов о наличии задолженности по арендной плате является преждевременным.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, рассмотреть вопрос о целесообразности привлечения к участию в деле индивидуального предпринимателя Паевской Е.П., поскольку ей принадлежит 4/6 собственности сдаваемых в аренду помещений, она является участником договора аренды от 26.06.2012 и судебными актами затрагиваются ее права на получение арендной платы, после чего принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.03.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по делу N А53-28663/2014 отменить. Передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Л.И. Савенко

Судьи

О.В. Леонова С.В. Рогальский