Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2015 г. N Ф08-7359/15 по делу N А32-31248/2014

г. Краснодар

27 октября 2015 г.

Дело N А32-31248/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Гридневой Татьяны Владимировны (ИНН 231708586766, ОГРНИП 305231716100059) - Софьиной О.В. (доверенность от 22.06.2015), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьего лица - департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ОГРН 1022302919374), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2015 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 (судьи Тимченко О.Х., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-31248/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Гриднева Т.В. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании недействительным (ничтожным) пункта 3.2 договора аренды земельного участка от 06.12.2012 N 4900008458. Истец также просил установить в пункте 3.2 договора аренды от 06.12.2012 N 4900008458 годовую арендную плату за земельный участок площадью 332 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402017:1132) в размере 109 994 рублей 70 копеек (т. 1, л. д. 149, 157).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015, иск удовлетворен. Признан недействительным пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2012 N 4900008458 спорного земельного участка в части определения годовой арендной платы в размере 451 186 рублей. Суд установил в пункте 3.2 договора аренды от 06.12.2012 N 4900008458 годовой размер арендной платы в сумме 109 994 рублей 70 копеек. Суды исходили из того, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна определяться на основании действующих нормативных правовых актов (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Оспариваемое условие пункта 3.2 договора аренды, устанавливающее размер годовой арендной платы в сумме 451 186 рублей, не соответствует действующему нормативному регулированию, в связи с чем является недействительным (статьи 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). При этом годовая арендная плата за земельный участок составляет 109 994 рубля 70 копеек. Суды установили, что 15.09.2014 предприниматель обращался в администрацию с предложением изменить порядок расчета арендной платы. Письмом от 02.10.2014 департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее - департамент) в подписании дополнительного соглашения отказал. С учетом признания оспариваемого условия о размере арендной платы недействительным (ничтожным) и в отсутствие соглашения сторон о внесении изменений в договор аренды земельного участка, суды пришли к выводу о необходимости определения годовой арендной платы в сумме 109 994 рублей 70 копеек.

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции. Податели жалобы полагают, что размер арендной платы по договору правомерно определен арендодателем в соответствии с пунктами 1 и 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) на основании отчета о рыночной оценке земельного участка, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Предприниматель, приобретая права и обязанности арендатора земельного участка, выразил согласие с указанным в договоре размером арендной платы, следовательно, у судов отсутствовали основания для изменения спорного условия (статья 451 Гражданского кодекса).

Предприниматель в отзыве указал, что суды в соответствии с действующими нормативными правовыми актами правильно определили размер арендной платы за спорный земельный участок.

В судебном заседании представитель истца просил оставить без изменения решение и постановление суда апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты надлежит оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 322 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402017:1132), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, 21/2, принадлежит на праве собственности муниципальному образования город-курорт Сочи (т. 1, л. д. 47, 48).

Муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Гочян А.М. (арендатор) 06.12.2012 заключили договор N 4900008458 аренды земельного участка площадью 322 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402017:1132), расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Мира, 21/2, в территориальной зоне Ж-4, вид разрешенного использования - гостиница (т. 1, л. д. 14 - 19).

Согласно пункту 3.2 договора размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/112/ОЗ-2012 и составляет 451 186 рублей.

Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору, подписываемым сторонами (пункт 3.5 договора).

На основании договора от 27.12.2013 предприниматель приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды N 4900008458 (т. 1, л. д. 47, 48). Суды установили, что уступка прав и обязанностей арендатора земельного участка обусловлена приобретением истцом здания гостиницы. Гридневой Т.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание гостиницы (литеры С, С1, С2), расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Мира, д. 21/2 (т. 1, л. д. 13, 20, 21).

В соответствии с отчетом от 06.11.2012 N 1/112/03-2012 рыночная стоимость земельного участка площадью 322 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402017:1132) составляет 6 950 692 рубля, рыночная стоимость арендной платы - 451 186 рублей в год (т. 1, л. д. 22 - 44).

Предприниматель, полагая, что условие договора о годовом размере арендной платы за участок не соответствует действующему законодательству, обратился с исковым заявлением в арбитражный суд.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса) плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Договор от 06.12.2012 N 4900008458 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 заключен в период действия Земельного кодекса, поэтому арендная плата по нему является регулируемой. Условие договора о размере арендной платы является однозначно определимым и не зависит от усмотрения (воли) сторон.

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 06.11.2012 N 1/112/ОЗ-2012 по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), судебные инстанции установили, что в нем определена не только рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 (6 950 692 рубля), но и стоимость годовой арендной платы (451 186 рублей).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку включение в договор условия о размере годовой арендной платы, рассчитанной оценщиком, не соответствовало условиям нормативных правовых актов, устанавливающих размер арендной платы за участок, суды первой и апелляционной инстанций признали пункт 3.2 договора аренды от 06.12.2012 N 4900008458 недействительным.

Постановлением N 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 - 2016 годы).

В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.

Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 1 марта 2010 года при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.

Судебные инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, пришли к выводу о том, что размер арендной платы по договору должен определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы (1,5%) и соответствующего коэффициента (т. 1, л. д. 53).

Данный вывод является верным в силу следующего.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 3.2 договора необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402017:1132 к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, суды сделали правильный вывод о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления N 210). Данный вывод судебных инстанций соответствует действующей в спорный период редакции пунктов 2, 4.2, 8, 9 и 9.4 постановления N 210, которые предусматривали необходимость расчета арендной платы на основании "рыночной стоимости земельного участка".

Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи (далее - Правила г. Сочи), утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).

Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы суды правомерно применили установленную Правилами г. Сочи ставку арендной платы для прочих земельных участков (1,5%).

Выводы судов в данной части соответствуют действовавшей в рассматриваемый период редакции Правил г. Сочи.

Размер рыночной стоимости земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы) определен судами на основании отчета от 06.11.2012 N 1/112/ОЗ-2012 (т. 1, л. д. 22 - 34).

Определение размера арендной платы в последующие периоды производится с учетом действующих нормативных правовых актов (пункт 3.5 договора).

Аргумент подателей жалобы об отсутствии у предпринимателя заинтересованности в оспаривании условия договора о размере арендной платы не принимается. Истец приобрел права и обязанности арендатора земельного участка в установленном порядке, следовательно, обладает правом на определение спорных положений долгосрочного договора аренды в соответствии с нормами действующего законодательства.

Довод кассационной жалобы об отсутствии условий для изменения договора, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса, следует отклонить. Поскольку арендная плата за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, является регулируемой, суды при определении ее размера правомерно руководствовались действовавшими в спорный период нормативными правовыми актами, а также сведениями о рыночной стоимости земельного участка, указанными в отчете оценщика, подготовленном по заказу департамента.

Иные доводы жалобы не влияют на оценку законности принятых по делу судебных актов, поэтому не могут служить основанием для их отмены (изменения).

Вопрос о взыскании государственной пошлины по кассационной жалобе арбитражный суд округа не рассматривает, поскольку администрация и департамент (органы местного самоуправления) освобождены от ее уплаты (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 по делу N А32-31248/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.И. Мещерин

Судьи

В.А. Анциферов Н.С. Мазурова