Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 г. N 16АП-1197/15

г. Ессентуки

19 августа 2015 г.

Дело N А63-12849/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Марченко О.В.,

судей: Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Малый Бизнес" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 по делу N А63-12849/2014

по иску индивидуального предпринимателя Тимошенко Н.И. (г. Москва, ОГРНИП 310774636300321)

к обществу с ограниченной ответственностью "Малый бизнес" (ОГРН 1122651012000)

о взыскании задолженности по арендной плате 10 708 392, 58 рублей за период с 22.07.2012 по 01.04.2015 и пени до 2 925 934, 11 рублей за период с 16.08.2012 года по 01.12.2014 года, о расторжении договора аренды N Л299-3 от 22.07.2012,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью ООО "Малый бизнес"

к индивидуальному предпринимателю Тимошенко Н.И.

об уменьшении размера по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N Л299-3 от 22.07.2012 г., указанной в п. 3.2.2. договора аренды за период 2013 г., 2014 г., до 24 000 рублей, из расчета 1 000 рублей в месяц; о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения N Л299-3 от 22.07.2012, пункт 2.6. договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендатор принимает помещения по акту приемки-передачи, в котором указывается состояние помещений, а так же факт их пригодности для использования в соответствии с условиями договора аренды"; пункт 3.2. договора аренды изложить в следующей редакции: "сумма постоянной части арендной платы за все арендуемое помещение в месяц составляет: 3.2.1. за период с 22 июля 2012 г. по дату устранения недостатков имущества, предоставления свободного и беспрепятственного доступа и передачи помещений, в состоянии пригодном для его использования в соответствии с условиями договора аренды, указанными в п. 1.1. договора: по 1 000 рублей в месяц, НДС не облагается в соответствии с главой 26.2. Налогового кодекса РФ; 3.2.2., начиная с даты устранения недостатков имущества, предоставления свободного и беспрепятственного доступа и передачи помещений, в состоянии пригодном для использования в соответствии с условиями договора аренды, указанными в п. 1.1. договора: по 396 410 рублей в месяц, НДС не облагается в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса РФ",

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Малый Бизнес": представитель Бородачев А.Н. (по доверенности от 17.12.2014),

от индивидуального предпринимателя Тимошенко Н.И.: представитель Аракелян А.А. (по доверенности от 24.01.2013).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Тимошенко Н.И. (далее по тексту - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Малый бизнес" (далее по тексту - общество) задолженности по арендной плате 110 708 392,58 рублей за период с 22.07.2012 по 101.04.2015, пени в размере 2 925 934,11 рублей за период с 16.08.2012 по 01.12.2014, о расторжении договора аренды N Л299-3 от 22.07.2012 (с учетом уточненных требований).

Определениями суда первой инстанции от 17.02.2015 приняты к производству встречные исковые заявления общества об уменьшении размера по арендной плате по договору аренды нежилого помещения N Л299-3 от 22.07.2012, указанной в пункте 3.2.2. договора аренды за период 201, 2014, до 24 000 рублей, из расчета 1 000 рублей в месяц; о внесении изменений в пункты 2.6, 3.2, 3.2.1, 3.2.2 договора N Л299-3 от 22.07.2012.

Решением суда от 22.05.2015 первоначальные требования предпринимателя удовлетворены. Договор аренды N Л299-3 от 22.07.2012 между индивидуальным предпринимателем Тимошенко Н.И. и обществом с ограниченной ответственностью "Малый бизнес" судом расторгнут. Встречный иск удовлетворен частично в сумме 905 586,35 рублей. Судом произведен зачет задолженности арендной платы и стоимости затрат связанных с реконструкцией фасада здания арендуемого помещения по договору аренды N Л299-3 от 22.07.2012. Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя основной долг по арендной плате 9 802 806, 23 рублей, пени 2 925 934,11 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 79 635,10 рублей. В удовлетворении встречного иска о внесении изменений в условия договора аренды нежилого помещения N Л299-3 от 22.07.2012 г. в пункты 2.6, 3.2., 3.2.1., 3.2.2. судом отказано.

Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Судом дана неверная оценка фактическим обстоятельствам дела.

В отзыве на жалобу предприниматель просит оставить судебный акт без изменения, указывая, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

В судебном заседании представители сторон озвучили свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе, и возражения на жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на жалобу, выслушав мнение представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 по делу N А63-12849/2014 отмене не подлежит по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 22.07.2012 между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатором) заключен договор N Л299-3 аренды нежилого помещения, по условиям, которого арендатору переданы в аренду нежилые помещения по адресу: г. Ставрополь, ул. Ленина, д. 299 - на первом и втором этажах, общей площадью 566,3 кв.м (приложение N 1,2 к договору - план объекта литера А, этаж 1-2).

Срок договора установлен до 22.07.2022.

Собственником помещений является Тимошенко Н.И., что подтверждается свидетельством о регистрации права от 19.01.2006 серия 26 АА N 2747335.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды сумма постоянной части арендной платы составляет за период с 22.07.2012 по 01.01.2013 - 1000 рублей, начиная с 01.01.2013 размер арендной платы составляет 396 410 рублей за один месяц. Указанные суммы НДС не облагаются.

Согласно пункту 3.3 договора арендатор обязан в срок не позднее 10 числа месяца, следующего за истекшим, вносить арендную плату за пользование помещением в течение истекшего месяца путем перечисления соответствующей суммы платежным поручением на расчетный счет истца.

По условиям пункта 4.1 договора арендодатель обязуется обеспечить арендатору возможность пользования помещениями в соответствии с условиями договора, арендодатель обязан за свой счет и своими силами производить капитальный ремонт помещения, кроме случаев проведения капитального ремонта арендатором по его инициативе в целях обеспечения его уставной деятельности.

Согласно техническому паспорту от 01.07.2005 общая площадь арендованных нежилых помещений на дату принятия помещений составила 566,3 кв.м.

22.10.2012 дополнительным соглашением к договору N Л299-3 сторонами уточнены площади арендованных помещений, а именно, в пользование переданы помещения на первом и втором этаже, общей площадью 566,3 кв.м., в том числе 1-й этаж помещения N 8 (часть площадью 39,6 кв.м. от площади 911,6 кв.м.), на 1-м этаже-помещения N 5, 7, 8, 14, 41, 46-50, на 2-ом этаже помещения N 95, 98-1-3, 106-109 общей площадью 526,7 кв.м. Помещения отмечены красными линиями в приложении N 1,2 к договору.

По инициативе арендатора и для целевого использования нежилых помещений по заказу общества изготовлен проект по их перепланировке, согласно которому общая площадь помещений составила 578 кв.м. (номера на поэтажном плане 215-235,249-263).

В октябре 2012 после проведения работ предприниматель обратилась в уполномоченный орган с заявлением о согласовании проведенной перепланировки и переустройства нежилых помещений. Ответ получен не был, что явилось основанием для обращения с иском в суд в рамках дела N А63-675/2013.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2013 по указанному делу, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.02.2014, исковые требования предпринимателя о сохранении в перепланированном (переоборудованном) состоянии нежилых помещений N 215-235 (Литер А-А1) N249-263 общей площадью 578,8 кв.м. по адресу г. Ставрополь, ул. Ленина дом 299, удовлетворены.

Постановлением суда кассационной инстанции от 05.06.2014 по делу N А63-675/2013 решение и постановление отменены, в удовлетворении иска отказано. Кассационная инстанция указала на неверный способ защиты, так как доказательства обращения предпринимателя в установленном законом порядке в уполномоченные органы за разрешением на перепланировку спорного объекта, а также наличие каких-либо препятствий для получения этих документов не представлены.

Самовольное проведение ООО "Малый бизнес" работ по перепланировке помещений являлось также предметом рассмотрения дел Промышленным районным судом г. Ставрополя.

07.02.2013 Промышленным районным судом г. Ставрополя принято решением по делу N 2-145/13 по иску Леонтьевой Л.И., Карюкиной Р.М. к ООО "Малый бизнес" и предпринимателю, которым признаны незаконными строительные работы, проведенные в многоквартирном жилом доме 299 по ул. Ленина в г. Ставрополе в нежилом помещении на первом и втором этажах, общей площадью 526,7 кв.м. Суд обязал общество и индивидуального предпринимателя восстановить разрушенные капитальные конструкции демонтировать лестничную конструкцию (лестничный марш и пандус) с фасадной стороны дома.

Определением Промышленного районного суда города Ставрополя от 24.07.2013 изменен способ исполнения решения от 07.02.2013 и обязанность по восстановлению разрушенных капитальных конструкций и демонтажу лестничной конструкции с фасадной стороны дома возложена на Леонтьеву Л.И., Карюкину Р.М. с последующим взысканием расходов с общества и предпринимателя.

В рамках указанного дела по ходатайству физических лиц были приняты обеспечительные меры. Определением от 31.01.2013 суд принял меры и определил опечатать нежилые помещения в доме N 299 по ул. Ленина, г. Ставрополя, ограничив в них доступ. Определением от 07.04.2014 судом в качестве обеспечительной меры запрещен доступ в указанные помещения.

Решением Промышленного районного суда города Ставрополя от 16.07.2014 по делу N 2-5776/14 заявление Леонтьевой Л.И., Карюкиной Р.М. о признании незаконными действия судебного пристава-исполнителя Промышленного районного отдела судебных приставов г. Ставрополя УФССП России по Ставропольскому краю Сластенова В.О. по окончанию исполнительного производства по делу N 2-145/13 удовлетворено. Суд отменил постановление судебного пристава исполнителя Сластенова В.П. об окончании исполнительного производства от 11.06.2014 по восстановлению фасада здания и приведению помещений в первоначальное состояние.

Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 11.06.2014 по делу N 2-3928/14 в удовлетворении исковых требований Леонтьевой Л.И., Карюкиной Р.М. к ООО "Малый бизнес" и предпринимателю Тимошенко Н.И. о запрете эксплуатации нежилых помещений в многоквартирном жилом доме 299 по ул. Ленина в г. Ставрополе, в нежилом помещении на первом и втором этажах, общей площадью 526,7 кв.м, отказано.

Предприниматель 20.10.2014, 27.10.2014, 20.11.02014 направил обществу претензии с требованием оплатить задолженность за период с 22.07.2012 по 20.10.2014, а также о расторжении договора аренды.

Поскольку общество задолженность не погасило, представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды не направило, предприниматель обратился с заявленными требованиями в арбитражный суд.

Полагая, что предприниматель ненадлежащим образом исполнил обязательства, принятые по договору от 22.07.2012, общество обратилось со встречными требованиями в арбитражный суд.

Как установлено судом первой инстанции, отношения сторон возникли между сторонами из договора аренды, регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Действующим гражданским законодательством предусмотрено, что пользование имуществом является платным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендная плата является формой оплаты за право пользования арендованным имуществом.

Взаимность исполнения обязательств, принятых сторонами договора, гарантируется действующим законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 указанного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 указанного Кодекса).

Факт передачи арендованного имущества в пользование обществу подтверждается актом приема-передачи помещений от 22.07.2012, подписанным сторонами.

Поскольку, доказательства оплаты арендных платежей по договору N Л299-3 от 22.07.2012 в период с 22.7.2017 по 01.04.2015 обществом не представлено; задолженность составила 10 708 392,58 рублей, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования предпринимателя о взыскании указанной суммы задолженности по арендной плате.

Неустойкой (штрафом, пеней) согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель в соответствии с пунктом 5.1 договора аренды вправе начислить пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки.

Размер пени, исчисленных предпринимателем в период с 16.08.2012 по 01.12.2014, составил 2 925 934,11 рублей. Расчет пени проверен и является правильным. Пени подлежат взысканию на основании статей 309, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для применения положений статьи 330 указанного того же Кодекса не имеется.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии существенных нарушений обществом условий аренды, которые являются основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что предпринимателем в адрес общества направлялись претензии о необходимости погашения задолженности, в которых также ставился вопрос о расторжении договора аренды, а также уведомление о расторжении договора, при этом материалами дела подтверждается факт направления по известному истцу адресу указанных писем.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что до обращения с иском о расторжении договора истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, приведенные в указанной части в жалобе доводы свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств, что само по себе не может служить основанием для его отмены, ввиду правильного применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права.

Отказывая в удовлетворении встречного иска в части внесения изменений в договор аренды суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований не имеется, поскольку обществом не доказано освобождения арендованных помещений от имущества арендатора; общество не представило доказательств, свидетельствующие о наличии соответствующих разрешений компетентных органов на переустройство и перепланировку арендуемых помещений. Доводы общества о невозможности пользования спорными помещениями, судом обоснованно не приняты во внимание, поскольку опровергаются материалами дела.

Кроме того, поскольку договор аренды N Л299-3 от 22.07.2012 расторгнут в порядке статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, то и оснований вносить в него изменения не имеется.

Обществом также заявлены требования об уменьшении размера по арендной плате, основанием которого явились затраты на согласование переустройства (перепланировки), на проведение строительных работ и приобретение строительных материалов.

Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из смысла раздела 6 договора аренды арендатор в случае расторжения договора имеет право на возмещение затрат, связанных с реконструкцией фасада здания, которые являются как отделимыми, так и неотделимыми улучшениями арендованного имущества, учитывая, что материалами дела подтверждается выполнение работ обществом на спорном объекте, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что они подлежат оплате в размере 905 586,35 рублей.

Таким образом, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 по делу N А63-12849/2014 является законным и обоснованным, оснований для его отмены и принятию нового судебного акта не имеется.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе общества по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на заявителя, но взысканию не подлежит, поскольку уплачена при подаче жалобы в суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2015 по делу N А63-12849/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

О.В.Марченко

Судьи

И.Н.Егорченко Г.В.Казакова