Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 октября 2015 г. N Ф08-6262/15 по делу N А32-24554/2014

г. Краснодар

22 октября 2015 г.

Дело N А32-24554/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Кухаря В.Ф. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани (ИНН 2309001660, ОГРН 1022301427268) - Калининой Т.С. (доверенность от 01.07.2015), от ответчика - индивидуального предпринимателя Балакиревой Людмилы Георгиевны (ИНН 234600128780, ОГРНИП 304234619000044) - Сомова А.В. (доверенность от 17.03.2015), в отсутствие третьих лиц: Кривоколыско Дмитрия Александровича и индивидуального предпринимателя Красниковой Ирины Юрьевны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу публичного акционерного общества энергетики и электрификации Кубани на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу N А32-24554/2014 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Ковалева Н.В.), установил следующее.

ОАО "Кубаньэнерго" (в настоящее время (в связи со сменой фирменного наименования) - ПАО "Кубаньэнерго"; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Балакиревой Л.Г. (далее - предприниматель) со следующими требованиями:

расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 18.06.2007 N 407/30-467;

возложить обязанность освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ст-ца Павловская, ул. Советская, 71;

взыскать 58 985 рублей 40 копеек задолженности и 2988 рублей 32 копеек пеней.

Определением от 12.11.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Кривоколыско Д.А.

Решением от 24.12.2014 производство по делу в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 18.06.2007 N 407/30-467 прекращено в порядке части 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С предпринимателя в пользу общества взыскано 58 985 рублей 40 копеек задолженности и 2988 рублей 32 копейки пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. Решение мотивировано тем, что ответчик не исполнил обязанность по внесению арендных платежей, начисленных с 11.01.2014 по 11.06.2014. Ненадлежащее исполнение обязательств предпринимателем послужило основанием для применения к нему договорной ответственности в виде взыскания пеней. Договор аренды расторгнут обществом в одностороннем порядке, спорные помещения фактически освобождены предпринимателем, поэтому требования о возложении обязанности освободить указанные помещения не подлежат удовлетворению.

Предприниматель обжаловал решение от 24.12.2014 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 18.03.2015 суд апелляционной инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Красникову И.Ю.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 02.07.2015 решение от 24.12.2014 изменено. С предпринимателя в пользу общества взыскано 9830 рублей 90 копеек задолженности и 904 рубля 36 копеек неустойки. В остальной части решение от 24.12.2014 оставлено без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. 29 января 2014 года общество (продавец) и Кривоколыско Д.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи N 407/30-51 нежилых помещений, в частности, помещения, которое сдано в аренду предпринимателю. Криволыско Д.А. на основании договора аренды от 28.02.2014 передал спорное помещение индивидуальному предпринимателю Красниковой И.Ю., следовательно, начисление обществом арендных платежей с марта 2014 года неправомерно.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 02.07.2015 и оставить в силе решение от 24.12.2014. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции не учел положения пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), в силу которого право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Кривоколыско Д.А. зарегистрировал право собственности на нежилые помещения, проданные ему по договору купли-продажи от 29.01.2014 N 407/30-51 только 26.11.2014, следовательно, был не вправе распоряжаться данным имуществом до этого момента. Договор аренды от 28.02.2014, заключенный Кривоколыско Д.А. и индивидуальным предпринимателем Красниковой И.Ю., ничтожен в силу статей 168 и 608 Кодекса. До 26.11.2014 общество являлось собственником спорных помещений и вправе требовать арендную плату с предпринимателя. Доказательства освобождения предпринимателем занимаемых помещений не представлены.

Законность судебного акта проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Судами установлено, что 18.06.2007 общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 407/30-467, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование за плату часть коридора N 1 площадью 61,6 кв. м (из общей площади 106,4 кв. м) в здании (литера А1), расположенном по адресу: ст-ца Павловская, ул. Советская, 71.

Договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует до 01.08.2007 (пункту 2.1). Если ни одна из сторон письменно не заявит о прекращении действия договора за 30 рабочих дней до окончания срока его действия, договор считается продленным на тот же срок (пункт 2.3).

В порядке пункта 3.1 договора передача объекта производится путем фактического предоставления в срок не позднее 10 дней с момента заключения договора, что оформляется актом приема-передачи, который подписывается сторонами.

Согласно пункту 4.1 договора сумма ежемесячной платы за объект, в том числе компенсация оплаты за земельный участок, составляет 9830 рублей 90 копеек. Ежемесячные платежи за пользование арендованным имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, определенной в соответствии с указанным пунктом договора, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки начиная с 11-го числа месяца, обозначенного в пункте 4.1 договора (пункт 6.1 договора).

В пункте 5.1.2 договора определено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств, уведомив об этом арендатора письменно не позднее чем за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа.

Во исполнение названного договора по акту приема-передачи от 18.06.2007 арендодатель передал спорное помещение арендатору.

Неисполнение предпринимателем обязательств по оплате за пользование помещением с февраля по июнь 2014 года послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с иском.

Возражая против заявленных требований, предприниматель ссылался на то, что общество продало спорное недвижимое имущество, поэтому вопросы по арендной плате разрешались с новым сособственником (Кривоколыско Д.А.).

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 223, 551 и 622 Кодекса, разъяснениями, изложенными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришел к выводу о том, что Кривоколыско Д.А. в силу прямого указания закона не вправе был распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохранялось за продавцом. Поэтому общество вправе требовать плату за его пользование до 26.11.2014 (до момента фактической регистрации права собственности). Доказательства возврата имущества предприниматель не представил.

Изменяя решение суда и удовлетворяя требования общества о взыскании арендной платы только за февраль 2014 года, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, предусмотренном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненные арендодателю убытки, он может потребовать их возмещения.

В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Согласно пункту 1 статьи 655 Кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 статьи 655 Кодекса).

Действующее гражданское законодательство устанавливает определенный порядок возврата арендуемого имущества (по акту приема-передачи). Этот порядок установлен для определения конкретной даты возврата имущества и направлен на избежание необоснованного пользования арендуемым имуществом. Если акт возврата не составлен, арендатору продолжает начисляться арендная плата за арендуемое имущество, однако начисление арендной платы возможно только при фактическом использовании имущества после расторжения договора.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что акт о возврате имущества арендодателю общество и предприниматель не составляли. Однако 29.01.2014 общество (продавец) и Кривоколыско Д.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи N 407/30-51 нежилых помещений, в частности, помещения, которое было сдано в аренду предпринимателю. Помещения переданы покупателю по акту приема-передачи от той же даты.

В свою очередь 28.02.2014 Кривоколыско Д.А. (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Красникова И.Ю. (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст-ца Павловская, ул. Советская, 71, для использования в качестве магазина хозяйственных товаров. По акту приема-передачи от 28.02.2014 нежилое помещение N 1 передано индивидуальному предпринимателю Красниковой И.Ю.

Следовательно, общество в силу объективных причин не могло обеспечивать предпринимателю возможность владения и пользования спорным помещением в соответствии со спорным договором с момента передачи помещения в пользование иному арендатору - индивидуальному предпринимателю Красниковой И.Ю.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что с передачей спорного помещения во владение индивидуальному предпринимателю Красниковой И.Ю. у ответчика отсутствовала объективная возможность пользоваться имуществом. Обязанность ответчика по внесению арендной платы прекращена в порядке статьи 416 Кодекса с 28.02.2014.

Довод общества о том, что договор аренды нежилого помещения от 28.02.2014 N 1 ничтожен, поскольку право собственности у Кривоколыско Д.А. на спорные нежилые помещения возникло только после государственной регистрации права собственности, т. е. после 26.11.2014, суд кассационной инстанции отклоняет.

В абзаце 4 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что применительно к статье 608 Кодекса договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Доводы кассационной жалобы и другая оценка заявителем установленных судами фактических обстоятельств дела, а также толкование положений закона не означают наличие допущенной судом апелляционной инстанции ошибки и направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, которая в силу статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2015 по делу N А32-24554/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Бабаева

Судьи

В.Ф. Кухарь Н.В. Чесняк