Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 ноября 2015 г. N Ф08-7741/15 по делу N А63-12849/2014

г. Краснодар

20 ноября 2015 г.

Дело N А63-12849/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 ноября 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Леоновой О.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., при участии в судебном заседании от истца - индивидуального предпринимателя Тимошенко Натальи Ивановны (ИНН 263402533625, ОГРНИП 310774636300321) - Аракелян А.А. (доверенность от 24.01.2013), Сарожинского И.Е. (доверенность от 03.02.2015), в отсутствие ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Малый бизнес" (ИНН 2635811453, ОГРН 1122651012000), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Малый бизнес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 (судья Довнар О.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-12849/2014, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Тимошенко Н.И. (далее - предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Малый бизнес" (далее - общество), в котором просила взыскать с ответчика 10 708 392 рубля 58 копеек задолженности с 22.07.2012 по 10.04.2015 и 2 925 934 рубля 11 копеек пеней с 16.08.2012 по 01.12.2014 по договору аренды нежилого помещения от 22.07.2012 N Л299-3 (далее - договор аренды), а также расторгнуть договор аренды (уточненные требования).

Общество предъявило встречный иск, в котором просило:

- уменьшить размер арендной платы, указанный в пункте 3.2.2 договора аренды и подлежащий уплате в 2013 и 2014 годах, до 24 тыс. рублей из расчета 1 тыс. рублей в месяц;

- внести изменения в пункты 2.6, 3.2, 3.2.1 и 3.2.2 договора аренды, изложив их в следующей редакции:

- пункт 2.6. Арендатор принимает помещения по акту приемки-передачи, в котором указывается состояние помещений, а также факт их пригодности для использования в соответствии с условиями договора аренды;

- пункт 3.2. Сумма постоянной части арендной платы за все арендуемое помещение в месяц составляет:

3.2.1 за период с 22.07.2012 по дату устранения недостатков имущества, предоставления свободного и беспрепятственного доступа и передачи помещений, в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с условиями договора аренды, указанными в пункте 1.1 договора, по 1 тыс. рублей в месяц (НДС не облагается в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации;

3.2.2 начиная с даты устранения недостатков имущества, предоставления свободного и беспрепятственного доступа и передачи помещений в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора аренды, указанными в пункте 1.1 договора, по 396 410 рублей в месяц (НДС не облагается в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации).

В дополнении к встречному иску от 10.03.2015 общество указало, что расторжение договора аренды повлечет причинение ему значительного ущерба (12 374 332 рубля 49 копеек), составляющего стоимость произведенных обществом улучшений и ремонта.

Определением от 14.04.2015 суд обязал общество подтвердить и представить расчет затрат на неотделимые улучшения (раздел 6 договора аренды). В заседание суда 14.05.2015 представитель общества не явился, истребованные документы не представил.

Решением от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 19.08.2015, первоначальный иск удовлетворен. Встречные требования удовлетворены частично: арендная плата уменьшена на 905 586 рублей 35 копеек, в удовлетворении требований о внесении изменений в пункты 2.6, 3.2, 3.2.1 и 3.2.2 договора аренды отказано. В результате зачета задолженности по арендной плате и стоимости затрат, связанных с реконструкцией фасада здания арендуемого помещения, с общества в пользу предпринимателя взыскано 9 802 806 рублей 23 копейки задолженности и 2 925 934 рубля 11 копеек пеней.

Судебные акты мотивированы тем, что общество не представило доказательств оплаты аренды. Поскольку общество, не оплачивая аренду, существенно нарушило условия договора, он подлежит расторжению в силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Общество не доказало наличия разрешений компетентных органов на переустройство и перепланировку арендуемых помещений, а также освобождение спорных помещений от своего имущества. Доводы общества о невозможности пользования арендуемыми помещениями опровергаются материалами дела.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты, отказать в первоначальном иске и удовлетворить встречный иск. По мнению заявителя, суды неправомерно взыскали задолженность, поскольку предприниматель не передавал обществу помещения, указанные в договоре аренды, и в силу статьи 328 ГК РФ у общества отсутствовала обязанность по оплате аренды. По состоянию на 30.01.2013 объекты, указанные в акте приема-передачи от 22.07.2012, не существовали, что подтверждается техническими паспортами нежилых помещений от 30.01.2013 N 215 - 235, 249 - 263, 147 - 214). Общество не имело возможности пользоваться арендованными помещениями, так как предприниматель не обеспечил к ним доступа, в помещениях проведена незаконная перепланировка, вновь созданные объекты недвижимости являются самовольной постройкой, что установлено решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 07.02.2013 по делу N 2-145/2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2014 по делу N A63-675/2013, не могли быть предметом аренды. Невозможность использования обществом имущества, указанного в договоре аренды, подтверждается определениями Промышленного районного суда города Ставрополя о принятии обеспечительных мер от 01.11.2012, 31.01.2013 и 07.04.2014, решениями Промышленного районного суда города Ставрополя от 07.02.2013 по делу N 2-145/2013 и от 11.06.2014 по делу N 2-3928/2014. Нахождение в помещениях имущества общества не свидетельствует об использовании их в целях, определенных договором аренды. Помещения передавались для круглосуточной работы предприятия общественного питания, а не для использования в качестве склада. Представленные в материалы дела бухгалтерские и платежные документы, подтверждающие выполнение обществом ремонтных работ, также не являются доказательством использования помещений в целях, указанных в договоре аренды. Акт описи имущества от 01.12.2014 составлен предпринимателем в одностороннем порядке. Предпринимателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды. Уведомление о расторжении договора аренды от 28.11.2014 направлено после подачи иска в суд (20.11.2014). Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Стороны в договоре предусмотрели, что арендная плата в размере 396 410 рублей в месяц будет перечисляться после начала работы кофейни и получения выручки.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении, указывая, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Оплата аренды не ставилась в зависимость от даты начала работы кофейни и получения обществом выручки. Предприниматель исполнил принятые на себя обязательства по передаче имущества обществу, что подтверждается актом от 22.07.2012. Общество не предъявляло каких-либо претензий относительно невозможности использования арендуемых помещений. Договоры от 01.12.2012 и 25.05.2014 и акты выполненных работ от 28.12.2012, 08.11.2012 и 14.01.2013 подтверждают доступ общества в спорные помещения. Согласно техническому паспорту помещения имеют дополнительный вход (выход), к которому общество имело неограниченный доступ. Ссылка общества на определения Промышленного районного суда города Ставрополя от 31.01.2013 и 07.04.2014 несостоятельна, поскольку они отменены определением Промышленного районного суда города Ставрополя от 24.07.2013 и определением Ставропольского краевого суда от 22.08.2014. Кроме того, отсутствие арендатора в переданных ему помещениях не освобождает его от обязанности вносить арендную плату.

В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы, изложенные в отзыве.

В судебном заседании по ходатайству конкурсного управляющего общества объявлялся перерыв с 11.11.2015 до 16 часов 00 минут 18.11.2015. Информация о перерыве размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

После перерыва конкурсный управляющий общества не обеспечил явку представителя.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, 22.07.2012 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды, по условиям которого предприниматель обязуется передать обществу во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные на первом и втором этажах по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 299, общей площадью 566,3 кв. м (приложение N 1 и 2 к договору). Срок договора - до 22.07.2022 (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 3.2 договора сумма постоянной части арендной платы с 22.07.2012 по 01.01.2013 составляет 1 тыс. рублей в месяц, начиная с 01.01.2013 - 396 410 рублей в месяц. Арендатор не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим, обязан вносить арендную плату за пользование помещениями путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя (пункт 3.3 договора). Арендодатель обязуется обеспечить арендатору возможность пользования помещениями в соответствии с условиями договора; за свой счет и своими силами производить капитальный ремонт помещений, кроме случаев его проведения арендатором по своей инициативе в целях обеспечения уставной деятельности (пункт 4.1 договора).

Собственником арендованных помещений является предприниматель, что подтверждается свидетельством о регистрации права от 19.01.2006 серия 26 АА N 247335. Согласно техническому паспорту от 01.07.2005 общая площадь арендованных нежилых помещений на дату их принятия обществом составляла 566,3 кв. м.

По акту от 22.07.2012 предприниматель передал обществу нежилые помещения общей площадью 566,3 кв. м в состоянии, пригодном для их использования в соответствии с условиями договора аренды. Общество подписало акт без замечаний.

В дополнительном соглашении от 22.10.2012 к договору аренды стороны указали, что в пользование переданы помещения на первом и втором этажах общей площадью 566,3 кв. м и уточнили номера помещений.

Общество в целях использования арендуемых помещений под кафе изготовило проект по их перепланировке, согласно которому общая площадь помещений составила 578 кв. м (номера на поэтажном плане 215 - 235, 249 - 263). В октябре 2012 года после проведения обществом работ по перепланировке предприниматель обратился в уполномоченный орган с заявлением о согласовании проведенной перепланировки и переустройства нежилых помещений. Поскольку предприниматель не получил ответ, он обратился с исковым заявлением в суд. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2013 по делу N А63-675/2013, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2014, удовлетворены исковые требования предпринимателя о сохранении в перепланированном (переоборудованном) состоянии нежилых помещений N 215 - 235 (литеры А - А1), N 249 - 263 общей площадью 578,8 кв. м по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, 299. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2014 решение от 02.12.2013 и постановление от 18.02.2014 отменены, в удовлетворении иска отказано. Кассационная инстанция указала на неверный способ защиты, так как доказательства обращения предпринимателя в установленном законом порядке в уполномоченные органы за разрешением на перепланировку спорного объекта, а также наличие каких-либо препятствий для получения этих документов не представлены.

Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 07.02.2013 по делу N 2-145/13 по иску Леонтьевой Л.И. и Карюкиной Р.М. к обществу и предпринимателю признаны незаконными строительные работы, проведенные обществом в нежилых помещениях на первом и втором этажах общей площадью 526,7 кв. м. Суд обязал общество и предпринимателя восстановить разрушенные капитальные конструкции, демонтировать лестничную конструкцию (лестничный марш и пандус) с фасадной стороны дома. Определением от 31.01.2013 по ходатайству истцов приняты обеспечительные меры в виде опечатывания нежилых помещений общей площадью 526,7 кв. м и ограничения доступа в них. Определением от 07.04.2014 запрещен доступ в указанные помещения.

Определением Промышленного районного суда города Ставрополя от 24.07.2013 отменены обеспечительные меры, принятые определением Промышленного районного суда города Ставрополя от 31.01.2013, снят арест с нежилых помещений. Суд изменил способ исполнения решения от 07.02.2013, возложив обязанность по восстановлению разрушенных капитальных конструкций и демонтажу лестничной конструкции с фасадной стороны дома на Леонтьеву Л.И. и Карюкину Р.М. с последующим взысканием расходов с общества и предпринимателя.

Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 11.06.2014 по делу N 2-3928/14 отказано в удовлетворении исковых требований Леонтьевой Л.И. и Карюкиной Р.М. к обществу и предпринимателю о запрете эксплуатации нежилых помещений на первом и втором этажах общей площадью 526,7 кв. м в многоквартирном жилом доме N 299 по ул. Ленина в городе Ставрополе.

В претензиях от 02.10.2010, 27.10.2014 и б/д, направленных обществу 20.10.2014, 27.10.2014 и 20.11.02014 предприниматель просил погасить задолженность, а также расторгнуть договор аренды.

Поскольку общество задолженность не погасило, представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды не направило, предприниматель обратился с иском в суд.

Общество обратилось со встречными с иском в суд. В обоснование встречного иска общество сослалось на то, что предприниматель в нарушение пунктов 1.2, 4.1 и 4.7 договора аренды не передал имущество, приспособленное для предприятия общественного питания, не обеспечил возможность беспрепятственно, неограниченно и круглосуточно использовать нежилое помещение по целевому назначению. Общество изготовило проект по перепланировке нежилых помещений под кафе, согласовало его с предпринимателем и приступило к строительным работам. Отсутствие разрешения на перепланировку, не полученное по вине собственника помещений, явилось основанием для принятия Промышленным районным судом города Ставрополя обеспечительных мер в виде запрета сторонам выполнять строительные работы и доступа в нежилые помещения.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался статьями 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 и 623 ГК РФ, условиями договора аренды. Суд установил, что арендатор не платил за аренду с момента заключения договора, пользовался помещениями, доказательства освобождения помещений не представил.

Предприниматель направил обществу 20.10.2014, 27.10.2014 и 20.11.2014 претензии о погашении задолженности и расторжении договора аренды в связи с неисполнением обязательств. В силу пункта 5.3 договора аренды арендодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если арендатор более чем на 60 дней нарушил сроки внесения арендной платы.

Суд первой инстанции отклонил довод общества о неполучении претензий, указав, что они направлялись по юридическому адресу ответчика, проверил расчет задолженности, и, признав его правильным, взыскал с общества задолженность по арендной плате, пени и расторг договор аренды.

Суд отказал в удовлетворении встречного иска о внесении изменений в договор аренды, установив, что общество не доказало существенного изменения обстоятельств (пункт 2 статьи 451 ГК РФ). Суд указал, что из буквального толкования условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ не следует необходимость и намерение сторон производить переустройство (перепланировку) помещений для их целевого использования под кафе.

Суд отклонил ссылку общества на льготные условия оплаты аренды в 2012 году и устную договоренность сторон о проведении реконструкции, сославшись на пункт 4.1 договора аренды, согласно которому арендатор вправе в целях обеспечения уставной деятельности производить капитальный ремонт помещения. Поскольку по делу N А63-675/2013 фактически установлено переустройство и перепланировка арендованных помещений, суд пришел к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, указав, что общество произвело переустройство и перепланировку арендуемых помещений без соответствующих разрешений компетентных органов.

Суд удовлетворил требование общества об уменьшении арендной платы в части исходя из того, что на дату принятия решения, арендованные помещения находятся в пользовании арендатора и арендодателю не возвращены. В силу статьи 623 ГК РФ общество не вправе заявлять о взыскании стоимости произведенных ремонтных работ до фактического освобождения помещения. Суд квалифицировал встречный иск об уменьшении арендной платы как уменьшение задолженности по арендным платежам на стоимость произведенных улучшений фасада здания, в котором находятся арендованные помещения согласно пункту 6.1 договора аренды. Суд принял признание предпринимателем встречных исковых требований в части уменьшении арендной платы на стоимость затрат, связанных с реконструкцией фасада здания арендуемого помещения, на 905 586 рублей 35 копеек, указав, что в остальной части затраты на реконструкцию фасада здания не подтверждены.

Доводы общества со ссылкой на статью 328 ГК РФ о том, что предприниматель не передал помещения, указанные в договоре аренды, и не обеспечил доступа к ним, поэтому у ответчика отсутствовала обязанность по оплате аренды, несостоятелен. По акту от 22.07.2012 ответчик принял нежилые помещения общей площадью 566,3 кв. м в состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора аренды. До предъявления иска общество не обращалось к предпринимателю с какими-либо заявлениями по поводу необеспечения доступа в арендуемые помещения, невозможности использования их по назначению, изменения в связи с этим размера арендной платы. Общество не представило каких-либо доказательств, подтверждающих невозможность использования принятых помещений по назначению. Факт пользования арендуемыми помещениями подтверждается актами оказания коммунальных услуг от 31.08.2012, 31.09.2012, 31.10.2012, 31.11.2012, 31.12.2012 и 31.01.2013, проведением строительных работ и приобретением строительных материалов в 2012 - 2014 годах, наличием имущества общества в нежилых помещениях.

Ссылка общества на то, что в помещениях проведена незаконная перепланировка и это подтверждается техническим заключением от 25.10.2012 N 8259-ТЗ, а вновь созданные объекты недвижимости являются самовольной постройкой и не могли быть предметом аренды, несостоятельна. Из материалов дела видно, что проект переоборудования нежилых помещений подготовлен обществом и им проведены работы по перепланировке. В обоснование встречного иска общество представило договор от 28.05.2012 N 28.0515 на выполнение работ по проектированию кафе, поставке и монтажу систем вентиляции, кондиционирования воздуха кафе, договор от 31.08.2012 N 1 на изготовление мебели для интерьера кафе, договор от 09.08.2012 N 0801 на изготовление и установку алюминиевых конструкций в арендуемом помещении, договор от 27.08.2012 на изготовление лайт-боксов, договор от 31.10.2012 N 42 на изготовление и установку ограждений. Заказчиком в названных договорах является общество. В дополнении к встречному иску общество указало, что провело ремонт и значительно улучшило помещения. Таким образом, общество не могло не знать об отсутствии разрешения на перепланировку и выполняло работы на свой страх и риск, являясь заказчиком и плательщиком этих работ, поэтому не может ссылаться на незаконную перепланировку и самовольную постройку. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Кроме того, суд первой инстанции установил, что из буквального толкования условий договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ не следует, что существовала необходимость и намерение сторон производить переустройство (перепланировку) помещений для целевого их использования под кафе.

Довод общества о согласовании сторонами в договоре аренды условия о том, что арендная плата в размере 396 410 рублей в месяц будет перечисляться после начала работы кофейни и получения выручки, опровергается материалами дела. Такое условие в договоре отсутствует. Согласно пункту 3.2 договора сумма постоянной части арендной платы с 22.07.2012 по 01.01.2013 составляет 1 тыс. рублей в месяц, начиная с 01.01.2013 - 396 410 рублей в месяц. Суд первой инстанции правильно указал, что при заключении договора аренды в части размера и порядка внесения арендных платежей был соблюден принцип свободы договора, установленный статьей 421 ГК РФ.

Основания для изменения или отмены решения и постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 284, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2015 по делу N А63-12849/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

О.В. Леонова

Судьи

К.К. Айбатулин Н.В. Чесняк