Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 ноября 2015 г. N Ф08-8516/15 по делу N А32-29038/2014

г. Краснодар

24 ноября 2015 г.

Дело N А32-29038/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2015 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Бабаевой О.В. и Леоновой О.В., в отсутствие истца - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (ИНН 2308095506, ОГРН 1032304166377) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Пирамида" (ИНН 2302050932, ОГРН 1052300700264), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.03.2015 (судья Грачев С.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 (судьи Галов В.В., Авдонина О.Г., Ломидзе О.Г.) по делу N А32-29038/2014, установил следующее.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - управление) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Пирамида" (далее - общество) о взыскании 1 243 323 рублей 82 копеек задолженности, 120 462 рублей 10 копеек неустойки и расторжении договора аренды от 16.01.2008 N 22-08 (уточненные требования).

Решением от 19.03.2015 с общества в пользу управления взыскано 36 тыс. рублей задолженности по арендной плате и 17 012 рублей неустойки. В остальной части в иске отказано.

Определением от 25.05.2015 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам арбитражного суда первой инстанции.

Постановлением апелляционного суда от 18.08.2015 решение от 19.03.2015 отменено в связи с неподписанием протокола судебного заседания, помощником судьи. Апелляционный суд взыскал с общества в пользу управления 36 тыс. рублей долга исходя из прежнего размера арендной платы и 17 012 рублей неустойки, отказав в иске в остальной части. Суд пришел к выводу, что по условиям договора изменение размера арендной платы возможно исключительно на основании нормативного правового акта уполномоченного органа исполнительной власти, который управлением не представлен.

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и постановление и удовлетворить иск полностью. Заявитель считает, что в силу пунктов 2.4.5, 2.4.6 договора аренды он имеет право на одностороннее увеличение размера арендной платы, пропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в данной местности.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды федерального имущества от 16.01.2008 N 22-08р. Арендатору на срок до 14.01.2018 переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в здании литера "Н" общей площадью 3146,10 кв. м по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Новороссийская, 147 для организации общественного питания. Размер годовой арендной платы - 1 819 560 рублей с НДС, ежемесячная арендная плата - 151 630 рублей.

Согласно пункту 2.1.5 договора в случае принятия соответствующим уполномоченным органом исполнительной власти нормативного правового акта об изменении порядка расчета или размера арендной платы арендодатель в одностороннем порядке уведомляет арендатора о внесении соответствующих изменений в настоящий договор и направляет ему новый расчет арендной платы, который вступает в силу со дня, указанного в нормативном правовом акте, и подлежит оплате после получения его арендатором. Настоящий пункт договора является "соглашением сторон" и основанием для изменения договора. Арендодатель обязался уведомлять арендатора о принятии уполномоченным органом исполнительной власти нормативного правового акта об изменении порядка расчета или размера арендной платы и направлять арендатору новый расчет, если названный нормативный правовой акт не опубликован в краевых средствах массовой информации (пункт 2.2.2). Соответственно, арендатор обязался при получении названной информации вносить арендную плату в новом размере со дня вступления нормативного правового акта в силу (пункт 2.4.4).

Управление ссылалось на пункт 2.4.6 договора, согласно которому в случае оформления договора аренды на срок более одного года арендатор обязан по требованию арендодателя пересмотреть ставку годовой арендной платы и оформить изменение условий договора аренды дополнительным соглашением.

Управлением осуществлена оценка размера годовой арендной платы (отчет об оценке от 19.12.2013 N ОФ/2013-0055/141) и подготовлен проект дополнительного соглашения, предусматривающего увеличение годовой арендной платы до 4 957 076 рублей и ежемесячной арендной платы до 413 089 рублей 67 копеек.

Общество дополнительное соглашение не подписало, удовлетворить претензию управления от 25.04.2014 о погашении задолженности и пени отказалось.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т. п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Руководствуясь приведенными разъяснениями, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что стороны договора аренды, предусмотрев в пункте 2.1.5 договора приоритет нормативного правового акта и автоматическое изменение размера арендной платы в случае его издания, не предоставили арендодателю права на одностороннее изменение данного условия в отсутствие соответствующего нормативного акта.

Нормативный правовой акт, устанавливающий иной порядок определения размера арендной платы за федеральное имущество или иной ее размер, управлением не представлен.

Пункт 2.4.6 договора об обязанности арендатора, заключившего договор аренды на срок более одного года, по требованию арендодателя пересмотреть ставку годовой арендной платы и оформить изменение условий договора аренды дополнительным соглашением не отменяет положений пункта 2.1.5, поскольку предполагает изменение договора по соглашению сторон - путем подписания дополнительного соглашения.

Названные договорные условия суд исследовал по правилам статьи 431 ГК РФ и правильно применил положения пункта 3 статьи 614 ГК РФ. Доводы заявителя кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 по делу N А32-29038/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Рогальский

Судьи

О.В. Бабаева О.В. Леонова