Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2015 г. N Ф08-7358/15 по делу N А32-27733/2014

г. Краснодар

09 ноября 2015 г.

Дело N А32-27733/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510) - Хасановой (Батраковой) С.А. (доверенность от 20.10.2015), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "СочиОйлСтрой" - Карака Ю.С. (доверенность от 26.02.2015), в отсутствие представителей заявителя - администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - акционерного коммерческого банка содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет" (акционерное общество), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2015 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 (судьи Илюшин Р.Р., Ефимова О.Ю., Сулименко О.А.) по делу N А32-27733/2014, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление Росреестра, регистрирующий орган) и его Центральному отделу г. Сочи (далее - отдел управления Росреестра), в котором просила:

- признать незаконным отказ управления Росреестра в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка общей площадью 57 200 кв. м, расположенного по ул. Крымской, 44, Центрального района г. Сочи (далее - земельный участок),

- обязать управление Росреестра погасить регистрационную запись об аренде обществом с ограниченной ответственностью "СочиОйлСтрой" (по договору аренды N 4900002016) земельного участка.

Определениями от 07.08.2014 и от 06.11.2014 судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "СочиОйлСтрой" (далее - ООО "СочиОйлСтрой", общество) и акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества "Пересвет" (далее - банк, АКБ "Пересвет"; т. 1, л. д. 1 - 2, 116 - 117).

Решением от 28.05.2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 05.08.2015, заявленные требования оставлены без удовлетворения. Судебные акты мотивированы следующим. В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2013 по делу N А32-22959/2012 по иску администрации к обществу о взыскании суммы неосновательного обогащения указано, что договор аренды земельного участка от 10.11.2000 N 2016 (N 4900002016) является недействительной (ничтожной) сделкой. Письмом от 19.06.2014 регистрирующий орган отказал администрации в государственной регистрации прекращения права аренды общества, указав, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора. В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, находится в фактическом владении общества, на нем расположены незавершенные строительством объекты, право собственности на которые зарегистрировано. При таких условиях и невозможности администрации распорядиться участком своей волей, удаление из ЕГРП записи об обременении земельного участка арендой права органа местного самоуправления не восстановит. Отказ управления Росреестра во внесении в ЕГРП записи о прекращении аренды закону не противоречит.

Оставляя решение от 28.05.2015 без изменения, суд апелляционной инстанции также отметил следующее. Для достижения ожидаемого истцом правового результата в виде погашения записи об аренде в ЕГРП должны быть применены упомянутые пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке. Погашение в ЕГРП регистрационной записи о праве, внесенном в реестр на основании недействительной сделки, не упоминается в статье 167 Гражданского кодекса в качестве подлежащего применению последствия недействительности ничтожной сделки. В резолютивной части решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.02.2013 по делу N А32-22959/2012 договор аренды N 2016 (N 4900002016) не признан недействительной сделкой, поэтому, учитывая абзац 3 пункта 52 постановления Пленумов N 10/22, указанное решение не может являться основанием для погашения регистрационной записи об аренде земельного участка. Вопрос о прекращении арендных отношений между администрацией и ООО "СочиОйлСтрой" в отношении спорного земельного участка предметом судебных споров не являлся.

В кассационной жалобе администрация просит решение от 28.05.2015 и апелляционное постановление от 05.08.2015 отменить, вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, доводы управления Росреестра о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения либо соглашения сторон о расторжении договора, основаны на неверном понимании статей 450, 610, 621 Гражданского кодекса. Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на нормы статьи 310, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, указал, что для наступления правовых последствий в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора. В силу статей 131, 452 Гражданского кодекса, статей 2, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) прекращение договора аренды подлежит государственной регистрации. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса). Отказывая администрации в удовлетворении заявленных требований, суд нарушает ее права как участника договорных отношений.

Письменные отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании представителя управления Росреестра и общества против удовлетворения жалобы возразили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителей заинтересованного лица и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами,10.11.2000 администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды), по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочную аренду на срок по 01.11.2049 земельный участок площадью 57 200 кв. м, по ул. Крымской. 44, в Центральном районе г. Сочи, для целей проектирования и строительства малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Арендная сделка зарегистрирована 14.12.2000 в ЕГРП.

Указанный земельный участок (уточненной площадью 56 415 кв. м) учтен в государственном кадастре недвижимости за номером 23:49:0201004:1 (т. 1, л. д. 33 - 35).

На спорном участке расположены незавершенные строительством объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ООО "СочиОйлСтрой" 20.06.2005 и 08.09.2010 (т. 1, л. д. 142 - 150).

10.04.2009 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок из земель населенных пунктов - для проектирования и строительства малоэтажной индивидуальной застройки, с кадастровым номером 23:49:0201004:1. В ЕГРП внесены также записи об обременении спорного участка ипотекой (залог недвижимости) в пользу АКБ "Пересвет" (т. 1, л. д. 12 - 31).

Вступившие в законную силу судебные акты по делам N А32-29091/2010 (по иску администрации к обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка от 10.11.2000 N 4900002016), N А32-22959/2012 (по иску администрации к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком) содержат выводы о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 10.11.2000 N 4900002016, как заключенного администрацией в отношении являющегося федеральной собственностью земельного участка, в отсутствие на то законных полномочий (т. 1, л. д. 38 - 42, 93 - 101, 102 - 107).

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу N А32-21466/2011, также вступившим в законную силу, администрации отказано в иске к обществу о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201004:1. Названный судебный акт мотивирован тем, что по основаниям, предусмотренным статьями 167, 168 Гражданского кодекса, заключенный администрацией в отсутствие на то полномочий договор аренды земельного участка от 10.11.2000 N 4900002016 является недействительной (ничтожной) сделкой, однако избранный истцом способ защиты не соответствует характеру возникшего спора и не влечет восстановления нарушенного права собственника земельного участка, которым муниципальное образование стало на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ). Апелляционный суд установил, что земельный участок находится в фактическом владении общества (на нем возведены объекты недвижимого имущества), виндикационное требование администрацией не заявлено, до применения последствий недействительности сделки необходимо разрешить вопрос о сносе расположенных на участке объектов недвижимости, являющихся, по утверждению истца, самовольными. Требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки администрация не заявила, возврата земельного участка не требовала (т. 1, л. д. 180 - 185).

02 июня 2014 года администрация, ссылаясь на судебные акты по делам N А32-29091/2010 и N А32-22959/2012 (по искам к обществу о взыскании платы за пользование земельным участком), обратилась в управление Росреестра с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201004:1 (т. 1, л. д. 84 - 87).

Сообщением от 19.06.2014 N 50/164/2014-095 регистрирующий орган информировал администрацию об отказе в регистрации прекращения договора аренды земельного участка, поскольку соответствующие указания в представленных судебных актах отсутствуют, и право аренды заложено по договору ипотеки, залогодержателем по которому является АКБ "Пересвет" (т. 1, л. д. 43 - 44).

Полагая, что решение регистрирующего органа не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, администрация обратилась с настоящим заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суды правомерно исходили из того, что в силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Возможность обжалования заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (возникновения, прекращения) прямо закреплена в пункте 5 статьи 2 и пункте 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав.

По смыслу статей 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт, решение, совершили действия (допустили бездействие).

Согласно положениям пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права (статья 18 Закона о регистрации прав).

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав установлено, что государственная регистрация прав включает в себя правовую экспертизу документов и установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом.

Основания для отказа в государственной регистрации прав закреплены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции, руководствуясь положениями Закона о государственной регистрации прав и разъяснениями, содержащимися в пунктах 52, 56 постановления Пленумов N 10/22, установили, что оспариваемое решение регистрирующего органа соответствует законодательству Российской Федерации, судебные акты, представленные администрацией для государственной регистрации прекращения обременения права на земельный участок в виде аренды в пользу общества, о таком прекращении не свидетельствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы жалобы, обусловленные нарушением прав администрации как участника договорных отношений, и допустимостью прекращения обязательств как при расторжении договора по соглашению сторон, так и при реализации арендодателем одностороннего отказа от договора, окружным судом кассационной инстанции не принимаются, как противоречащие представленным заявителем на государственную регистрацию прекращения арендного обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201004:1 документам.

Кроме того, недействительный (ничтожный) договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Правовая оценка договору аренды спорного земельного участка от 10.11.2000 N 2016 (4900002016) в качестве недействительной (ничтожной) сделкой неоднократно дана судами в рамках дел N А32-29091/2010, N А32-21466/2011, N А32-22959/2012, и по существу администрацией не оспаривается.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 28.05.2015 и апелляционного постановления от 05.08.2015 по доводам жалобы не имеется, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов и сводятся к несогласию с ними. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы освобождена.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.05.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2015 по делу N А32-27733/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

А.И. Мещерин И.В. Сидорова